TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 15 Avril 2025

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 28 Janvier 2025

GROSSE :

Le 15 Avril 2025

à M^e Benjamin CRESPY

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 Avril 2025

à M^e Anna ROSSO ROIG

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00701 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4PHK

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [E] [K]

né le 21 Juin 1938 à [Localité 8] (13), demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Benjamin CRESPY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [S] [K]

née le 26 Août 1941 à [Localité 5] (ALGERIE[Localité 1], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Benjamin CRESPY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Madame [Y] [O]

née le 02 Février 1989 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Anna ROSSO ROIG, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [B] [W]

né le 02 Octobre 1988 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Anna ROSSO ROIG, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 mai 2014, les époux [E] et [S] [K], par l’intermédiaire de l’agence immobilière PROJET IMMO GESTION, ont consenti un bail d’habitation à Mme [Y] [O] et M. [B] [W] sur des locaux situés au [Adresse 3], avec la cave n°82, à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 570 euros et d’une provision pour charges de 80 euros.

Par actes de commissaire de justice du 21 juin 2023, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de justifier d’une assurance et de payer la somme principale de 1682,93 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Y] [O] et M. [B] [W] le 8 février 2024.

Malgré la signature d’un plan d’apurement le 12 juillet 2023, les époux [E] et [S] [K] ont, par assignations du 25 janvier 2024, saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille pour notamment faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de des locataires et obtenir leur condamnation solidaire au paiement d’un arriéré locatif de 3611,09 euros au 5 janvier 2024.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Après des demandes de renvoi sollicités par les avocats des parties, l’affaire a été utilement retenue à l’audience du 28 janvier 2025.

A cette audience, les époux [E] et [S] [K], représentés par leur conseil, se réfèrent à leur dernière conclusion pour demander au tribunal de :

A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,En tout état de cause, ordonner l’expulsion de Mme [Y] [O] et M. [B] [W] et les condamner solidairement à leur payer les sommes suivantes : 8945,83 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,794,19 euros au titre de l’indemnité d’occupation, à compter du jugement à intervenir jusqu’à la remise effective des clefs,900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre ls entiers dépens.

Mme [Y] [O] et M. [B] [W], représentés par leur conseil, plaident et demandent au tribunal, en se fondant sur leurs écritures, de :

In limine litis, prononcer la nullité du commandement de payer et, au besoin, de l’assignation et rejeter en conséquence les demandes formulées à leur encontre,Au fond, débouter l’ensemble des demandes formulées par les époux [K].

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « constater » ne sont pas de véritables prétentions auxquelles le tribunal est tenu de répondre, mais des moyens de droit ou de fait soutenus par les parties.

1. Sur la demande en nullité du commandement de payer et de l’assignation

L’article 114 du code de procédure civile prévoit en matière de nullité que :

« Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. »

S’agissant du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine de nullité, l’acte doit contenir :

« 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière (…) »

S’agissant de l’assignation, l’article 56 du code de procédure civile précise que l’assignation doit, à peine de nullité contenir des moyens en fait et en droit.

En l’espèce, le commandement de payer du 21 juin 2023 comporte la mention suivante : « Je vous informe que vous avez la faculté de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dans la mesure où vous remplissez les conditions requises par l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 ». Certes, il manque la mention « aux fins de solliciter une aide financière ». Toutefois, la mention est suffisamment précise avec un renvoi à un texte légal et les locataires ne rapportent pas la preuve que cette imprécision leur a causé un grief.

Par ailleurs, si l’assignation du 25 janvier 2024 se fonde sur l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 pour solliciter l’acquisition de la clause résolutoire, les dernières conclusions sollicitent à titre subsidiaire la résolution judiciaire en se fondant sur le bon fondement.

En tout état de cause, Mme [Y] [O] et M. [B] [W] ne rapportent pas la preuve que l’inexactitude du fondement juridique invoqué par les bailleurs pour solliciter l’acquisition de la clause résolutoire leur a causé un grief puisque les prétentions des époux [K] étaient claires et que les défendeurs, par l’intermédiaire de leur conseil, ont été parfaitement en mesure d’y répliquer.

Par conséquent, Mme [Y] [O] et M. [B] [W] seront déboutés de leur demande en nullité.

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

2.1. Sur la recevabilité de la demande

Les époux [E] et [S] [K] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de justifier de l’assurance et de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 21 juin 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1682,93 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et le plan d’apurement conclu le 12 juillet 2023 n’a pas été suivi d’effet. A cela s’ajoute que les locataires ne produisent pas d’attestation d’assurance.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 août 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les époux [E] et [S] [K] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, les époux [E] et [S] [K] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 novembre 2024 (échéance de novembre inclus), Mme [Y] [O] et M. [B] [W] leur devaient la somme de 7357,45 euros, soustraction faite des frais de procédure et des versements de la CAF.

La solidarité des locataires est également prévue par le contrat de bail en son article 2.11.

Mme [Y] [O] et M. [B] [W] n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, pas plus qu’ils ne produisent un décompte pour contester le montant des charges. Le calcul des révisions de loyers et la régularisation des charges sont justifiés par les bailleurs à travers les avis d’échéances transmis par l’agence PROJET IMMO GESTION aux locataires, qui n’ont d’ailleurs pas contestés ces montants à la réception de ces documents.

En outre, le constat que le bailleur n’ait pas valablement déclaré les impayés de loyers à la CAF ne permet pas de remettre en cause le montant de la dette. La prise en compte des allocations logement dans le décompte du bailleur est dans l’intérêt des locataires puisque cela contribue à diminuer l’arriéré locatif.

Enfin, le fait que le logement serait indécent depuis longtemps n’est qu’une allégation appuyée par aucune pièce.

Par conséquent, Mme [Y] [O] et M. [B] [W], qui ne sollicitent ni des délais de paiement, ni la suspension de la clause résolutoire, seront solidairement condamnés à payer aux bailleurs la somme de 7357,45 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2023 sur la somme de 1682,93 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 794,19 euros (charges inclues).

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, dès lors qu’une augmentation ou indexation est justifiée et notifiée par courrier recommandé aux locataires. Cette indemnité vaut à partir du 22 août 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Y] [O] et M. [B] [W], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de les époux [E] et [S] [K] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les demandes en nullité du commandement de payer et de l’assignations formulées Mme [Y] [O] et M. [B] [W],

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 juin 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 mai 2014 entre les époux [E] et [S] [K], d’une part, et Mme [Y] [O] et M. [B] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3], avec la cave n°82, à [Localité 9] est résilié depuis le 22 août 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [Y] [O] et M. [B] [W], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [Y] [O] et M. [B] [W] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3], avec la cave n°82, à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [O] et M. [B] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 794,19 euros (sept cent quatre-vingt-quatorze euros et dix-neuf centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 22 août 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

RAPPELLE que toute augmentation ou indexation de l’indemnité d’occupation devra être justifiée et notifiée aux locataires par courrier recommandé,

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [O] et M. [B] [W] à payer aux demandeurs la somme de 7357,45 euros (sept mille trois cent cinquante-sept euros et quarante-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2023 sur la somme de 1682,93 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [O] et M. [B] [W] à payer aux demandeurs la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [O] et M. [B] [W] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 21 juin 2023 et celui des assignations du 25 janvier 2024,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommés.

La greffière La juge