TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Mars 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Décembre 2025

GROSSE :

Le 05 mars 2026

à M^e BURTEZ

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 mars 2026.

à Mme [F] épouse [B]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02954 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6ON4

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [S] [X]

née le 19 Septembre 1946 à [Localité 1]

domiciliée : chez CABINET DALLAPORTA SON MANDATAIRE, [Adresse 1]

représentée par M^e Olivier BURTEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [W] [F] épouse [B]

née le 13 Février 1977 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 juillet 2023, Mme [S] [X] a consenti un bail d’habitation à Mme [W] [B] née [F] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 602 euros et d’une provision pour charges de 60 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 846,43 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 19 mai 2025, Mme [S] [X] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [B] née [F] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5 055,68 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 novembre 2024,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 mai 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 18 décembre 2025, Mme [S] [X] fait part de la décision de la commission de surendettement du 4 septembre 2025 ayant ordonné une liquidation judiciaire sans redressement personnel avec effacement des dettes au bénéfice de Mme [W] [B] née [F]. Au regard de cette décision, Mme [S] [X] sollicite la condamnation de Mme [W] [B] née [F] à la somme de 1 351,16 euros, correspondant à l’arriéré locatifs des mois de novembre et décembre 2025, indiquant que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant depuis la décision de la commission de surendettement. Du fait de cette non-reprise des paiements, Mme [S] [X] sollicite en outre le bénéfice de son acte introductif d’instance, quant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de la locataire, et le paiement à une indemnité d’occupation.

Mme [W] [B] née [F] confirme les déclarations de la bailleresse, reconnaît ne pas avoir repris le paiement intégral du loyer, et sollicite des délais de paiement afin d’apurer sa dette locative.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Mme [S] [X] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 5 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 846,43 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Mme [W] [B] née [F] a fait l’objet décision de la commission de surendettement du 4 septembre 2025 ayant ordonné une liquidation judiciaire sans redressement personnel avec effacement des dettes à son profit.

En vertu de l’article 24 VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : « lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

[…]

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il est acquis que malgré la décision de la commission de surendettement en date du 4 septembre 2025, Mme [W] [B] née [F] n’a pas repris le paiement du loyer courant.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 novembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [S] [X] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [S] [X] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 décembre 2025, Mme [W] [B] née [F] lui devait la somme de 1 316,16 euros (1 351,16 – 35), soustraction faite des frais de procédure.

Mme [W] [B] née [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Sur la demande de délais de paiement

Au visa de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, Mme [W] [B] n’ayant pas repris le paiement intégral du loyer courant, aucun délai de paiement ne saurait lui être accordé.

Sa demande sera par conséquent rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 708,08 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [S] [X] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [W] [B] née [F], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE que Mme [W] [B] née [F] n’a pas repris le paiement du loyer courant suite à la décisions de de la commission de surendettement du 4 septembre 2025 ayant ordonné une liquidation judiciaire sans redressement personnel avec effacement des dettes à son profit.

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 juillet 2023 entre Mme [S] [X], d’une part, et Mme [W] [B] née [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 6 novembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [W] [B] née [F], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [W] [B] née [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [W] [B] née [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 708,08 euros (sept cent huit euros et huit centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 6 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [W] [B] née [F] à payer à Mme [S] [X] la somme de 1 316,16 euros (mille trois cent seize euros et seize centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 18 décembre 2025,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE Mme [S] [X] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [W] [B] née [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 septembre 2024 et celui de l’assignation du 19 mai 2025.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 5 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge