TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Avril 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 16 Janvier 2025

GROSSE :

Le 04 avril 2025

à M^e FOURRIER-MOALLIC

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EXPEDITION :

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N° RG 24/07591 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ZGB

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [X] [T]

née le 19 Avril 1970, demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

La société DOMICIL dans les droits de laquelle vient la SA UNICIL, a donné à bail à Madame [X] [T] un appartement à usage d’habitation par contrat sous signature privée avec effets au 6 décembre 1993, situé [Adresse 4].

Des loyers étant demeurés impayés, par ordonnance du 28 mars 2024, le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, a condamné Madame [X] [T] à la SA UNICIL la somme provisionnelle de 6.400,70 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2023. La demande de constatation de la clause résolutoire et ses effets a été déclarée irrecevable en l’absence de dénonciation régulière à la CCAPEX.

Par assignation du 2 décembre 2024, la SA UNICIL a attrait Madame [X] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l’expulsion immédiate du preneur et de tout occupant de son chef de l’appartement, au besoin avec le concours de la force publique ; condamner Madame [X] [T] à lui payer :* la provision de 7.259,04 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, sous réserve d’actualisation ;

* une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges depuis la résiliation du bail jusqu’à départ effectif des lieux, avec indexation ;

* la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 janvier 2025 et plaidée.

Lors des débats, représentée par son conseil, la SA UNICIL a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa créance à la somme de 9.106,40 euros au 16 janvier 2025, hors frais de procédure, cette dette s’étant constituée postérieurement à celle à laquelle Madame [X] [T] a été condamnée par la décision du 28 mars 2024.

Régulièrement citée suivant acte remis à étude, Madame [X] [T] n’a pas comparu et personne pour elle.

Aucun rapport de diagnostic social et financier de la locataire n’est parvenu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [X] [T] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la société UNICIL.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 2 décembre 2024, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA UNICIL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 1er juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 et applicable au litige, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

En l’espèce, le bail conclu avec effets au 6 décembre 1993 pour le logement contient une clause résolutoire (article XI) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le1er juillet 2024, pour la somme en principal de 10.044,66 euros.

Ce décompte incluait l’arriéré locatif de 6.400,70 euros auquel Madame [X] [T] a été condamnée par décision du 28 mars 2024, de sorte que le montant de la dette locative à cette date s’élevait à 3.160,36 euros hors frais de procédure.

Il résulte du décompte de la locataire que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 1er septembre 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’absence de la locataire, de reprise de paiement du loyer courant et de demande de la bailleresse en ce sens, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

Madame [X] [T] étant occupante sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Les circonstances de l’espèce ne justifient pas d’écarter les délais prévus par les dispositions des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [X] [T] reste devoir la somme de 9.106,40 euros hors frais, au titre de l’arriéré locatif du 1er janvier 2024 au 16 janvier 2025.

Madame [X] [T] qui ne comparait pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, ni preuve de sa libération.

Madame [X] [T] sera condamnée par provision, au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.160,36 euros à compter du commandement de payer du 1er juillet 2024, et pour le surplus à compter de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

Madame [T], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu des démarches engagées par la SA UNICIL, Madame [T] sera condamnée à lui payer une somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles et non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu avec effets au 6 décembre 1993, entre la société DOMICIL dans les droits de laquelle vient la SA UNICIL, et Madame [X] [T], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies au 1er septembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [X] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [X] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA UNICIL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNONS Madame [X] [T] à payer à la SA UNICIL, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux derniers loyers échus augmentés des charges, avec indexation suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus aux baux résiliés, due depuis le 1er septembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [X] [T] à payer à la SA UNICIL, à titre provisionnel, la somme de de 9.106,40 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.160,36 euros à compter du commandement de payer du 1er juillet 2024, et pour le surplus à compter de la présente ordonnance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés du 1er janvier 2024 au 16 janvier 2025 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [X] [T] à payer à la SA UNICIL une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Madame [X] [T] aux entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer du 1er juillet 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président