Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a5, 27 mars 2025, n° 24/07686

TJ Marseille 27 mars 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que les charges étaient exigibles et que la créance était justifiée, les comptes ayant été approuvés sans contestation.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a reconnu le droit du syndicat à récupérer les frais de recouvrement, mais a ajusté le montant réclamé en fonction des frais justifiés.
Accepté
Mauvaise foi des défendeurs
La cour a constaté que la défaillance répétée des défendeurs a causé un préjudice au syndicat, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner les défendeurs à payer une somme au titre des frais non compris dans les dépens.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal Judiciaire de Marseille, le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] a demandé la condamnation solidaire de Madame [X] et Monsieur [X] au paiement de diverses sommes dues au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement. Les questions juridiques posées concernaient la recevabilité des demandes, la prescription des créances, et la justification des frais réclamés. Le tribunal a jugé que les créances étaient justifiées et a condamné les défendeurs à payer 7.568,25 € pour les charges impayées, 186 € pour les frais de recouvrement, ainsi que 1.500 € pour résistance abusive et 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, tout en ordonnant la capitalisation des intérêts.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a5, 27 mars 2025, n° 24/07686
Numéro(s) :	24/07686
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Rémy STELLA
Cabinet(s) :	DEFENZ
Parties :	Le Syndicat des Copropriétaires de l' ensemble immobilier dénommé [ Adresse 7 ] sis [ Adresse 4 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A5

JUGEMENT N°

du 27 Mars 2025

Enrôlement : N° RG 24/07686 – N° Portalis DBW3-W-B7I-43HZ

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 8] ( Me [Localité 10] STELLA de la SELARL DEFENZ)

C/ Mme [E] [X] ()

A l’audience Publique d’orientation tenue le 16 décembre 2024 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 Mars 2025, par mise à disposition au greffe,

selon les dispositions de l’article L215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 10 janvier 2025

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL ELYOTT IMMOBILIER, inscrite au RCS de [Localité 11] sous le numéro B 839 431 996 et dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Rémy STELLA de la SELARL DEFENZ, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Madame [E] [X], née le 01/01/1974 en Tunisie

Monsieur [F] [X], né le 02/09/1969 en Tunisie

tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 2]

tous deux défaillants

***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [X] [E] et Monsieur [X] [F] sont propriétaires du lot n° 801 au sein de l’immeuble en copropriété [Adresse 7] sis [Adresse 5].

Par actes d’huissier en date du 4 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL ELYOTT IMMOBILIER, a fait citer Monsieur et Madame [X], devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Vu l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 36 du Décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1240 du code civil,

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], sis [Adresse 6] la somme de 8 911,50 € au titre des charges de copropriété avec intérêt au taux légal à compter du 16 août 2023.

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], sis [Adresse 6] la somme de 3 963,83 € au titre des frais engagés pour le recouvrement de sa créance.

PRONONCER la capitalisation des intérêts.

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [X] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], sis [Adresse 6] la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [X] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], sis [Adresse 6] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/7686.

L’acte a été signifié par procès-verbal de recherches infructueuses.

La clôture de la procédure était intervenue le 23 septembre 2024, et l’affaire avait été mise en délibéré au 25 novembre 2024.

Le 25 novembre 2024 par mise à disposition le tribunal a ordonné une réouverture des débats pour se prononcer sur la recevabilité d’une partie de la demande au regard de la prescription de la créance.

Par conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 12 décembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SARL ELYOTT IMMOBILIER, demande au tribunal de :

Vu l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 36 du Décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu le jugement du 25 novembre 2024

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], sis [Adresse 6] la somme de 7.568,25 € au titre des charges de copropriété avec intérêt au taux légal pour la période du 1er octobre 2019 au 30 juin 2024.

PRONONCER la capitalisation des intérêts.

******

Monsieur et Madame [X] sont défaillants.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025, après la clôture intervenue le 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Monsieur et Madame [X] ont été régulièrement cités par procès-verbaux de recherches infructueuses selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Les défendeurs n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Suite à la décision rendue le 25 novembre 2024, le demandeur a actualisé ses demandes, reconnaissant que les créances antérieures au 4 juillet 2019 étaient prescrites.

Il produit une nouvelle pièce 19 au soutient de sa demande.

De sorte que le syndicat des copropriétaires réclame le paiement solidaire au terme de ses dernières conclusions d’une somme de 7.568,25 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er octobre 2019 au 30 juin 2024.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, un relevé de propriété, un relevé de compte arrêté au 26 septembre 2023, un commandement de payer du 16 août 2023 ainsi que les lettres de mise en demeure adressées à Monsieur et Madame [X], les grands livres pour la période du 1er octobre 2018 au 8 mars 2021 accompagnés d’un décompte de charges, les appels de fonds pour les années 2020 à 2023, les procès-verbaux et convocations pour les assemblées générales du 20 juillet 2022 et du 19 juillet 2023, le règlement de copropriété, le contrat de syndic ainsi que les appels de fonds du 1er et 2ème trimestre 2024, outre un décompte des charges pour la période du 1er octobre 2019 au 30 juin 2024.

Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2019 à 2024 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour la période du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2022 ainsi que les budgets prévisionnels pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2024. Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas été contestés. Ces charges sont donc exigibles et la créance à ce titre est justifiée.

Il ressort donc de ces éléments que les assemblées générales ainsi notamment que les décisions qui y ont été prises concernant l’approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, n’ont pas fait l’objet de recours ni de contestation, et sont donc devenues définitives et opposables à Monsieur et Madame [X].

La créance que détient le syndicat des copropriétaires à leur égard est donc certaine, liquide et exigible.

Monsieur et Madame [X] devront solidairement payer 7.568,25 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er octobre 2019 au 30 juin 2024.

Concernant la somme réclamée au titre des honoraires de contentieux, de mise en demeure, de recouvrement ou de relance, il y a lieu de rappeler que l’article 10-1 de la loi précitée permet au syndicat, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement, qui sont à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais engagés pour le recouvrement de sa créance le paiement solidaire d’une somme totale de 3.963,83 euros.

En revanche, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

En l’espèce, il ressort des documents produits par le syndicat des copropriétaires, notamment le relevé de compte arrêté a 26 septembre 2019 et les appels de fonds du 1er et 2ème trimestre 2024 dans lesquels sont mentionnés des frais de suivi de contentieux à trois reprises, que le montant des frais engagés pour le recouvrement de sa créance s’élève à 3.683,83 euros, et non à 3.963,83 euros tels que mentionnés au sein de ses dernières conclusions.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas cette différence, d’un montant de 280,00 euros, qui sera déduite du montant réclamé.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires n’établit aucunement que les frais intitulés notamment, « MISE EN DEMEURE » et « Frais de MISE EN DEMEURE AVEC AR » sachant qu’aucune disposition légale n’impose la multiplication des mises en demeure, « FRAIS REMISE DOSSIER HUISSIER », « FRAIS SUIVIE CONTENTIEUX », « FRAIS SUIVI CONTENTIEUX », « SUIVI CONTENTIEUX », « SOMMATION DE PAYER », « FACTURE HUISSIER SOMMATION DE PAYER » et « TRANSMISSION DOSSIER AVOCAT » portés au débit du compte des défendeurs correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion normale d’une copropriété, des dépens ou des frais irrépétibles, pour un montant total de 3.407,83 euros.

Enfin, il sera rappelé que le syndicat des copropriétaires ne peut réclamer des frais antérieurs au 4 juillet 2019, date de l’assignation. Or force est de constater qu’apparaît sur le décompte de charges dues à la date du 26 septembre 2023 des frais intitulés « MISE EN DEMEURE », antérieurs à cette date, d’un montant de 90,00 euros.

Cette somme en l’état de son ancienneté apparaît prescrite, et elle sera donc déduite du montant réclamé à ce titre.

Monsieur et Madame [X] devront donc solidairement payer au syndicat des copropriétaires la somme de 186,00 euros au titre des frais nécessaires prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues peuvent porter intérêt au profit du syndicat, fixé au taux légal en matière civile, à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le prévoit.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a sollicité de Monsieur et Madame [X] le paiement des charges de copropriété impayées, par courriers du 12 mars 2019, 11 juin 2019, 11 septembre 2019 et 12 décembre 2019.

Un commandement de payer par acte d’huissier en date du 12 août 2023 a également été signifié, ainsi que deux lettres du 1er et 4 décembre 2023, sous format simple et format recommandé avec accusé de réception, par lesquelles le syndicat des copropriétaires mettait en demeure Monsieur et Madame [X] d’avoir à payer les charges de copropriété dont ils étaient débiteurs.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts que Monsieur et Madame [X] devront solidairement payer sur les intérêts aux taux légal à compter du 16 août 2023, liés à la somme principale au titre des charges de copropriété impayés.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Toutefois, en application de l’article 1241 du code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit.

En l’espèce, le caractère répété de leurs défaillances en dépit des mises en demeure démontre l’existence d’une particulière mauvaise foi qui crée un préjudice au syndicat, et à son équilibre financier.

La défaillance de seuls copropriétaires a un retentissement économique préjudiciable sur l’ensemble de la copropriété.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Madame [X] [E] et Monsieur [X] [F] à payer au syndicat des copropriétaires une somme supplémentaire de 1.500,00 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur et Madame [X], qui succombent, seront solidairement condamnés aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Monsieur et Madame [X] seront donc solidairement condamnés au paiement de la somme de 2.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum Madame [X] [E] et Monsieur [X] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL ELYOTT IMMOBILIER, la somme de 7.568,25 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er octobre 2019 au 30 juin 2024 avec intérêt au taux légal à compter du 16 août 2023 ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [E] et Monsieur [X] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL ELYOTT IMMOBILIER, la somme de 186,00 euros au titre des frais engagés pour le recouvrement de sa créance ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [E] et Monsieur [X] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL ELYOTT IMMOBILIER, la somme de 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ; ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [E] et Monsieur [X] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA GRANIERE sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL ELYOTT IMMOBILIER, la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [E] et Monsieur [X] [F] aux entiers dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A5 du tribunal judiciaire de Marseille, le 27 mars 2025.

Le Greffier Le Président