TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Mars 2025

Président : Madame ATIA, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Janvier 2025

GROSSE :

Le 14 mars 2025

à M^e Guillaume FABRICE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 14 mars 2025

à la préfecture

Le 14 mars 2025

à Me [Localité 4]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05628 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5NW6

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. JADE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Guillaume FABRICE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [M] [W]

née le 10 Mars 1986 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représentée par M^e Joffrey CHENU, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 septembre 2017, la société civile immobilière (SCI) Jade a donné à bail à Mme [M] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], dans le quatrième arrondissement de Marseille, pour un loyer mensuel de 760 euros et une provision sur charges de 40 euros.

Le 3 juin 2024, des loyers étant demeurés impayés, la SCI Jade a fait signifier à Mme [M] [W] un commandement de justifier d’une assurance et de payer la somme en principal de 4.911,51 visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2024, la SCI Jade, prise en la personne de sa gérante, a fait assigner Mme [M] [W] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de la non-justification d’une assurance, du non-paiement des loyers et de l’acquisition de la clause résolutoire et expulsion,

— condamnation par provision au paiement de la somme de 7.311,51 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er août 2024 avec intérêts légaux à compter du 3 juin 2024,

— condamnation à verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme de 800 euros, avec indexation, jusqu’à la libération,

— expulsion immédiate et sans délai, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamnation au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamnation à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la CCAPEX.

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

A l’audience du 9 janvier 2025, la SCI Jade, représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation. Elle précise que le montant de sa créance actualisée est supérieur à la somme de 11.000 euros.

Représentée par son conseil, Mme [M] [W], aux termes de ses conclusions n° 1 :

— conclut au débouté des demandes de la SCI Jade,

— sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et les plus larges délais de paiement,

— que chacune des parties conserve la charge de ses frais et de ses dépens.

Elle sollicite en outre les délais les plus larges pour quitter les lieux.

La SCI Jade s’oppose aux demandes reconventionnelles, faisant valoir l’urgence à récupérer les lieux.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail du 11 septembre 2017 contient, en son article 12 des conditions générales, une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non paiement de loyers et de carence dans l’assurance couvrant les risques locatifs.

La SCI Jade produit un courrier recommandé adressé le 25 juillet 2019 à Mme [M] [W] aux fins de communication d’une attestation d’assurance.

Un commandement d’avoir à fournir l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut de production par la locataire d’une attestation couvrant ses risques locatifs, a été régulièrement signifié à Mme [M] [W] le 3 juin 2024, par remise à étude.

Mme [M] [W] ne justifie pas de cette assurance pour la période antérieure au 1er décembre 2024, l’attestation produite en date du 12 novembre 2024 visant la période du 1er décembre 2024 au 1er mars 2025, la date de souscription du contrat n’étant pas indiquée.

Le commandement de justifier d’une assurance est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 4 juillet 2024, sans possibilité d’accorder les délais suspensifs prévus par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Mme [M] [W] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [M] [W] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [M] [W] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 800 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Mme [M] [W] à son paiement.

La SCI Jade verse au débat le décompte individuels des charges pour l’année 2022.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte que Mme [M] [W] reste devoir la somme de 11.311,51 euros au 1er janvier 2025 au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation), terme de janvier 2025 inclus.

Mme [M] [W] sera condamnée au paiement de cette somme de 11.311,51 euros, avec intérêts légaux à compter du 3 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 4.911,51 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

La demande de dommages et intérêts sera rejetée en l’absence de preuve d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts légaux, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, « Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En outre, il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement, par le débiteur, d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas aux dettes d’aliments. »

En l’espèce, en l’absence de tout versement depuis un an, le moyen tiré du refus de la bailleresse de communiquer ses coordonnées bancaires étant inabouti, en l’absence de tout rapprochement entre les conseils des parties, la demande sera rejetée.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge ordonnant l’expulsion peut accorder aux occupants des délais compris entre un et douze mois pour quitter les lieux chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, le bail est résilié depuis six mois. Si Mme [M] [W] bénéficie d’un accompagnement social, elle ne justifie ni du dépôt d’une demande de logement social ni d’une saisine de la Commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône, évoquée dans le diagnostic social et financier.

La demande sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [M] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement du 3 juin 2024 et de sa dénonce à la CCAPEX.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, cette dernière bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 septembre 2017 entre la SCI Jade d’une part et Mme [M] [W] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 3], dans le quatrième arrondissement de Marseille sont réunies à la date du 4 juillet 2024 ;

REJETTE la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à Mme [M] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [M] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Jade pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [M] [W] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit huit cents euros (800 euros) à ce jour, à compter du 4 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [M] [W] à payer à la SCI Jade la somme provisionnelle de onze mille trois cent onze euros et cinquante et un centimes (11.311,51 euros) au 1er janvier 2025 au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation), terme de janvier 2025 inclus, avec les intérêts légaux à compter du 3 juin 2024 sur la somme de 4.911,51 euros et de la présente décision pour le surplus ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

REJETTE les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [M] [W] aux dépens, qui comprendront notamment les coûts du commandement et de sa dénonce à la CCAPEX ;

DIT qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

DIT que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente