TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Octobre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Septembre 2025

GROSSE :

Le 24 octobre 2025

à M^e MATTEI Marie-Ange

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 octobre 2025

à M^e Neila MAHJOUB

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01167 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6CZU

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L OPAC, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marie-Ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [N] [C] [R], demeurant [Adresse 1]

(Aj totale)

représenté par M^e Neila MAHJOUB, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [E] [C] [R], demeurant [Adresse 1]

(AJ totale)

représentée par M^e Neila MAHJOUB, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 11 mai 2011, l’établissement public à caractère industriel et commercial (Epic) 13 Habitat a donné à bail à M. [N] [C] [R] et Mme [E] [C] [R] un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé [Adresse 2], dans le [Localité 4], pour un loyer de 364,61 euros.

Le 28 novembre 2024, l’Epic 13 Habitat a fait signifier à M. [N] [C] [R] et Mme [E] [C] [R] un commandement de payer la somme en principal de 2.986,25 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 5 février 2025, l’Epic 13 Habitat, agissant poursuites et diligences de son Directeur général, a fait assigner en référé M. [N] [C] [R] et Mme [E] [C] [R] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,l’expulsion immédiate et sans délai de M. [N] [C] [R] et Mme [E] [C] [R] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique,leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel, de la somme de 3.273,06 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 29 janvier 2025,leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec indexation, jusqu’à libération effective des lieux,leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, ainsi que les frais d’exécution à venir.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 6 mai 2025.

A l’audience 11 septembre 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

L’Epic 13 Habitat réitère les termes de son assignation.

Aux termes de leurs conclusions, M. [N] [C] [R] et Mme [E] [J] épouse [C] [R] sollicitent :

— un délai de paiement de 36 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire,

— le débouté des demandes d’expulsion et de frais irrépétibles,

— le cas échéant, la condamnation de l’Epic 13 Habitat aux dépens.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur l’identité de la défenderesse, il est tenu compte de sa carte nationale d’identité. Il en est de même s’agissant du prénom du défendeur.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 5 février 2025 a été dénoncée le 6 février 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 6 mai 2025.

L’Epic 13 Habitat justifie par ailleurs avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône le 19 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, l’Epic 13 Habitat est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l’espèce, le bail conclu le 11 mai 2011 contient une clause résolutoire (article 16) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 novembre 2024, pour la somme en principal de 2.986,25 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 10 janvier 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges.

M. [N] [C] [R] et Mme [E] [J] épouse [C] [R] sont mariés tel que cela ressorte de l’acte de mariage versé au débat par les défendeurs.

En l’espèce, il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé au 9 septembre 2025 que M. [N] [C] [R] et Mme [E] [J] épouse [C] [R] restent devoir, après déduction des frais de procédure (151,28 + 57,93), la somme de 3.576,33 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois d’août 2025 inclus.

M. [N] [C] [R] et Mme [E] [J] épouse [C] [R] ne contestent pas le montant de la dette.

M. [N] [C] [R] et Mme [E] [J] épouse [C] [R] sont donc condamnés solidairement, par provision, au paiement de la somme de 3.576,33 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [N] [C] [R] et Mme [E] [J] épouse [C] [R] demandent des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Le décompte indique le versement d’une somme totale de 553,02 euros au mois d’août 2025, correspondant au montant du loyer hors charges.

La dette locative est constituée pour partie d’aides au logement suspendues.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [N] [C] [R] et Mme [E] [J] épouse [C] [R] selon les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour M. [N] [C] [R] et Mme [E] [J] épouse [C] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

· M. [N] [C] [R] et Mme [E] [J] épouse [C] [R], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à l’Epic 13 Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer soit 708,55 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

M. [N] [C] [R] et Mme [E] [J] épouse [C] [R], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, ces derniers bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 11 mai 2011 entre l’Epic 13 Habitat d’une part, et M. [N] [C] [R] et Mme [E] [J] épouse [C] [R] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2], dans le [Localité 4] sont réunies à la date du 10 janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [N] [C] [R] et Mme [E] [J] épouse [C] [R] à verser à l’Epic 13 Habitat, à titre provisionnel, la somme de trois mille cinq cent soixante-seize euros et trente-trois centimes (3.576,33 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 septembre 2025 (loyers, charges), échéance d’août 2025 incluse ;

AUTORISE M. [N] [C] [R] et Mme [E] [J] épouse [C] [R] à s’acquitter de la dette par 35 acomptes de cent euros chacun (100 euros) et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de M. [N] [C] [R] et Mme [E] [J] épouse [C] [R] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [N] [C] [R] et Mme [E] [J] épouse [C] [R] seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit sept cent huit euros et cinquante-cinq centimes (708,55 euros) à ce jour;

CONDAMNE in solidum M. [N] [C] [R] et Mme [E] [J] épouse [C] [R] aux dépens ;

DIT qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente