TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2025/

du 13 Novembre 2025

Enrôlement : N° RG 22/06061 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2DEU

AFFAIRE : Mme [I] [Y] ( Maître David HAZZAN de la SAS HAZZAN & BOUCHAREU)

C/ Mme [W] [L] (Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 04 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 13 Novembre 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [I] [Y]

née le 27 Juillet 1964 à MARSEILLE, de nationalité française, demeurant et domiciliée 3 rue Callelongue – Les Terrasses du Parc Borély – Bâtiment C – 13008 MARSEILLE

représentée par Maître David HAZZAN de la SAS HAZZAN & BOUCHAREU, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

Madame [W] [L]

né le 03 juin 1974 à EPINAL, de nationalité française, demeurant et domiciliée 27 rue des Frères Pecchini 13007 MARSEILLE

représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [I] [Y] est propriétaire d’un immeuble situé 23 rue des frères Pecchini – 13007 Marseille, qui comprend plusieurs appartements à destination locative. La gestion de ces biens est confiée au cabinet PINATEL.

Madame [W] [L] est de son côté propriétaire de la maison voisine sise 25 rue des frères Pecchini.

Le 20 février 2018, le gestionnaire de l’immeuble de Madame [Y] a déclaré un sinistre à son assureur concernant l’appartement situé au rez-de-chaussée sur rue, consistant en des infiltrations d’eau au niveau du mur du séjour, situé en limite séparative avec le fonds voisin.

Une recherche de fuite puis des travaux privatifs ont été réalisés par Madame [Y] au sein de son appartement. Parallèlement, Madame [L] a procédé à une remise en état de sa gouttière d’évacuation des eaux pluviales.

Malgré ces travaux, de nouvelles infiltrations sont apparues dans l’appartement, au niveau des parties basses du mur de la chambre et du séjour/cuisine, dont l’extérieur donne sur le fonds de Madame [L].

Une nouvelle déclaration de sinistre a été effectuée et Madame [Y] a fait dresser un procès-verbal de constat des désordres par commissaire de justice le 7 mai 2019.

Suivant assignation du 19 juin 2019, estimant que les désordres pouvaient provenir du mauvais état du mur séparatif du côté du fonds voisin, Madame [Y] a sollicité en référé la désignation d’un expert judiciaire au contradictoire de Madame [L], qui a appelé en cause son assureur, la société GENERALI.

Par ordonnance du 18 octobre 2019, Monsieur [R] [T] a été désigné en qualité d’expert. Les opérations d’expertise ont par la suite été rendues communes et opposables à la société ALLIANZ, assureur de Madame [Y], puis étendues à de nouvelles infiltrations signalées en cours d’expertise au niveau du mur de l’appartement du premier étage de l’immeuble de Madame [Y], également contigu du fonds voisin.

En cours d’expertise, Madame [L] a réalisé des travaux de percement du mur litigieux afin de poser un IPN, qui ont entrainé des chutes de pierres dans un troisième appartement appartenant à Madame [Y]. Cette dernière a donné lieu à une troisième déclaration de sinistre.

Le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [T] a été déposé le 20 mai 2021.

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2022, Madame [Y] a fait assigner Madame [L] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins principalement de voir juger que le mur séparatif entre les fonds est mitoyen, que le coût des travaux nécessaires pour éradiquer les désordres doit donc être partagé par moitié, à l’exception des travaux d’entretien de son côté du mur qui doivent être supportés uniquement par Madame [L], et en conséquence de condamner celle-ci à lui verser diverses sommes au titre des différents travaux de traitement des remontées capillaires et de reprise des embellissements, de l’indemnisation de sa perte locative subie, et des frais exposés par elle du fait de sa résistance abusive, ainsi que de la condamner sous astreinte à réaliser les travaux de reprise des enduits extérieurs de la façade à ses frais.

Il s’agit de la présente instance, enrôlée sous le numéro RG 22/06061.

Une mesure de médiation judiciaire a été proposée mais n’a pas abouti.

*

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 03 février 2025, Madame [I] [Y] demande au tribunal de :

— Recevoir Madame [I] [Y] en ses diverses demandes et les dire Bien fondées,

— Juger que le mur séparatif du fonds appartenant à Madame [I] [Y] au fonds appartenant à Madame [W] [L] est mitoyen,

— Ce faisant, Juger que le coût des travaux nécessaires pour éradiquer les désordres présents chez Madame [I] [Y] doit être partagé par moitié,

— Juger que les travaux résultant de l’entretien du côté du mur, soit de reprise de l’enduit de façade, seront supportés uniquement par Madame [W] [L],

En conséquence,

— Condamner Madame [W] [L] à verser à Madame [I] [Y] les sommes suivantes :

* la somme de 3.095,50 € HT au titre des travaux de traitement des remontées capillaires,

* la somme de 2.397,50 € HT au titre des travaux de reprise des embellissements dans l’appartement situé au rez-de-chaussée,

* la somme de 500,00 € HT au titre des travaux de reprise des embellissements à faire réaliser dans l’appartement loué à Monsieur [D],

* la somme provisionnelle de 9.052,50 € à titre de réparation de la perte locative subie,

* la somme de 8.231,28 € à titre de remboursement des frais exposés par Madame [Y] causé par sa résistance abusive,

* la somme de 5.000,00 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— Débouter de sa demande tendant à voir condamner Madame [Y] à lui verser la somme de 2.850 € correspondant à la moitié de la facture d’enduit du mur.

— Prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— Condamner Madame [W] [L] à verser à Madame [I] [Y] la somme de 6.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— La condamner au paiement des entiers dépens.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 20 novembre 2024, Madame [W] [L] demande au tribunal de :

— Juger que le mur séparant le fonds de Madame [L] de celui de Madame [Y] est le mur pignon propriété exclusive de Madame [Y] ;

En conséquence :

— Débouter Madame [Y] de l’intégralité de ses demandes comme étant manifestement infondée et injustifiée

A titre reconventionnel, au regard des travaux réalisés par Madame [L] sur l’enduit du mur :

— Condamner Madame [Y] à verser à Madame [L] la somme de 2 850€ correspondant à la moitié de la facture d’enduit du mur,

— Condamner Madame [Y] à verser à Madame [L] la somme de 3 000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile,

— Condamner Madame [Y] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 avril 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 4 septembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes visant à « juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à trancher un point précis en litige. Elles constituent alors de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n’y répondra donc pas dans le dispositif de son jugement.

Sur les désordres

Il résulte des pièces du dossier que le bien immobilier de Madame [Y] se compose d’une partie sur rue, élevée d’un étage sur rez-de-chaussée, et d’un immeuble de fond de cour, également élevé d’un étage. Il est divisé en plusieurs appartements donnés en location. Il est contigu du fonds appartenant à Madame [L].

Le rapport d’expertise de Monsieur [T] et les photographies versées aux débats montrent que les deux propriétés sont séparées par un mur situé sur la parcelle de Madame [Y] et qui constitue le pignon de sa maison.

Dans sa partie proche de la rue, le mur donne chez Madame [L] sur un espace à usage de garage, non clos mais couvert par une toiture. Il se poursuit ensuite le long de la limite séparative des deux fonds et donne sur le jardin de Madame [L].

Plusieurs désordres affectent le bien de Madame [Y] au niveau de ce mur :

— des infiltrations dans l’appartement situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sur rue, loué à Monsieur [E] : ces infiltrations ont été constatées en partie basse du mur du séjour, de la chambre, de la salle de bains et de la cour intérieure, qui donne à l’extérieur sur la propriété de Madame [L] ;

— des infiltrations dans l’appartement situé au premier étage de l’immeuble de fond de cour, loué à Monsieur [D], au niveau d’un placard situé le long du même mur séparatif, qui donne également dans sa partie extérieure sur le fonds de la défenderesse.

Des désordres ont également été constatés au niveau de la chambre d’un autre appartement de l’immeuble, loué à Monsieur [N], générés par le percement intempestif du mur litigieux lors de travaux d’installation d’un IPN réalisés par Madame [L]. Ces désordres ont été réparés et sont sans lien avec les infiltrations objets du présent litige. Aucune demande n’est faite à ce titre.

S’agissant des infiltrations, Monsieur [T] a indiqué que les désordres affectant le placard de l’appartement loué à Monsieur [D] sont dus à l’absence d’enduit sur le mur de façade extérieur de l’immeuble de Madame [Y] donnant chez Madame [L], le mur constitué de briques creuses n’étant de ce fait pas étanche. Les désordres affectant les murs de l’appartement loué à Monsieur [E] ont quant à eux pour origine des remontées d’humidité par capillarité, selon les conclusions de l’expert.

Les infiltrations n’avaient pas cessé à la date de l’expertise en mai 2021.

Monsieur [T] a préconisé la réalisation d’un enduit de façade et d’un traitement imperméabilisant sur le mur pour mettre fin aux désordres, pour un montant total estimé à 10.191 euros HT.

Sur la nature du mur

L’article 653 du code civil dispose que dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire.

La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun, en vertu de l’article 655 du même code.

Il est toutefois constant que la présomption de mitoyenneté d’un mur séparatif n’a pas lieu lorsqu’il n’existe de bâtiment que d’un seul côté (cf. notamment Civ. 3e, 7 mars 1973).

En l’espèce, Madame [Y] se prévaut du caractère mitoyen du mur séparant sa propriété de celle de Madame [L], à l’origine des désordres d’infiltrations affectant l’intérieur de ses appartements.

Il ressort néanmoins de ce qui précède que le mur affecté par les infiltrations ne peut être considéré comme un mur mitoyen contrairement à ce que soutient Madame [Y], dès lors qu’il ne sert pas de séparation entre deux bâtiments, ni entre deux cours ou jardins, mais entre l’immeuble sur rue et en fond de cour de Madame [Y] (dont il constitue le mur pignon) d’une part, et le jardin non bâti de Madame [L] d’autre part.

Le fait qu’un espace à usage de garage abrité par un toit jouxte le mur litigieux sur le fonds de Madame [L], au niveau d’une partie de l’appartement loué à Monsieur [E] sur le fonds [Y], ne saurait suffire à lui conférer un caractère mitoyen. En effet, cet espace à usage de garage n’est pas fermé mais seulement couvert selon les photographies produites, de sorte qu’il ne peut être qualifié de bâtiment au sens de l’article 653 du code civil.

Au surplus, il n’est pas démontré que le mur litigieux constituerait bien le mur extérieur de ce garage puisque sa toiture y est adossée mais non encrée selon la défenderesse, qui n’est pas contredite sur ce point, et que la photographie produite par Madame [L] en pièce n°1 tend à établir que le toit s’appuie en réalité sur un contre-mur qui lui est propre, construit parallèlement au mur de la maison de Madame [Y]. L’expertise judiciaire ne contient aucune précision sur ce point.

Il n’est ainsi pas démontré que le mur séparant l’immeuble sur rue de Madame [Y] et cet espace à usage de garage sur le fonds de Madame [L] serait mitoyen à cet endroit.

Pour le reste, le schéma et les photographies contenues dans le rapport d’expertise judiciaire permettent de constater que chez Madame [L], après l’espace à usage de garage, le mur se poursuit le long de son jardin et de son espace piscine. Il n’existe alors un bâtiment que du côté du fonds de Madame [Y] et aucune construction n’est présente sur la propriété de la défenderesse le long de cet immeuble. Le mur sépare donc uniquement le bâtiment de la requérante du jardin non bâti de Madame [L] et, par conséquent, ne sert pas davantage de séparation entre bâtiments au sens de l’article 653 du code civil.

Il ne peut enfin être soutenu que le mur serait présumé mitoyen en ce qu’il séparerait une cour et un jardin comme l’indique Madame [Y]. Il est en effet établi que son fonds est quasi-entièrement construit et se partage en un immeuble sur rue puis un immeuble de fond de cour, qui s’enchainent et qui sont d’ailleurs tous deux les sièges des désordres d’infiltrations objets du litige. La présence entre ces deux immeubles d’une cour intérieure, dont la description exacte n’est pas précisée et qui ne longe en tout état de cause le mur litigieux que sur une infime partie, ne peut suffire à considérer que ce mur serait mitoyen en ce qu’il séparerait une cour et un jardin comme elle l’affirme, ce qui ne correspond pas à la configuration générale des lieux telle qu’elle ressort des pièces produites.

Il sera relevé au surplus qu’en l’absence de toute pièce concernant spécifiquement cette cour, il n’est pas démontré qu’il s’agirait bien d’un espace entièrement non bâti entre les deux immeubles.

Ainsi, le mur séparant la propriété de Madame [Y] de celle de Madame [L], qui constitue le mur pignon de l’immeuble de la requérante et ne sert pas de séparation entre deux bâtiments ni entre deux cours ou jardins, n’est pas un mur mitoyen.

Il est par conséquent privatif à la requérante.

Sur les demandes de Madame [Y]

En l’état du caractère privatif du mur litigieux, Madame [Y] n’est pas fondée à réclamer à Madame [L] la prise en charge de la moitié des travaux de réparation et de réfection du mur, qui lui incombent exclusivement.

Elle doit par conséquent être déboutée de ses demandes indemnitaires formées au titre des travaux de traitement des remontées capillaires. Il appartiendra à Madame [Y] de réaliser les travaux de réfection et de traitement du mur, à ses frais, à charge pour Madame [L] de la laisser accéder à son fonds pour réaliser les travaux nécessaires, selon le principe d’une servitude de tour d’échelle.

Il en est de même de sa demande relative aux travaux de reprise des embellissements de ses appartements, puisque l’origine des désordres causés à ces derniers lui est privative.

La demande formulée en réparation de sa perte locative et du remboursement des frais exposés par ses soins sera rejetée pour les mêmes raisons.

Compte tenu de ce qui précède, aucune résistance abusive n’est caractérisée à l’encontre de Madame [L] et la demande de dommages-intérêts formulée à ce titre sera également rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de Madame [L]

Madame [L] justifie avoir fait réaliser à ses frais des travaux de reprise de l’enduit de façade sur le mur privatif de Madame [Y] afin de mettre fin aux infiltrations, en produisant une facture de la société VDS BATI RENOV du 19/11/2024 d’un montant de 4.500 euros TTC, outre une facture d’un montant de 1.200 euros de la société VB OUTDOOR concernant la taille préalable des végétaux plantés au droit du mur.

Elle est donc fondée à solliciter le remboursement de ces frais à hauteur de la somme qu’elle réclame, soit 2.850 euros.

Madame [Y] sera donc condamnée au remboursement de cette somme.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Madame [Y], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire de Monsieur [T].

Elle sera également condamnée à payer à Madame [L] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’engager pour se défendre dans le cadre du présent litige.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie en l’espèce de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

DIT que le mur séparant le fonds sis 23 rue des frères Pecchini – 13007 Marseille appartenant actuellement à Madame [I] [Y], et le fonds sis 25 rue des frères Pecchini – 13007 Marseille appartenant actuellement à Madame [W] [L], n’est pas mitoyen ;

DIT que le mur séparant le fonds sis 23 rue des frères Pecchini – 13007 Marseille appartenant actuellement à Madame [I] [Y], et le fonds sis 25 rue des frères Pecchini – 13007 Marseille appartenant actuellement à Madame [W] [L], est privatif à l’immeuble sis 23 rue des frères Pecchini ;

DEBOUTE Madame [I] [Y] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE reconventionnellement Madame [I] [Y] à payer à Madame [W] [L] la somme de 2.850 euros en remboursement des travaux de réfection de l’enduit du mur,

CONDAMNE Madame [I] [Y] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [I] [Y] à payer à Madame [W] [L] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire assortit de plain droit le présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le treize novembre deux mille vingt cinq

LE GREFFIER LE PRESIDENT