TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 29 Janvier 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Novembre 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 30 janvier 2026

à M^e Catherine KOUBAR

Le 30 janvier 2026

à M^e Hubert ROUSSEL

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02883 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6N7D

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [T] [X]

né le 06 Janvier 1944 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Hubert ROUSSEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [J] [F]

née le 01 Mai 1984 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Catherine KOUBAR, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2023, M. [T] [X] a consenti un bail d’habitation à Mme [J] [F] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6 600 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, et d’avoir à justifier d’une assurance locative en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [J] [F] le 17 février 2025.

Par assignation du 15 mai 2025, M. [T] [X] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé aux fins de :

A titre principal :

constater l’acquisition de la clause résolutoire au 14 mars 2025 pour défaut de justification d’une assurance habitation, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [F] et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 7150 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif entre le 1er mars 2024 et le 14 mars 2025, avec intérêt à taux légal à compter du commandement du 14 février 2025, être autorisé à faire procéder au transport des meubles et objets mobiliers de Mme [J] [F] dans tel local de son choix aux frais risque et périls de la locataire à défaut pour elle d’avoir libéré le bien dans les 15 jours de la décision à intervenir, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 800 euros jusqu’à libération des lieux,

A titre subsidiaire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire au 14 avril 2025 pour défaut de régularisation des arriérés locatifs, , être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [F] et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 7700 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif entre le 1er mars 2024 et le 14 avril 2025, avec intérêt à taux légal à compter du commandement du 14 février 2025, être autorisé à faire procéder au transport des meubles et objets mobiliers de Mme [J] [F] dans tel local de son choix aux frais risque et périls de la locataire à défaut pour elle d’voir libéré le bien dans les 15 jours de la décision à intervenir, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 800 euros jusqu’à libération des lieux,

En tout état de cause :

condamner Mme [J] [F] au paiement de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, maintenir l’exécution provisoire.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 mai 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 27 novembre 2025, M. [T] [X], représenté par son conseil, maintient les termes de son acte introductif d’instance dans ses conclusions en demande n°3, actualisant sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 1200 euros et sollicitant que soit écartée la pièce adverse n°6 (attestation d’assurance), sauf à ce qu’elle soit produite en originale.

M. [T] [X] souligne que la situation est devenue invivable au point de générer des violences réciproques avec sa locataire et les occupants de son chef.

Mme [J] [F], représentée par son conseil, sollicite au terme de ses conclusions en réplique n°2:

A titre principal :

— déclarer Madame [F] bien fondée dans toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter Monsieur [X] de ses demandes, fins et conclusions ;

— déclarer que Monsieur [X] a manqué à ses obligations légales en tant que bailleur, quant à la fourniture des quittances de loyers et à la délivrance d’un logement décent ;

— sommer Monsieur [X] à la production de toutes les quittances de loyers réglés, et ce jusqu’en mars 2025 ;

— autoriser Madame [F] à occuper son logement et ce jusqu’à la fin de la durée du contrat, soit le 30 mai 2026;

A titre subsidiaire :

— autoriser Madame [F] à occuper le logement situé au [Adresse 4] et ce jusqu’à la fin de la durée du contrat, soit le 30 mai 2026;

— condamner Madame [F] au règlement de la somme de 1278 euros, correspondant aux impayés de loyers des mois allant de mars à novembre 2025 ;

— autoriser Madame [F] à échelonner le règlement de sa dette locative sur 6 mois au moins ;

En tout état de cause :

— rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de droit par provision nonobstant appel ;

— dire que chacune des parties supportera les frais qu’elle a personnellement exposés dans la présente instance.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur la demande d’écarter la pièce n°6 produite par Mme [J] AMDOUNIL’article 15 du Code de procédure civile dispose que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Selon l’article 135 du même Code, le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

M. [T] [X] sollicite que soit écartée la pièce n°6 produite par Mme [J] [F], en justification de l’assurance locative, aux motifs que le « justificatif est peu lisible ».

Communiquée en temps utiles, cette pièce ne saurait être écartée, sa force probante restant à l’appréciation du juge. Elle sera dès lors retenue pour l’examen des demandes des parties.

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

2.1. Sur la résiliation du bail pour défaut de justification d’une assurance locative

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 14 février 2025.

Si Mme [J] [F] n’a pas justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs dans le mois du commandement de payer, elle produit contradictoirement la copie et l’impression couleur d’une attestation d’assurance de la SASU Acheel datée du 27 novembre 2024, souscrite en ligne, dont il ressort qu’elle était assurée du 27 novembre 2024 au 26 novembre 2025.

M. [T] [X] conteste la fiabilité de cette attestation compte tenu de la qualité de l’impression.

Il ne rapport toutefois pas la preuve qu’il s’agisse d’un faux.

Nonobstant une qualité d’impression médiocre, cette pièce, imprimée depuis un poste informatique compte tenu de la souscription en ligne de l’assurance, revêtue d’une signature électronique, demeure parfaitement lisible et permet d‘établir qu’une assurance était donc souscrite contre les risques locatifs dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement.

M. [T] [X] sera par conséquent débouté de demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de souscription d’une assurance.

2.2. Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement de l’arriéré locatif

Sur la recevabilité de la demande

M. [T] [X] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». Selon l’article 9 du code de procédure civile, “il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 14 février 2025 pour un montant de 6600 euros correspondant aux loyers de mars 2024 à février 2025.

Mme [J] [F] conteste devoir les sommes visées au commandement de payer et nie avoir été défaillante dans le paiement des loyers pour l’ensemble de cette période, concédant avoir cessé de s’acquitter du paiement des loyers à compter de mars 2025.

Elle soutient que les loyers ont toujours été payés en espèce et produit à cette fin ses relevés de compte pour les mois de septembre, octobre, novembre, décembre 2023 et janvier, février 2024, dépourvus de toute trace de virement bancaire au bailleur alors qu’elle justifie par ailleurs de quittances de paiement des loyers pour les mois d’octobre, novembre, décembre 2023 et février 2024. Elle produit en outre la copie en couleur d’une feuille manuscrite non datée, signée par M. [T] [X] attestant de paiements de 142 euros pour les mois de mars à août, soulignant que cette feuille ne peut concerner que l’année 2024, n’étant pas encore locataire en mars 2023 et n’ayant pas payé le mois de mars 2025 et que la signature est identique à celle figurant au contrat de bail.

Elle ajoute que M. [T] [X] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, affirmant vivre depuis février 2024 dans un logement sans eau chaude et ne contenant que deux prises électriques en état de fonctionnement.

M. [T] [X] conteste la force probante de cette feuille volante sans toutefois dénier sa signature.

Il ajoute que la persistance de l’indécence du logement constaté par la CAF 18 mois avant le 30 septembre 2025, est imputable au refus d’accès au logement opposé par Mme [J] [F].

Contestés, le principe de la dette et l’exigibilité de celle-ci, tenant les paiements allégués et l’indécence alléguée du logement, impliquent un examen approfondi des dispositions applicables et des pièces et nécessitent l’appréciation du fond du litige.

Il ressort en effet de l’ensemble de ces éléments que les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l’existence d’un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé de leurs demandes, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

Dès lors, il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur la demande tendant au constat de résiliation du bail et les demandes subséquentes (notamment l’expulsion du locataire et le versement d’une indemnité mensuelle d’occupation), les parties n’ayant pas sollicité le renvoi de l’affaire devant le juge du fond en vertu de l’article 837 du code de procédure civile.

La demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux s’en trouve sans objet.

3. Sur la demande en paiement

En l’espèce, M. [T] [X] soutient qu’à la date du 14 avril 2025, Mme [J] [F] lui devait la somme de 7700 euros. Il ne verse aucun décompte, en sus de celui intégré dans le commandement de payé, arrêté au mois de janvier 2025, contesté par Mme [J] [F].

Dès lors, le différend entre les parties portant sur le principe même des sommes dues, en l’état des contestations sérieuses retenues, il importe qu’il soit statué sur l’ensemble des demandes des parties dans une même instance de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande en paiement de l’arriéré locatif.

La demande reconventionelle de délais de paiement et d’injonction à délivrer les quittances de loyer, pour des paiements contestés, s’en trouvent sans objet.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande par ailleurs de laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de constat de résiliation du bail de M. [T] [X] ;

REJETTE la demande de M. [T] [X] tendant à écarter des débats la pièce adverse n°6 ;

REJETTE la demande de constat de résiliation du bail pour défaut de justification d’une assurance de M. [T] [X] ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant au constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et les demandes subséquentes (d‘expulsion, de séquestre des meubles et de fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation) ;

En conséquence, REJETTE la demande reconventionnelle de délai pour quitter les lieux, sans objet,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement et les demandes subséquentes;

En conséquence, REJETTE la demande reconventionnelle de délais de paiement et d’injonction à délivrer les quittances de loyer, pour des paiements contestés, sans objet ;

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir au fond ;

DIT que chacun des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

DEBOUTE M. [T] [X] de sa demande au titre des frais irrépétibles;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge