Du 29 août 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/00373 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2DMM

[O] [J], [B] [G] épouse [J]

C/

[S] [V]

— Expéditions délivrées à

M^e Aurélie MIGNIOT-ESPES

— FE délivrée à

Maître Valérie REDON-REY

Le 29/08/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 août 2025

PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [J]

né le 26 Juin 1963 à [Localité 13]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [B] [G] épouse [J]

née le 19 Octobre 1965 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Tous deux représentés par Maître Valérie REDON-REY, Avocat au barreau de TOULOUSE, membre de la SELARL REDON-REY & ASSOCIÉ

DEFENDERESSE :

Madame [S] [V]

née le 15 Février 1995 à [Localité 12]

[Adresse 4] [Adresse 7]

[Localité 2]

(Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale – décision du 06/03/2025 – N° BAJ : 2025-003541)

Représentée par M^e Aurélie MIGNIOT-ESPES, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Juin 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 07 Février 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 février 2017, Monsieur [O] [J] et Madame [B] [G] épouse [J] ont donné à bail à Madame [S] [V] un logement situé [Adresse 5] [Adresse 8] [Adresse 9] à [Localité 10] ainsi qu’un emplacement de stationnement situé à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024, Monsieur [O] [J] et Madame [B] [G] épouse [J] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1.980,96 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 7 février 2025, Monsieur [O] [J] et Madame [B] [G] épouse [J] ont assigné Madame [S] [V] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 18 avril 2025 aux fins de voir :

— Constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail susvisé, au visa des dispositions de l’article 24 (non paiement des loyers et charges) de la loi du 6 juillet 1989 ;

— Ordonner sans délai l’expulsion de Madame [V] [S] et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique ;

— Condamner Madame [V] [S] au paiement par provision de la somme de 3.066,56€ correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 01 février 2025, quittancement du mois de février 2025 inclus ;

— Ordonner que la dette locative sera réactualisée au jour de l’audience, y rajoutant les mois de mars et avril 2025, et prenant en compte les versements éventuellement effectués par Madame [V] [S] ;

— Condamner Madame [V] [S] au paiement par provision d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’au départ effectif des lieux ;

— Ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail ;

— Ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 20 septembre 2024 ;

— Condamner Madame [V] [S] au paiement d’une somme de 800,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [V] [S] au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 18 avril 2025, a été renvoyée à l’audience du 16 mai 2025 et finalement débattue à l’audience du 20 juin 2025.

Lors de l’audience du 20 juin 2025, Monsieur [O] [J] et Madame [B] [G] épouse [J], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 892,71 euros au 16 juin 2025 et confirment les termes de leur demande initiale. Ils indiquent être opposés à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Madame [S] [V] représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

— Constater que le diagnostic social et financier prévu par l’article 24 III de la loi N°89-062 du 6 juillet 1989 n’a pas été réalisé ;

— Constater que Madame [V] ne dispose à ce jour d’aucune solution de relogement ;

— Donner acte à Madame [V] de sa reprise de paiement du loyer courant ;

— Juger que Madame [V] devra s’acquitter du reliquat de sa dette dans un délai de trois ans ;

— Juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le délai

susvisé ;

— Rappeler que cette suspension prendra fin dès le premier impayé ou si Madame [V] ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées dans la décision à intervenir ;

— Juger que si Madame [V] se libère de sa dette locative dans les conditions prescrites la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

— Si des intérêts sont mis à la charge de Madame [V], juger que lesdits intérêts porteront à taux réduit et que les paiements s’imputeront en priorité sur le capital ;

— Débouter Monsieur et Madame [J] du surplus de leurs demandes ;

— Juger que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Il est renvoyé pour le surplus aux conclusions de Madame [S] [V] pour l’exposé complet de ses moyens et prétentions.

A l’audience, Madame [S] [V] expose qu’elle a repris le paiement des loyers mais que l’aide personnalisée au logement n’est plus versée aux bailleurs depuis le mois d’avril 2025, ce qui correspond au reliquat de la dette. Elle demande la suspension de la clause résolutoire du bail et un échéancier de 100 euros par mois pour apurer sa dette. Elle indique avoir fait une demande de logement social et avoir un enfant de 6 ans à charge.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 11 février 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 18 avril 2025.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 20 décembre 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique à l’emplacement de stationnement loué par Monsieur [O] [J] et Madame [B] [G] épouse [J] à Madame [S] [V].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [O] [J] et Madame [B] [G] épouse [J] ont fait signifier à Madame [S] [V] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.980,96 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 20 septembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde Monsieur [O] [J] et Madame [B] [G] épouse [J] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 21 novembre 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats que Madame [S] [V] a repris le paiement intégral du loyer courant et est en situation de régler le loyer courant et le montant de sa dette, compte tenu de son contrat de travail en intérim susceptible de se transformer en contrat de travail à duré indéterminée. De plus, il apparaît que le reliquat de la dette correspond à la suspension de l’aide personnalisée au logement, dont la locataire est susceptible de pouvoir bénéficier à nouveau.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, Monsieur [O] [J] et Madame [B] [G] épouse [J] seront autorisés à poursuivre l’expulsion de Madame [S] [V].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [S] [V] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, avec revalorisation de droit, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [O] [J] et Madame [B] [G] épouse [J] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 892,71 euros à la date du 16 juin 2025.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [S] [V] sera donc condamnée au paiement de la somme de 892,71 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 16 juin 2025 – échéance du mois de juin 2025 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Madame [S] [V] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er juillet 2025.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [S] [V].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [S] [V] à verser à Monsieur [O] [J] et Madame [B] [G] épouse [J] la somme de 300 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 21 novembre 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 28 février 2017 entre Madame [S] [V] et Monsieur [O] [J] et Madame [B] [G] épouse [J] relatif au logement situé [Adresse 5] [Adresse 8] [Adresse 9] à [Localité 10] ainsi qu’à l’emplacement de stationnement situé à la même adresse ;

CONDAMNONS Madame [S] [V] à payer à Monsieur [O] [J] et Madame [B] [G] épouse [J] la somme de 892,71 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 16 juin 2025 (échéance du mois de juin 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame [S] [V] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 12 mois à raison de 11 mensualités successives de 100 euros chacune, suivies d’une 12ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

qu’en ce cas, à défaut pour Madame [S] [V] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [S] [V] à son paiement à compter du 1er juillet 2025, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [S] [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [S] [V] à payer à Monsieur [O] [J] et Madame [B] [G] épouse [J] une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION