TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Mars 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Janvier 2025

GROSSE :

Le 14 mars 2025

à M^e Caroline GUEDON

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EXPEDITION :

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N° RG 24/07744 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5Z77

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. CDC HABITAT ACTIONS COPROPRIETE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Caroline GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [V] [F], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [O] [F] [L], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

La société par actions simplifiée (SAS) CDC Habitat Actions Copropriété est propriétaire d’un appartement situé au [Adresse 3], lot n° 715, dans le [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, la SAS CDC Habitat Actions Copropriété, pris en la personne de son représentant légal, a fait assigner en référé M. [V] [F] et Mme [O] [F] [L] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, notamment au visa des articles L 412-1, L 412-3 et L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, aux fins de voir :

— ordonner leur expulsion immédiate et sans délai ainsi que tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’au départ effectif à la somme de 383,50 euros par mois, et la somme de 120 euros de provision sur charges et eau conformément à la fiche logement régulièrement produite aux débats,

— condamner solidairement M. [V] [F] et Mme [O] [F] [L] à payer ladite somme au titre de l’indemnité d’occupation à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à leur départ effectif des lieux,

— dire et juger que les dispositions des article L412-1 et L412-6 du code de procédures civiles d’exécution ne s’appliqueront pas à l’ordonnance à intervenir,

— condamner solidairement M [V] [F] et Mme [O] [F] [L] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 9 janvier 2025, la SAS CDC Habitat Actions Copropriété, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Cités à étude, M [V] [F] et Mme [O] [F] [L] ne sont ni comparants ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Aux termes de l’article L 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire : « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est

pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces dispositions, le juge des référés peut ordonner l’expulsion d’occupants sans droit ni titre de locaux d’habitation ou professionnels.

Sur la qualité pour agir

La SAS CDC Habitat Actions Copropriété justifie de sa qualité pour agir par la production d’un titre de propriété.

Sur l’expulsion

L’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue nécessairement un trouble manifestement illicite. Il s’ensuit que la violation du droit de propriété suffit à justifier la prise de mesures en référé pour faire cesser le trouble, quelles qu’en soient les raisons et les circonstances.

En l’espèce, selon le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 25 octobre 2024, établi sur demande de la requérante :

— la porte de l’appartement a été forcée, la serrure présente a été sciée, une serrure de remplacement a été apposée,

— qu’au regard des éléments et documents trouvés à l’intérieur de l’appartement, il a été constaté que M. [V] [F] et Mme [O] [F] [L] occupent l’appartement avec un enfant nommé [X],

— les photographies des documents (relevé de droits de la CAF au nom de M. [V] [F], une attestation des droits de l’assurance Maladie au nom de Mme [O] [F] [L] et une attestation de demande d’asile pour la petite fille [X] [E] [F]), ont été prises par le commissaire de justice.

Il est donc établi que M [V] [F] et Mme [O] [F] [L] occupent les lieux sans droit ni titre.

La violation du droit de propriété est acquise et le trouble manifestement illicite est caractérisé.

L’expulsion est donc la seule mesure de nature à permettre à la SAS CDC Habitat Actions Copropriété de recouvrer la plénitude de son droit sur l’appartement situé au [Adresse 3], dans le [Localité 5] occupé illicitement.

Elle sera ordonnée selon les termes du dispositif.

Sur les délais

L’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 (…).

L’article L 412-6 du même code dispose que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation aux dispositions de ces deux articles, dans leur rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, ces délais ne s’appliquent pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il résulte des éléments de la cause que M [V] [F] et Mme [O] [F] [L] se sont introduits dans les lieux par des manœuvres en ce que si la preuve de l’imputabilité de l’effraction n’est pas rapportée, il en profite en tout état de cause pour pénétrer dans les lieux.

Il s’ensuit que les délais prévus par les articles L. 412-1 et L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution seront écartés.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La fiche de loyer produite par la SAS CDC Habitat Actions Copropriété indique un loyer conventionné de 383,50 euros, outre 120 euros de provision sur charges, soit une somme totale de 503,50 euros.

Afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du prononcé de la présente décision jusqu’au départ de M. [V] [F] et Mme [O] [F] [L] par remise des clés ou expulsion à la somme de 503,50 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [V] [F] et Mme [O] [F] [L] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOIE les parties à se pourvoir au principal mais, dès à présent, vu le trouble manifestement illicite subi par la requérante du fait de l’occupation sans droit ni titre des défendeurs ;

CONSTATE que M. [V] [F] et Mme [O] [F] [L] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement situé au [Adresse 3], dans le [Localité 5] appartenant à la SAS CDC Habitat Actions Copropriété ;

ORDONNE à M. [V] [F] et Mme [O] [F] [L] de libérer et vider les lieux situés au [Adresse 3], dans le [Localité 5] dès la signification de la présente ordonnance, et à défaut,

ORDONNE, l’expulsion de M. [V] [F] et Mme [O] [F] [L] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, des lieux occupés sans droit ni titre situés au [Adresse 2] droite, dans le [Localité 5], sans application du sursis prévu à l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatif à la période dite de “ trêve hivernale”, et sans application du délai de deux mois prévu à l’article L 412-1du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [F] et Mme [O] [F] [L] à payer à la SAS CDC Habitat Actions Copropriété à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle de cinq cent trois euros et cinquante centimes (503,50 euros) à compter du prononcé de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAME in solidum M. [V] [F] et Mme [O] [F] [L] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la SAS CDC Habitat Actions Copropriété ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

AINSI ORDONNE ET PRONONCE LES JOURS, MOIS ET AN CI-DESSUS.

La Greffière La Présidente