TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Juin 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Avril 2025

GROSSE :

Le 10 juin 2025

à M^e BOUSQUET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 10 juin 2025

à M. [M]

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00645 – N° Portalis DBW3-W-B7J-57KY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SEMOULERIE PROVENCALE

domiciliée : chez CABINET LAUGIER FINE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [S] [M]

né le 27 Décembre 1982 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 25 octobre 2019, la SARL Semoulière Provençale a donné à bail à Monsieur [S] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 630 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SARL Semoulière Provençale a fait signifier à Monsieur [S] [M] par acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2024 un commandement de payer la somme de 5 842,35 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2025, la SARL Semoulière Provençale a fait assigner Monsieur [S] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater que la clause résolutoire insérée dans le bail a joué et la résiliation du bail conclu le 25 octobre 2019,

— en conséquence, condamner Monsieur [S] [M] à libérer immédiatement les lieux loués,

Dans l’hypothèse où le requis n’aurait pas libéré les lieux dans le délai précité,

— ordonner l’expulsion immédiate ainsi que celle de tous les occupants de leur chef des lieux loués au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [S] [M] :

à payer à titre provisionnel à la SARL SEMOULIERE PROVENCALE la somme de 5,842,35 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation décompte arrêté au 2 janvier 2025,

à payer à titre provisionnel jusqu’à la récupération effective des locaux litigieux, une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale à la dernière mensualité charge locative en sus,

à payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

à payer les entiers dépens de l’instance ainsi que tous les frais de mise en exécution tels que les frais d’expulsion, de garde meuble, etc, selon l’article 696 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SARL Semoulière Provençale expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 8 octobre 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 avril 2025.

A cette audience, la SARL Semoulière Provençale, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 8.183,46 euros, selon décompte en date du 28 mars 2025, terme d’avril inclus.

Monsieur [S] [M], comparait en personne demande des délais de paiement en faisant valoir qu’il a fermé son commerce en juillet 2024 et a un contentieux pendant devant le Tribunal de commerce, ne parvenant pas à radier sa société.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 27 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SARL Semoulière Provençale justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet que dans un délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En présence simultanée d’une demande d’acquisition de clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour impayés de loyer, le juge examine d’abord le fondement relatif au défaut d’assurance de nature à chronologiquement entraîner l’acquisition de la clause résolutoire en premier.

En l’espèce, la SARL Semoulière Provençale verse aux débats un bail conclu le 25 octobre 2019 avec Monsieur [S] [M], qui contient une clause résolutoire prévoyant qu’elle ne prendra effet qu’un mois après un commandement de justifier de l’assurance resté infructueux.

Un commandement de justifier de l’assurance visant cette clause a été signifié le 8 octobre 2024.

Monsieur [S] [M] ne justifie pas avoir justifié de la remise d’une attestation d’assurance valide dans les délais impartis, ou sur la période visée par le commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 8 novembre 2024.

Monsieur [S] [M] étant occupant sans droit ni titre depuis le 8 novembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’écarter les délais prévus aux articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution qui régissent les mesures d’expulsion.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. La demande de séquestration, hypothétique et prématurée, sera rejetée.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, il résulte du décompte que Monsieur [S] [M] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [S] [M] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [S] [M] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 780,37 euros actuellement, et de condamner Monsieur [S] [M] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [S] [M] reste devoir la somme de 8 183,46 euros, à la date du 28 mars 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’avril inclus.

Monsieur [S] [M] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [S] [M] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 8 183,46 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 842,35 euros à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL Semoulière Provençale les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 octobre 2019 entre la SARL Semoulière Provençale et Monsieur [S] [M] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 8 novembre 2024 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [S] [M] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SARL Semoulière Provençale pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de la SARL Semoulière Provençale ;

CONDAMNE Monsieur [S] [M] à verser à la SARL Semoulière Provençale, à titre provisionnel, la somme de 8 183,46 euros décompte arrêté au 28 mars 2025 incluant la mensualité d’avril, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 842,35 euros à compter du 24 janvier 2025 et du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [S] [M] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 780,37 euros à ce jour, à compter de mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [S] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [S] [M] à verser à la SARL Semoulière Provençale une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président