TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Danièle SPIELMANN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04212 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4URW

N° MINUTE :

3

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 novembre 2024

DEMANDERESSE

Société RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDERESSE

Madame [O] [M], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Danièle SPIELMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1933

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N75056202412074 du 29/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 septembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 novembre 2024 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 14 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/04212 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4URW

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 26 février 2019, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a donné à bail à Madame [O] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 232,57 euros, outre 40 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la RIVP a fait signifier à Madame [O] [M] par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2024 un commandement de payer la somme de 1639,95 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de décembre 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2024, la RIVP a fait assigner Madame [O] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de Madame [O] [M] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Madame [O] [M] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 7 mars 2024, soit la somme de 1381,33 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Madame [O] [M] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. Il y est fait état que Madame [O] [M] perçoit 1111 euros d’ARE et a des charges de 593 euros, essentiellement liées à son hébergement. Une demande de subvention a été déposée auprès du FSL en date du 20 mars 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 septembre 2024.

A cette audience la RIVP, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l’arriéré de loyers à la somme de 1381,33 euros. Elle a indiqué que les loyers courants étaient payés. Elle a donné son accord à l’octroi de délais de paiement selon les modalités proposées par la locataire.

Madame [O] [M] a été asssitée par son conseil à l’audience et a produit un décompte de son bailleur actualisé au 26 septembre 2024 montrant que sa dette locative est désormais de 923,64 euros à cette date, échéance de septembre 2024 incluse, à la suite du versement d’un rappel de la CAF. Elle a confirmé par ailleurs les termes du diagnostic social et financier sauf à exposer que par décision du 15 mai 2024, le FSL lui avait accordé la prise en charge de sa dette loctative. Elle a donc proposé de verser la somme de 10 euros par mois en sus du loyer courant dans l’attente du versement effectif de la subvention du FSL.

La décision sera contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

1- Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 mars 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 5 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 mars 2024.

En conséquence, l’action introduite par la RIVP est recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 26 février 2019 comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 3 janvier 2024 pour la somme en principal de 1639,95 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 3 mars 2024.

3- Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Madame [O] [M] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce Madame [O] [M] produit un décompte actualisé de la RIVP faisant apparaître qu’elle restait devoir la somme de 923,64 euros à la date du 26 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse (la dernière somme au crédit est de 457,69 euros correspondant en toute vraisemblance au rappel CAF dont il a été fait état à l’audience). Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Madame [O] [M] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 923,64 euros arrêtée au 26 septembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.

Madame [O] [M] sera également condamnée au paiement à compter du 27 septembre 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

4- Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le paiement des loyers courants est repris depuis plusieurs mois, la dette a baissé depuis l’assignation et le FSL subventionnera le reliquat. Le bailleur a ainsi donné son accord à l’octroi de délais de paiement selon les modalités proposées par la locataire.

Compte tenu de l’accord intervenu à l’audience entre les parties, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Faute pour Madame [O] [M] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

5- Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [O] [M] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation, de la notification à la préfecture et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 février 2019 entre la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) et Madame [O] [M], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 3 mars 2024 ;

CONDAMNONS Madame [O] [M] à payer à la RIVP à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 26 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse (la dernière somme au crédit est de 457,69 euros le 17 septembre 2024) la somme de 923,64 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2024 ;

AUTORISONS Madame [O] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités d’un montant d’au moins 10 euros et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;

RAPPELONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme :

— la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— Madame [O] [M] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),

— Madame [O] [M] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à complète libération des lieux à compter du 27 septembre 2024,

— qu’à défaut pour Madame [O] [M] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [O] [M] à verser à la RIVP une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [O] [M] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation, de la notification à la préfecture et du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection