Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab b1, 13 mars 2025, n° 20/09340

TJ Marseille 13 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Défaut de délivrance et de jouissance paisible
Le tribunal a estimé que le bailleur n'a pas manqué à ses obligations, car les travaux nécessaires ont été réalisés rapidement après les déclarations de dégâts des eaux.
Accepté
Préjudice de jouissance dû aux infiltrations
Le tribunal a reconnu l'existence d'un préjudice de jouissance et a évalué ce préjudice à 20% du loyer mensuel sur la période concernée.
Accepté
Non-paiement des loyers
Le tribunal a constaté que la société ERGHOT s'est abstenue de payer les loyers, ce qui justifie la condamnation au paiement des arriérés.
Accepté
Dépens engagés dans le cadre de la procédure
Le tribunal a condamné la société ERGHOT aux entiers dépens, y compris les frais de procédure.
Accepté
Frais de justice
Le tribunal a accordé une somme au titre de l'article 700 du CPC pour couvrir les frais de justice du bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab b1, 13 mars 2025, n° 20/09340
Numéro(s) :	20/09340
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Baptiste GOBAILLEJean-Louis BOISNEAULT
Parties :	), S.A.S. SOCIETE ETUDE ET REALISATION ET GESTION HOTELIERE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 20/09340 – N° Portalis DBW3-W-B7E-YAMF

AFFAIRE :

S.A.S. SOCIETE ETUDE ET REALISATION ET GESTION HOTELIERE (M^e Jean-louis BOISNEAULT)

E.P.I.C. HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4] [Localité 6] PROVENCE (HMP) (M^e Jean-baptiste GOBAILLE)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 09 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M^me Anna SPONTI,

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

Madame Olivia ROUX,lors du délibéré

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 13 Mars 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025

Par M^me Anna SPONTI,

Assistée de Madame Olivia ROUX,

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.A.S. SOCIETE ETUDE ET REALISATION ET GESTION HOTELIERE

immatriculé au RCS [Localité 6] 338 534 464

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-louis BOISNEAULT, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

E.P.I.C. HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 4] [Localité 6] PROVENCE (HMP)

immatriculé au RCS [Localité 6] 390 328 623

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-baptiste GOBAILLE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSE DU LITIGE :

Aux termes d’un bail commercial en date du 21 décembre 2011, la société ETUDE REALISATION ET GESTION HOTELIERE dites ERGHOT loue des locaux sis [Adresse 1] auprès de la SAS office public HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 5].

Par courrier recommandé du 15 juin 2015, la société ERGHOT a mis en demeure son bailleur d’avoir à réaliser des travaux, à la suite de dégradations commises par une entreprise ayant effectué des réparations sur les plafonds liées à des infiltrations.

Par acte d’huissier du 29 mai 2020, la Société ERGHOT a sollicité du tribunal la désignation d’un expert avec pour mission de décrire les désordres à l’origine des écoulements d’eau et de la détérioration des dalles, d’indiquer les travaux nécessaires à y remédier et évaluer son préjudice.

Par acte d’huissier du 12 juin 2020, la Société ERGHOT a donné congé à la SAS HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE.

Le 30 septembre 2020, HABITAT [Localité 6] PROVENCE a délivré un commandement de payer les loyers à la société ERGHOT.

Par acte d’huissier en date du 13 octobre 2020 la société ERGHOT a assigné la société HABITAT MARSEILLE PROVENCE devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir le tribunal prononcer la nullité du commandement de payer en date du 30 septembre 2020 et lui allouer des dommages et intérêts.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 5 janvier 2023, au visa des articles 1219, 1719 et 1720 du Code civil, la société ERGHOT sollicite de voir le tribunal :

“-DECLARER la Société ERGHOT redevable d’aucun loyer pour l’année 2020 et rejeter ainsi la demande reconventionnelle de la SAS HABITAT [Localité 6] PROVENCE à ce titre.

— CONDAMNER la SAS HABITAT [Localité 6] PROVENCE à verser à la Société ERGHOT la somme de 105 547 euros à titre de dommages-intérêts compensatoires de la privation de jouissance des locaux sis à [Adresse 7] et la porter à 130 362 euros s’il est fait droit à la demande reconventionnelle en condamnation aux loyers 2020.

— CONDAMNER la SAS HABITAT [Localité 6] PROVENCE à verser à la Société ERGHOT la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER la SAS HABITAT MARSEILLE PROVENCE à verser à la Société ERGHOT les entiers dépens incluant tous les constats d’huissiers que le locataire fut contraint de faire réaliser distraits au profit de Maître Jean-Louis BOISNEAULT, de l’AARPI BOISNEAULT CARDELLA, Avocat au Barreau de MARSEILLE qui y a pourvu sous sa due affirmation”.

Au soutien de ses prétentions, la société ERGHOT affirme que :

Le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible en n’entretenant pas les locaux au point de les rendre inutilisables à compter de 2018, obligeant la société à déménager ses bureaux,Cette grave inexécution contractuelle du bailleur justifie l’absence de paiement des loyers durant l’année 2020, le preneur s’étant trouvé dans l’impossibilité d’user les lieux loués conformément à leur destination,La cause des dégradations provient des canalisations communes de l’immeuble dont le mauvais état a provoqué d’importantes infiltrations d’eaux usés,La destruction partielle de la chose louée justifie une diminution du loyer,

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 1er septembre 2022, au visa des articles 1713 et suivants et 1240 du Code civil, HABITAT MARSEILLE PROVENCE sollicite de voir le tribunal :

“- REJETER toutes les demandes, fins et prétentions de la Société ERGHOT à l’endroit de l’Établissement « HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 5] Provence Métropole ».

§ Subsidiairement, REDUIRE A DE PLUS JUSTES PROPORTIONS le taux d’incidence des dommages sur le prix du loyer

— VALIDER le commandement de payer signifié le 30 septembre 2020.

— CONDAMNER la Société ERGHOT à régler à l’Établissement « HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 5] Provence Métropole » la somme de 11.156,91 €uros au principal au titre du passif locatif définitif arrêté au 5 janvier 2021, outre la somme de 191,02 €uros au titre des frais de commandement de payer du 30/09/2021

— REJETER toutes autres demandes, fins et prétentions contraires de la Société ERGHOT, notamment au titre de l’article 700 du CPC.

— CONDAMNER la Société ERGHOT à régler à l’Établissement « HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 5] Provence Métropole » la somme de 3.600 €uros au visa de l’article 700 du CPC.

— CONDAMNER la Société ERGHOT aux entiers dépens.

— ECARTER et/ou REJETER l’application de l’exécution provisoire de droit au visa de l’article 514 in fine du CPC et de l’article 514-1 alinéas 1 & 2 du CPC”

Au soutien de ses prétentions, HABITAT [Localité 6] PROVENCE fait valoir que :

Aucune faute ne peut être reprochée au bailleur qui a engagé travaux et frais,La société ERGHOT ne démontre aucun préjudice indemnisable : le premier désordre est constaté par procès-verbal de septembre 2018, les soucis occasionnés par les fuites sont d’ordre esthétique et n’ont pas compromis l’activité, les lieux ont été entièrement refaits par le bailleur en 2020,L’exception d’inexécution opposée par le preneur est illégitime en ce que ce dernier ne se trouvait pas dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués,Le preneur n’a pas payé ses loyers 2020.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’arriéré locatif :

Il n’est pas contesté que la société ERGHOT s’est abstenue de payer les loyers commerciaux de l’année 2020 à son bailleur, portant le montant de l’arriéré locatif à 11 156 euros, somme qui n’est pas contestée.

Sur l’exception d’inexécution :

La société ERGHOT se prévaut de l’exception d’inexécution pour s’opposer au paiement des loyers, du fait du défaut de délivrance et de jouissance paisible imputable au bailleur, du défaut d’entretien et de la perte partielle de la chose louée.

L’article 1719 du Code civil dispose que : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ….».

L’article 1720 du Code civil fait également obligation au bailleur de réaliser, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1722 du Code civil énonce que : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. »

Il est constant que l’exception d’inexécution justifie que le preneur suspende le paiement du loyer lorsqu’il s’est trouvé dans l’impossibilité d’user des lieux loués conformément à leur destination contractuelle.

En l’espèce, la société ERGHOT affirme qu’il est établi et non contesté que, depuis 2013, la SAS Office Public de l’Habitat HABITAT [Localité 6] PROVENCE a été défaillante dans son obligation d’entretien au point que les locaux ont été inutilisables à compter de 2018 et ont ensuite été abandonnés.

Les courriers transmis par la société ERGHOT à son bailleur à compter de 2015 indiquant que le faux plafond aurait été éventré à la suite de l’intervention d’une entreprise mandatée par le bailleur ne sauraient suffire à démontrer que les locaux étaient partiellement utilisables entre 2013 et 2018.

La société ERGHOT produit plusieurs constats d’huissier, dont le premier en date du 24 septembre 2018, attestant que le plafond et faux plafond des locaux sont endommagés (plâtre manquant, fissures, dalles manquantes, rails de fixation tordus).

Les 6 et 23 décembre 2019, l’huissier constate que le faux plafond présente des tâches d’humidité et que certaines dalles sont humides, que de l’eau sale et nauséabonde s’écoule du plafond, que les dalles de plafond se sont partiellement effondrées, que le sol est en partie inondé et le parquet imbibé d’eau.

Le 11 mai 2020, les locaux présentent des flaques d’eau, des gravats, des dalles de placo éclatées, des dalles de faux plafonds effondrées, du matériel mouillé.

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment les quatre constats amiables de dégâts des eaux en date des 16 juin, 23 novembre, 23 décembre 2019 et 11 mai 2020 que le bien loué a subi quatre dégâts des eaux, ce qui a occasionné d’importants désordres affectant notamment le faux plafond, tel que cela résulte des constats d’huissier précités. Il n’est pas contesté que la cause des dégradations ne provient pas des locaux loués mais des canalisations communes de l’immeuble et que les travaux relèvent du bailleur.

Contrairement à ce qu’affirme la société ERGHOT, la SAS HABITAT [Localité 6] PROVENCE conteste le défaut d’entretien et verse aux débats des factures attestant des diverses diligences accomplies, concernant tant les dégâts des eaux, que d’autres réparations d’entretien depuis 2014.

S’agissant des réparations effectuées au titre des dégâts des eaux, le bailleur justifie :

d’une facture de réparation concernant une intervention du 21 au 26 novembre 2018 aux fins de réparation du faux plafond pour un montant de 1595,88 euros,d’une facture de réparation concernant une intervention du 28 novembre au 1er décembre 2018 aux fins de réparation du faux plafond pour un montant de 601,63 euros,à la suite des dégâts des eaux déclarés les 16 juin, 23 novembre et 23 décembre 2019, d’une facture concernant la réfection des colonnes de distribution des eaux du 10 février au 9 mars 2020 pour un montant de 67 773,20 euros.à la suite du dégât des eaux du 11 mai 2020, une facture concernant le remplacement des évacuations du 8 juin au 29 juin 2020 pour un montant de 14 827,88 euros.

La société ERGHOT ne démontre pas que le bailleur a été avisé d’un dégât des eaux ou d’infiltrations, avant le premier constat amiable de dégât des eaux du 16 juin 2019.

Elle ne démontre pas que les locaux étaient impropres à leur destination, ni qu’ils ont été abandonnés, ni qu’elle a remis en état à ses frais les lieux loués, ni produit de factures du matériel endommagé.

En l’état des éléments produits, il ne peut être reproché au bailleur aucune défaillance dans son obligation de réparation, ni perte partielle de la chose louée. Le défaut de délivrance et de jouissance paisible, s’il existe, est partiel, en ce que seule une partie des locaux était affectée par les infiltrations et limité dans le temps du fait de la diligence du bailleur qui a fait réaliser des travaux de réparation rapidement après les déclarations de dégâts des eaux.

En conséquence, le manquement du bailleur à son devoir de délivrance et de jouissance paisible ne saurait justifier le défaut de paiement des loyers.

Le tribunal admet néanmoins l’existence d’un préjudice de jouissance entre la date du sinistre comprise dans les constats amiables de dégâts des eaux et la date de réalisation des travaux par le bailleur, qu’il conviendra justement d’évaluer à 20% du loyer mensuel sur la période.

S’agissant du constat d’huissier de 2018, la date de déclaration du sinistre au bailleur n’étant pas connue et les travaux ayant eu lieu rapidement après le constat, aucune indemnité ne sera allouée à ce titre.

Entre le 16 juin 2019, date du premier dégâts des eaux et le 9 mars 2020, date de fin des travaux réalisés par le bailleur : 9 mois x 3545 euros / 20% = 6381 euros

Entre le 11 mai 2020 et le 29 juin 2020 = 1,5 x 3545 / 20% = 1063,5 euros.

En conséquence, la société ERGHOT sera condamnée au paiement de la somme de 11 156 euros au titre de l’arriéré de loyers, à laquelle sera déduite au titre de la compensation légale, la somme de 7444,5 euros correspondant au préjudice de jouissance subi, soit la somme de 3711,5 euros.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner la société ERGHOT aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu de condamner la société ERGHOT à verser à HABITAT [Localité 6] PROVENCE la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE la société ERGOT à payer à HABITAT [Localité 6] PROVENCE la somme de 3711,5 euros au titre de l’arriéré locatif ;

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la société ERGHOT aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la société ERGHOT à verser à HABITAT [Localité 6] PROVENCE la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT