TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Janvier 2025

Président : M. Jean-Marc MENICHINI, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 05 Décembre 2024

GROSSE :

Le 23 Janvier 2025

à M^e Jérémie GHEZ

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 23 Janvier 2025

à M^e Constance DAMAMME

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02980 – N° Portalis DBW3-W-B7I-46BG

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [I], [D], [N] [J] épouse [P]

née le 08 Février 1962 à [Localité 7], domiciliée : chez CABINET FONCIA, [Adresse 1]

représentée par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [V], [E] [P]

né le 21 Juin 1962 à [Localité 9], domicilié : chez CABINET FONCIA, [Adresse 1]

représenté par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [T]

né le 12 Avril 1984 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Constance DAMAMME, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [O] [U]

née le 16 Juillet 1988 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Constance DAMAMME, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 03 avril 2015, Monsieur [V] [P] et Madame [I] [J] épouse [P] ont consenti un bail à Monsieur [Z] [T] et Madame [O] [U] pour un appartement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 620 euros outre 75 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 août 2023, les bailleurs ont donné congé aux locataires à compter du 6 avril 2024, au motif de leur intention de vendre l’appartement. Les locataires n’ont pas indiqué souhaiter exercer leur droit de préemption pour cette vente proposée au prix de 175 000€.

Les loyers d’août et septembre 2023 étant demeurés impayés, Monsieur [V] [P] et Madame [I] [J] épouse [P] ont mis en demeure Monsieur [Z] [T] et Madame [O] [U] par lettre recommandée avec accusé réception en date du 29 septembre 2023 de régler leur dette locative s’élevant à la somme de 1102,17 euros.

Cette mise en demeure a été réceptionnée par les intéressés contre signatures le 05 octobre 2023.

Monsieur [Z] [T] et Madame [O] [U] sont demeurés dans l’appartement après le 6 avril 2024 et continuent de régler irrégulièrement leurs loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 mai 2024, Monsieur [V] [P] et Madame [I] [J] épouse [P] ont fait assigner Monsieur [Z] [T] et Madame [O] [U] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, aux fins de voir, vu les articles 834 et 835 du CPC, vu les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

— CONDAMNER solidairement Monsieur [T] et Madame [U] à payer à titre de provision la somme de 4.826,12 euros comptes arrêtés au 18 avril 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 septembre 2023 pour les sommes figurant à ladite mise en demeure et pour le surplus à compter de l’assignation et ce, en vertu du contrat souscrit et de l’occupation des lieux,

— CONSTATER, au bénéfice du congé délivré, la résiliation du bail d’habitation dont s’agit au 06 avril 2024,

En conséquence,

— ORDONNER l’expulsion de Monsieur [T] et Madame [U] des lieux loués sis [Adresse 2] [Adresse 3] ainsi que tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [T] et Madame [U] à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au double des derniers loyers mensuels échus, charges en sus (indexation annuelle incluse) à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la restitution des clefs, après déménagement complet,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [T] et Madame [U] à payer la somme de 900 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [T] et Madame [U] aux entiers dépens conformément aux dispositions des articles 695 et suivants du Code de Procédure Civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a fait l’objet de deux renvois et d’une réouverture des débats pour être finalement retenue à l’audience du 05 décembre 2024.

A cette audience, Monsieur [V] [P] et Madame [I] [J] épouse [P], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualisent leur créance à la somme de 7212,13 euros, selon décompte en date du 18 septembre 2024, terme de septembre inclus.

Quant à Monsieur [Z] [T] et Madame [O] [U], également représentés par leur conseil, ils demandent, dans leurs conclusions en réponse, au juge des contentieux de la protection, statuant en référé, de voir, vu les articles L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, vu l’article 1343-5 du code civil, vu l’article 24 de la loi du 6 juillet 1982, vu l’article 3-1 de la convention internationale des droits de l’enfant, vu les pièces versées :

— ACCORDER les plus larges délais de paiement à Monsieur [T] et Madame [U] pour apurer leur dette locative,

— ACCORDER les plus larges délais à Monsieur [T] et Madame [U] pour quitter les lieux,

— DEBOUTER Monsieur et Madame [P] de leur demande de condamnation de Monsieur [T] et Madame [U] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du montant du dernier loyer,

— DEBOUTER Monsieur et Madame [P] de leur demande de condamnation de Monsieur [T] et Madame [U] au paiement de la somme de 900€ au titre de l’article 700 CPC,

— DEBOUTER Monsieur et Madame [P] du surplus de leurs demandes.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé pour vendre délivré le 31 août 2023 et la demande d’expulsion

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

En l’espèce, le congé pour vendre a été effectivement délivré par acte de commissaire de justice le 31 août 2023. Le bail en date du 03 avril 2015 a pris effet le 7 avril 2015 pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction. Il arrivait à expiration le 6 avril 2024, de sorte que le congé a bien été délivré six mois avant l’expiration du bail. Il comportait par ailleurs le prix de vente.

Il en ressort que le congé délivré dans les formes et délais légaux requis est bien régulier. Monsieur [Z] [T] et Madame [O] [U] n’ayant pas usé de leur droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 6 avril 2024.

Monsieur [Z] [T] et Madame [O] [U], qui se sont maintenus dans les lieux, se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre du local litigieux depuis le 6 avril 2024 et il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement, sans que leur situation familiale ne puisse entraver les droits des bailleurs.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [Z] [T] et Madame [O] [U] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [Z] [T] et Madame [O] [U] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 804,21 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [Z] [T] et Madame [O] [U] à son paiement.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’un doublement du loyer. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation est de nature suffisante à réparer le préjudice subi par les bailleurs. Ceux-ci seront donc déboutés de leur demande en ce sens.

Il ressort de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [Z] [T] et Madame [O] [U] restent devoir la somme de 7212,13 euros, à la date du 18 septembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [Z] [T] et Madame [O] [U] ne contestent la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [Z] [T] et Madame [O] [U] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 7212,13 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1102,17 euros à compter de la délivrance de la mise en demeure et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Le congé pour vendre a été notifié à Monsieur [Z] [T] et Madame [O] [U] par acte de commissaire de justice le 31 août 2023 pour un départ le 06 avril 2024, l’assignation aux fins d’expulsion leur a été délivrée le 03 mai 2024 pour une audience au 04 juillet 2024. Avec les renvois sollicités et la réouverture des débats, l’audience a finalement été retenue le 05 décembre 2024. Monsieur [Z] [T] et Madame [O] [U] ont donc bénéficier de suffisamment de délais pour quitter les lieux.

En outre, le maintien dans le logement qu’ils occupent crée un préjudice à Monsieur [V] [P] et Madame [I] [J] épouse [P] qui ne peuvent vendre leur bien. La situation familiale et les problèmes de santé de leur fils évoqués par Monsieur [Z] [T] et Madame [O] [U] ne peuvent pas entraver les droits des bailleurs.

En conséquence, Monsieur [Z] [T] et Madame [O] [U] seront déboutés de leur demande de délais pour quitter les lieux.

Sur la demande de délais pour apurer la dette locative

L’article 1345-5 du code civil autorise le juge à accorder des délais de paiement « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créanciers » et « dans la limite de deux années ».

En l’espèce, Monsieur [Z] [T] et Madame [O] [U] indiquent percevoir un revenu mensuel de 3522,80 euros. Cependant, compte tenu du montant de la dette (7212,13 euros au 18 septembre 2024) et de la qualité des bailleurs, personnes privées, ainsi que du préjudice subi par ces derniers du fait de l’impossibilité de vendre leur bien en raison de l’occupation illégale des lieux par les défendeurs – et ce malgré un congé pour vendre valide délivré le 31 août 2023 – , l’octroi de délais de paiement, qui, en outre, ne ferait qu’aggraver à la fois la situation des défendeurs et celle des demandeurs, sera rejeté.

En conséquence, Monsieur [Z] [T] et Madame [O] [U] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application des dispositions de l’article 696, Monsieur [Z] [T] et Madame [O] [U], parties succombantes, seront tenus aux entiers dépens. Le congé pour vendre n’entre toutefois pas dans le champ des dépens, cet acte n’étant aucunement imputable à un manquement de la part de la locataire mais étant simplement la modalité d’exercice du droit de résiliation exercé par les bailleurs.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [V] [P] et Madame [I] [J] épouse [P] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 6], statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DIT QUE le congé pour vendre délivré le 31 août 2023 à Monsieur [Z] [T] et Madame [O] [U] pour un appartement situé [Adresse 5] est valable et bien-fondé ;

CONSTATE que Monsieur [Z] [T] et Madame [O] [U] ainsi que tout occupant de leur chef sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 06 avril 2024 ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [Z] [T] et Madame [O] [U] ainsi que tout occupant de leur chef de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [T] et Madame [O] [U] et tout occupant de leur chef d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [V] [P] et Madame [I] [J] épouse [P] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [T] et Madame [O] [U] à verser à Monsieur [V] [P] et Madame [I] [J] épouse [P], à titre provisionnel, la somme de 7212,13 euros, décompte arrêté au 18 septembre 2024 incluant la mensualité de septembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1102,17 euros à compter du 05 octobre 2023 et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [T] et Madame [O] [U] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 804,21 euros à ce jour, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux de Monsieur [Z] [T] et Madame [O] [U] ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [Z] [T] et Madame [O] [U] ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [T] et Madame [O] [U] à verser à Monsieur [V] [P] et Madame [I] [J] épouse [P] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [T] et Madame [O] [U] aux entiers dépens, à l’exclusion du congé pour vente ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT