TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 21 Avril 2026

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : Madame BERKANI, présente lors des plaidoiries

Greffier : Madame KAOUDJI, présente lors du délibéré

Débats en audience publique le : 27 Janvier 2026

GROSSES :

Le 21 avril 2026

à M^e Catherine GAUTHIER

à M^e Catherine GAUTHIER

EXPEDITIONS :

Le 21 avril 2026

aux défendeurs

N° RG 25/06317 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7EJM

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Madame [L] [X]

née le 18 Février 1991 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

comparante

Monsieur [K] [M]

né le 30 Mars 2000 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

comparant

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 avril 2022, madame [A] [Q] et madame [N] [Q] ont consenti un bail d’habitation à M. [K] [M] et Mme [L] [X] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 750 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.

Selon contrat de cautionnement Visale n°A10136948138 du 15 avril 2022, la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution auprès des bailleurs en cas d’impayés de loyers ou de dégradations locatives.

Après plusieurs impayés de loyers, remboursés par la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en vertu de quittances subrogatives, c’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice du 31 juillet 2024, ladite société a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5741 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [M] et Mme [L] [X] le 1er août 2024.

Par assignations du 22 mai 2025, la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire obtenir la résolution judiciaire du contrat et en tout état de cause, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [M] et Mme [L] [X] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, sur production de quittances subrogatives si c’est entre leurs mains,7531 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 27 janvier 2026, la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement, mais ne sollicite pas la suspension de la clause résolutoire.

M. [K] [M] et Mme [L] [X] reconnaissent en effet le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 200 euros, en plus du loyer courant. Ils justifient du paiement des loyers courant et sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Ils produisent un décompte actualisé au 16 janvier 2025 qui affiche une dette de 6061 euros au mois de janvier 2026, prenant en compte plusieurs versements de 300 euros effectués, en sus du loyer

courant. Sur leur situation, M. [K] [M] explique avoir retrouvé un travail en CDI depuis octobre 2025 et justifie percevoir un salaire de 1800 euros en moyenne. Madame [L] [X] justifie d’une formation qui lui rapporte une rémunération mensuelle de 1300 euros. Ils précisent enfin ne pas avoir déposé un dossier de surendettement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 31 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5741 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er octobre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette en raison de l’amélioration de leur situation financière et compte tenu des versements de 300 euros effectués pour combler la dette en sus du paiement des loyers courant depuis plusieurs mois, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs ou la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, hors période hivernale et dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il ressort des quittances subrogatives et du dernier décompte produit par les locataires qu’à la date du 16 janvier 2026, ces derniers devaient à la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6061 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [K] [M] et Mme [L] [X] qui reconnaissent ce montant, seront solidairement condamnés à payer cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2024 sur la somme de de 5741 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [K] [M] et Mme [L] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. L’indemnité d’occupation sera payable entre les mains des bailleurs ou de la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sur production d’une quittance subrogative.

Elle sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er octobre 2024 à condition que toute indexation ou augmentation de son montant fasse l’objet d’une notification par courriers recommandés aux locataires. Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs, à la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [M] et Mme [L] [X], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation et du déséquilibre économique entre les parties, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 avril 2022 entre madame [A] [Q] et madame [N] [Q], d’une part, et M. [K] [M] et Mme [L] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 3] est résilié depuis le 1er octobre 2024,

CONDAMNE solidairement M. [K] [M] et Mme [L] [X] à payer à la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6061 euros (six mille soixante et un euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 janvier 2026 (mois de janvier 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2024 sur la somme de 5741 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [K] [M] et Mme [L] [X] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [K] [M] et Mme [L] [X],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 1er octobre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

les bailleurs ou la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et hors période hivernale, faire procéder à l’expulsion de M. [K] [M] et Mme [L] [X] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [K] [M] et Mme [L] [X] seront solidairement condamnés à verser à la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui

auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que toute indexation ou régularisation du loyer ou de l’indemnité d’occupation doit faire l’objet d’une notification préalable par courriers recommandés aux locataires,

DIT que le loyer ou l’indemnité d’occupation en cas de résolution du bail est payable entre les mains des bailleurs ou de la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sur production de quittances subrogatives,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [K] [M] et Mme [L] [X] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 31 juillet 2024 et celui des assignations du 22 mai 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge