TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 31 Mars 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame KAOUDJI

Débats en audience publique le : 13 Janvier 2026

GROSSES :

Le 31 mars 2026

à M^e Eliette SANGUINETTI (x3)

EXPEDITION :

Le 31 mars 2026

à M^e Dominique ESTEVE-NARSISYAN

N° RG 24/04512 – N° Portalis DBW3-W-B7I-[Immatriculation 1]

PARTIES :

DEMANDERESSES

Madame [W] [R]

née le 14 Décembre 1949 à [Localité 1] (13)? demeurant [Adresse 1]

Madame [M] [R]

née le 26 Juillet 1958 à [Localité 1] (13)? demeurant [Adresse 2]

Madame [U] [R] épouse [T]

née le 17 Août 1954 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 3]

Toutes composant l’indivision successorale [R] :

Représentée par leur mandataire la SAS FONCIA [Localité 1]

dont le siège social est si [Adresse 4]

venant aux droits de la SAS OTIM IMMOBILIER

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI,

avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Y] [O]

née le 24 Décembre 1961 à [Localité 2], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Dominique ESTEVE-NARSISYAN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 octobre 2013, Madame [W] [R], Madame [M] [R] et Madame [U] [R] épouse [T], représentées par la société OTIM IMMOBILIER, ont consenti un bail d’habitation à Mme [Y] [O] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 459 euros et d’une provision pour charges de 20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2023, les bailleresses ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4 351,70 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2023, les bailleresses ont fait délivrer à la locataire un commandement de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Y] [O] le 10 février 2023.

Par assignation du 16 juillet 2024, Madame [W] [R], Madame [M] [R] et Madame [U] [R] épouse [T] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisées à faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,11 111,97 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 septembre 2024, renvoyée à la demande de Madame [O] qui venait de constituer avocat.

Le dossier a été appelé à l’audience du 20 mai 2025, soit plus de 7 mois après la première audience. En dépit de courriels officiels adressés par le conseil des consorts [R] les 30 avril 2025, 15 mai 2025 et 16 mai 2025, le conseil de Madame [O] n’a ni adressé ses conclusions, ni répondu.

A l’audience du 20 mai 2025, représentés par leur conseil, les consorts [R] ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, sauf à actualiser leur créance.

Madame [O] n’a pas comparu et n’a pas été représentée. Son conseil n’a pas répondu aux appels téléphoniques.

Le dossier a été retenu.

La décision a été mise en délibéré au 26 août 2025, par mise à disposition au greffe.

Après la clôture des débats, le conseil de Madame [O], absent lors des débats, a déposé son dossier au greffe.

Par jugement avant dire droit du 26 août 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats et invité les parties à notifier à l’adversaire et préalablement à l’audience, toutes les pièces dont elles feront état, leur rappelant qu’elles devaient comparaître ou se faire représenter à cette audience et qu’à défaut la juridiction rendrait une décision sur les seuls éléments fournis par la partie comparante.

A l’audience du 13 janvier 2026, seul le conseil de Madame [W] [R], Madame [M] [R] et Madame [U] [R] épouse [T] était présent à l’appel des causes. Il a fait valoir l’absence de toute communication par la partie adverse de ses conclusions et pièces pour l’audience de ce jour et produit un mail daté du 10 janvier 2026 émanant du conseil de Madame [Y] [O], vide de tout contenu.

Au contre appel, le conseil de Madame [Y] [O] a indiqué son intention de déposer son dossier, précisant qu’il n’était constitué que de ses conclusions, ayant oublié les pièces justificatives.

Le conseil de Madame [W] [R], Madame [M] [R] et Madame [U] [R] épouse [T] indique maintenir les termes de son assignation initiale et de ses demandes actualisées pour l’audience du 20 mai 2025. Il sollicite que l’ensemble du dossier de la défenderesse soit écarté des débats pour non-respect de principe du contradictoire.

Le conseil de Madame [Y] [O] a déposé son dossier, précisant rencontrer des difficultés informatiques.

La décision a été mise en délibéré au 31 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la communication tardive des conclusions et le principe du contradictoire

L’article 16 du code de procédure civile rappelle le principe selon lequel :

« Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ».

En application de l’article 446-2 du code de procédure civile (dernier paragraphe) : « Le juge peut écarter des débats les prétentions, moyens et pièces communiqués sans motif légitime après la date fixée pour les échanges et dont la tardiveté porte atteinte aux droits de la défense. »

En l’espèce, l’assignation a été délivrée à Madame [Y] [O] le 16 juillet 2024 et l’affaire a été appelée une première fois le 17 septembre 2024. Les parties ont obtenu un renvoi à une date lointaine, soit au 20 mai 2025.

Or, à cette date, le conseil de Madame [Y] [O] ne s’est pas présentée à l’audience en dépit des appels de son contradicteurs. Elle a communiqué son dossier après la clôture des débats, en le déposant au greffe et sans justifier de sa communication aux demandeurs, ce qui aurait pu justifier qu’il soit écarté. Une réouverture des débats lui a toutefois été concédée, afin de lui permettre de se défendre. Absente au premier appel lors de l’audience sur réouverture des débats du 13 janvier 2026, elle ne justifie pas davantage de la communication de ses conclusions et pièces à son contradicteur qui soutient n’avoir rien reçu et ne dépose que des conclusions, assorties d’un bordereau de pièces, sans pour autant produire ces pièces.

En tout état de cause, les seules conclusions, dépourvues de toute pièce justificative n’auraient pas permis d’éclairer la résolution du litige sur une prétendue indécence du logement opposée à la demande en paiement des loyers.

Compte tenu de l’absence de toute justification de communication de pièce depuis un an et demi, les consorts [R] n’étant pas en mesure de prendre connaissance de ces conclusions finalement déposées à l’audience du 13 janvier 2026 dans un délai raisonnable et de pouvoir y répondre, le principe du contradictoire et les droits de la défense commandent d’écarter des débats les conclusions déposées par le conseil de Madame [Y] [O].

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Madame [W] [R], Madame [M] [R] et Madame [U] [R] épouse [T] justifient de la propriété en indivision du local par la production des actes notariés attestant de leur qualité d’ayant droits de Madame [D] [E] et Madame [N] [F] veuve [R].

Madame [W] [R], Madame [M] [R] et Madame [U] [R] épouse [T] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elles justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, prévoyant un délai de deux mois de régularisation a été signifié à la locataire le 30 janvier 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 351,70 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 mars 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [W] [R], Madame [M] [R] et Madame [U] [R] épouse [T] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Madame [W] [R], Madame [M] [R] et Madame [U] [R] épouse [T] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 mai 2025, Mme [Y] [O] leur devait la somme de 15 969,74 euros.

Elles produisent en outre un rapport d’enquête d’évaluation de la décence du logement diligenté par la CAF en date du 21 février 2022 relevant divers manquement aux critères de décence et au règlement sanitaire départemental ainsi qu’une mise en demeure par le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 1] en date du 4 mars 2024 les mettant en demeure de réaliser des travaux de réfection d’équipements dégradés, de recherche des cause d’humidité et d’infiltrations, d’étanchéité de la toiture, de mise en sécurité de l’installation électrique, de réfection des tommettes des parties communes, le courriel en réponse adressé à la CAF évoquant notamment le défaut d’entretien par la locataire. Elles attestent enfin de diverses factures de travaux électriques, de ventilation et de réfection de la toiture concomitantes ou postérieures au premier rapport d’indécence.

En l’absence de contradiction de Mme [Y] [O] qui se maintient dans les lieux, nécessairement habitables en dépit de leur indécence, aucune exception d’inexécution éventuelle ne contredit le caractère exigible de la créance.

Mme [Y] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant réclamé, elle sera condamnée à payer la somme de 15 969,74 euros aux bailleresses, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2023 sur la somme de 4 351,70 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 6 760,27 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé, à défaut de justificatif, à la somme mensuelle de 517,31 euros, telle que mentionnée dans le dernier décompte actualisé.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 mars 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [W] [R], Madame [M] [R] ou Madame [U] [R] épouse [T] ou à leur mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Y] [O], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Madame [W] [R], Madame [M] [R] et Madame [U] [R] épouse [T] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ECARTE des débats les conclusions déposées à l’audience par le conseil de Mme [Y] [O] afin de faire respecter le principe du contradictoire,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 janvier 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 octobre 2013 entre Madame [W] [R], Madame [M] [R] et Madame [U] [R] épouse [T], d’une part, et Mme [Y] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 3] est résilié depuis le 30 mars 2023,

ORDONNE à Mme [Y] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [Y] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit, à défaut de justificatif, à la somme de 517,31 euros (cinq cent dix-sept euros et trente et un centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 30 mars 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [Y] [O] à payer à Madame [W] [R], Madame [M] [R] et Madame [U] [R] épouse [T] la somme de 15 969,74 euros (quinze mille neuf cent soixante-neuf euros et soixante-quatorze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2023 sur la somme de 4351,70 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 6 760,27 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Mme [Y] [O] à payer à Madame [W] [R], Madame [M] [R] et Madame [U] [R] épouse [T] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Y] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 janvier 2023 et celui de l’assignation du 16 juillet 2024.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 31 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge