JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE

[Adresse 12]

N° RG 25/00047 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7ELH

S.A. SOLEAM SOCIETE LOCALE D’EQUIPEMENTET D’AMENAGEMENT DE L’AIRE METROPOLITAINE

C/

M. [R] [H] [K]

Mme [G] [P] épouse [I]

Mme [T], [Y], [Z] [W] (DECEDEE)

[Adresse 2]

LE 04 FEVRIER 2026

JUGEMENT

EXPROPRIANT

S.A. SOLEAM SOCIETE LOCALE D’EQUIPEMENTET D’AMENAGEMENT DE L’AIRE METROPOLITAINE

immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 524 460 888 , dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Fabienne BEUGNOT et M^e Yannick GUIN, avocats au barreau de MARSEILLE

CONTRE :

EXPROPRIES

Madame [T], [Y], [Z] [W], DÉCÉDÉE le 31 août 2020, née le 30 Octobre 1940 à [Localité 10], Retraitée, de nationalité Française,

Hoirie domiciliée chez Me [N], notaire, [Adresse 8]

Laissant pour héritiers présumés:

Monsieur [R] [H] [K]

né le 29 Novembre 1961 à [Localité 11], Employé de mairie, demeurant [Adresse 1]

Madame [G] [P] épouse [I]

née le 20 Juin 1957 à [Localité 11], Mariée, demeurant [Adresse 3]

TOUS DÉFAILLANTS

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement

de [Localité 11], DRFIP PACA, [Adresse 13]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Laurent SIGUENZA, Juge placé au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : Marion BINGUY

Visite des lieux et Débats à l’audience du 07 janvier 2026

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par arrêté du 4 juillet 2019, le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré d’utilité publique au profit de la société SOCIETE LOCALE D’EQUIPEMENT ET D’AMENAGEMENT DE L’AIRE METROPOLITAINE ([Localité 6]-[Localité 11]-[Localité 14]), ci-après la SOLEAM, les immeubles nécessaires à la réalisation des travaux de restauration immobilière au sein du périmètre d’opération programmée d’amélioration de l’habitat et de renouvellement urbain (OPAH-RU) multi-site « Grand Centre-ville [Localité 11] ».

L’arrêté du 2 juin 2024 a prorogé pour cinq ans et au bénéfice de la SOLEAM les effets de la déclaration d’utilité publique de l’arrêté préfectoral précité.

Par arrêté du 5 mars 2024, le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré cessibles immédiatement sur le territoire de la ville de [Localité 11] et au profit de la SOLEAM, les immeubles nécessaires à la réalisation des travaux de restauration immobilière au sein du périmètre de l’OPAH-RU, phase 1.

Par ordonnance du 18 avril 2024, la propriété des biens immobiliers situés [Adresse 2] dans le [Localité 7], cadastrés [Cadastre 4] C [Cadastre 5], a été transférée à la SOLEAM et l’ensemble des droits réels et/ou personnels existant sur lesdits biens a été éteint.

Par mémoire reçu au greffe le 20 octobre 2025, la SOLEAM a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité de dépossession des biens susvisés.

Par ordonnance du 26 novembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 7 janvier 2026 et indiqué que l’audience sera tenue à l’issue dudit transport.

Dans son mémoire de saisine, la SOLEAM demande au juge de l’expropriation de :

— fixer l’indemnité de dépossession à un total de 57.100 euros décomposée comme suit :

— indemnité principale : 51.000 euros ;

— indemnité de remploi : 6.100 euros.

Au soutien de ses prétentions, la SOLEAM expose tout d’abord retenir une date de référence fixée au 28 janvier 2020, date à laquelle le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) est devenu opposable, en application des dispositions de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation et L. 213-4 du code de l’urbanisme.

S’agissant des indemnités, la partie expropriante, sur le fondement des articles L. 321-1 et R. 311-22 du code l’expropriation, après avoir rappelé les dispositions du code de l’expropriation relatives à la notification des mémoires et prétentions des parties (articles L. 311-1, L. 311-2, L. 311-3, R. 311-4, R. 311-9, R. 311-11, R. 311-12 et R. 311-13), soutient retenir la méthode par comparaison et utilise, en ce sens, deux termes de comparaison. Elle retient ainsi une valeur de 500 euros/m² ce qui lui permet d’évaluer l’indemnité principale à la somme de 51.000 euros pour le bien décrit comme étant un immeuble de six étages comportant sept appartements, dont celui au rez-de-chaussée était à usage commercial, pour une superficie totale de 102 m².

Concernant l’indemnité de remploi, la SOLEAM la détermine à partir du barème usuel en la matière.

Dans ses conclusions reçues au greffe le 23 décembre 2025, le commissaire du gouvernement demande que le juge de l’expropriation :

— fixe l’indemnité principale à 108.150 euros;

— fixe l’indemnité de remploi à 11.815 euros.

Le commissaire du gouvernement soutient tout d’abord que la date de référence doit être fixée au 28 janvier 2020, en accord avec la SOLEAM sur ce point.

S’agissant de l’indemnité principale, le commissaire du gouvernement soutient évaluer le prix au mètre carré à la somme de 1.030 euros, après analyse comparative de trois études prenant en compte des immeubles en mauvais état dans un périmètre de 1.000 mètres, des appartements en mauvais de 14 à 25m² dans le même périmètre réduit et de locaux professionnels en rez-de-chaussée de 10 à 25m² en mauvais état. Le commissaire du gouvernement retient une superficie totale des locaux expropriés à hauteur de 105 m² (7 appartements de 15 m²) comparativement aux 102 m² retenus par la partie expropriante.

Concernant l’indemnité de remploi, le commissaire du gouvernement la détermine à partir du barème usuel en la matière.

S’agissant de la partie expropriée, selon les informations fournies par la SOLEAM à partir de la publicité immobilière, l’immeuble appartenait à [T] [W], décédée le 31 août 2020, de sorte que c’est sa succession, composée supposément de Monsieur [R] [K] et Madame [G] [P] épouse [I], qui en est la propriétaire.

M. [K] était présent lors du transport au cours duquel il a indiqué ne pas souhaiter constituer avocat.

Mme [I] a fait parvenir à la juridiction un courrier reçu au greffe le 5 janvier 2026 dans lequel elle fait état d’un voyage hors de la Métropole et ce jusqu’au 11 mai 2026, précisant ainsi ne pas pouvoir être présente. Elle n’a pas constitué avocat

À l’issue du transport, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 4 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les biens expropriés

Il s’agit d’un immeuble de six étages en mauvais état qui était muré avant le transport sur les lieux et qui a été démuré pour la visite par la juridiction et les parties présentes. Il comporte sept appartements dont celui au rez-de-chaussée était utilisé à des fins commerciales. Les appartements en étages présentent tous la même configuration à savoir une cuisine, une pièce de vie et une salle de bain, pour une superficie d’environ 15 m², étant précisé que la superficie exacte n’a pas été mesurée. L’immeuble est en mauvais état, étayé à chaque étage pour éviter un effondrement.

En outre, l’immeuble se trouve en zone Uap du PLUi (centre-ville de [Localité 11] à caractère patrimonial).

Sur des dates de référence et d’estimation

Il ressort des articles L. 322-2 du code de l’expropriation et L. 213-4 du code de l’urbanisme que la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien

En l’espèce, le PLUi de la ville de [Localité 11] est devenu opposable le 28 janvier 2020. Il y a donc lieu de retenir cette date comme date de référence.

Enfin, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Les valeurs d’échanges sont donc évaluées à la date du présent jugement.

Sur la fixation des indemnités

Il ressort de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article R. 311-22 du même code, le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et de celles du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il est constant que le juge de l’expropriation choisit souverainement la méthode d’évaluation du prix du bien préempté qui lui apparaît la plus appropriée au regard de sa situation et de sa nature, sous réserve qu’elle présente un degré de fiabilité suffisant pour que le prix déterminé corresponde à sa valeur vénale.

Il ressort également de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation (9 octobre 2025, n° 24-12.637) qu’en l’absence de réponse de l’exproprié ou de notification de mémoire de ce dernier, le juge peut allouer une indemnité supérieure à l’offre de l’expropriant, dès lors qu’elle n’excède pas la proposition du commissaire du gouvernement.

Sur l’indemnité principale

La partie expropriante fournit deux termes de comparaison : une vente de deux lots, un local commercial et trois caves, intervenue le 21 novembre 2017, pour des prix au mètre carré de, respectivement, 412,06 euros et 234,51 euros, ainsi qu’une vente intervenue le 20 septembre 2018 pour un immeuble de quatre étages pour un prix de 394 euros/m². Il propose donc de retenir un prix de 500 euros du mètre carré.

Le commissaire du gouvernement fournit des termes de comparaison dans un périmètre restreint consistant en :

— des immeubles de rapport en mauvais état dans un rayon de 1.000 mètres pour quatre mutations intervenues entre le 18 octobre 2022 et le 24 mars 2025, pour un prix moyen de 1.027,44 euros/m² et un prix médian de 1.014,89 euros/m² ;

— des appartements en mauvais état de 14 à 25 m² dans un rayon de 1.000 mètres pour six mutations entre le 7 février 2024 et le 24 juin 2025 avec un prix moyen de 956,84 euros/m² et 1.035,72 euros/m² ;

— des locaux professionnels en mauvais état de 10 à 25 m² dans le même rayon pour quatre mutations à un prix moyen de 968,89 euros/m² et médian de 984,85 euros/m².

De ce fait, le commissaire de gouvernement retient le prix moyen de 1.030 euros/m² correspondant à la moyenne (arrondie) des immeubles en mauvais état en précisant que les trois moyennes relatives se trouvent dans une fourchette étroite autour de 1.000 euros du mètre carré. Le prix retenu est ainsi sensiblement supérieur au prix proposé par la SOLEAM qui a fourni des termes de comparaison anciens.

Toutefois, compte tenu de la visite sur les lieux et de l’état particulièrement dégradé du bien présentant des étais à tous les étages et un risque d’effondrement, l’immeuble exproprié apparaît davantage ressembler aux deux derniers biens se trouvant dans les termes de comparaison des immeubles en mauvais état fournis par le commissaire du gouvernement :

— un ancien immeuble de rapport 3 en ruine acquis dans le cadre de la lutte contre l’habitat indigne pour un prix au m² de 906,17 euros ;

— un immeuble de rapport 4 également acquis dans le cadre de la lutte contre l’habitat indigne pour 880 euros/m².

Par conséquent, il sera retenu la moyenne arrondie de ces deux derniers immeubles uniquement, à savoir un prix de 890 euros/m².

En prenant en compte une superficie évaluée à 7 appartements x 15 m², soit 105 m², l’indemnité principale sera donc fixée à la somme de 105 m² x 890 euros = 93.450 euros.

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité, les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Il est constant que l’indemnité de remploi est calculée sur la base des taux suivants appliqués au montant de l’indemnité principale, à savoir :

—  20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 euros, soit 1.000 euros ;

—  15 % sur le fraction de l’indemnité principale comprise entre 5.001 et 15.000 euros, soit 1.500 euros ;

—  10 % au-delà.

En l’espèce, il y a lieu de fixer l’indemnité de remploi à la somme de : 1.000 euros + 1.500 euros + ((93.450 – 15.000) euros x 10%) = 10.345 euros.

Partant, l’indemnité de remploi sera fixée la somme de 10.345 euros.

Sur les autres mesures

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

FIXE l’indemnité totale de dépossession due par la SOCIETE LOCALE D’EQUIPEMENT ET D’AMENAGEMENT DE L’AIRE METROPOLITAINE ([Localité 6]-[Localité 11]-[Localité 14]) – SOLEAM à la succession de [T] [W] du fait de l’expropriation des biens situés commune de [Localité 11] cadastrés [Cadastre 4] C [Cadastre 5] à la somme de 103.795 euros décomposée comme suit :

—  93.450 euros au titre de l’indemnité principale ;

—  10.345 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

LAISSE les dépens à la charge de SOCIETE LOCALE D’EQUIPEMENT ET D’AMENAGEMENT DE L’AIRE METROPOLITAINE ([Localité 6]-[Localité 11]-[Localité 14]) – SOLEAM.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE QUATRE FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DE L’EXPROPRIATION