TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Mars 2026

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Janvier 2026

GROSSE :

Le 13 mars 2026

à Me [J] [Z]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 mars 2026

à M^e BARTON-SMITH

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03078 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6PLJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [W] [I]

née le 28 Juillet 1959 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 13055-2024-013007 du 02/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

représentée par M^e Margot LACOEUILHE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Etablissement public L’OPAC SUD DEVENU 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 4 mars 1998, l’Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC) Sud a donné à bail à Mme [W] [I] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] étage, dans le [Localité 3] pour un loyer de 1.668,93 francs.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025, Mme [W] [I] a fait assigner l’OPAC Sud, devenu l’établissement public à caractère industriel et commercial, Office Public de l’Habitat OPH 13 Habitat, pris en la personne de son représentant légal, devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, 1 et 2 du décret du 30 janvier 2002, 187 de la loi du 13 décembre 2000, du Règlement Sanitaire Départemental (RSD) aux fins de :

— voir ordonner une expertise judiciaire,

— condamnation à effectuer les travaux de remise en état des lieux dans un délai d’un mois suivant l’expertise, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, avec suspension du versement des loyers durant l’exécution des travaux,

— condamnation à lui payer des indemnités provisionnelles de 2.361,58 euros au titre de son préjudice de jouissance et de 5.000 euros au titre du préjudice moral,

— condamnation à lui verser une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce inclus le coût des procès-verbaux de constat,

— en tout état de cause, suspension des loyers le temps des travaux de mise en conformité.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 12 juin 2025.

A l’audience du 15 janvier 2026, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

Aux termes de ses conclusions n° 1, Mme [W] [I] :

— réitère ses demandes initiales,

— demande que le coût de l’expertise soit mis à la charge de l’OPH 13 Habitat ainsi que la suspension des loyers à compter de la décision à intervenir jusqu’à l’exécution des travaux.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives, l’OPH 13 Habitat, agissant poursuites et diligences de son Président :

— conclut au débouté des demandes de Mme [W] [I],

— sollicite sa condamnation aux dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du Code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

En l’espèce, les parties sont en l’état d’un contrat de bail en date du 4 mars 1998 ayant pour objet un appartement de type 3.

Sur le motif légitime de nature à justifier une expertise judiciaire, Mme [W] [I] verse au débat un constat de commissaire de justice non contradictoire établi le 24 septembre 2024 et des pièces relatives à des déclarations de sinistre consécutifs à des dégâts des eaux à compter de l’année 2022.

Le commissaire de justice constate d’importants dégâts au niveau du plafond de la cuisine dont le revêtement est écaillé, avec la présence d’auréoles jaunâtres, de moisissures noires, de salpêtre, de fissures et de cloques, le plancher supérieur étant apparent au niveau d’un angle (cliché photographique page 8). Il en est de même dans l’entrée, la salle de bains et les toilettes, dans lesquels un parapluie est installé en hauteur sous plafond, des traces d’eaux usées maculant un mur.

Il relève :

— la présence de flaques d’eaux usées dans le couloir et la salle de bains, une odeur nauséabonde s’en dégageant, à l’instar des toilettes au sein desquelles les eaux usées fuient,

— dans la salle de bains : le décollement des carreaux de faïence murale, avec présence de moisissures, la désolidarisation des blocs du bac de douche sous l’effet des infiltrations, le bac de douche étant instable, la prise de terre étant apparente et dénudée, avec une infiltration par les eaux usées des pieds de murs et des plinthes,

— dans la pièce principale, un dégât des eaux au niveau d’un mur mitoyen avec un autre appartement

Dans un courrier adressé à l’OPH 13 Habitat par l’assureur de Mme [W] [I], daté du 25 septembre 2024, il est fait état du remplacement des canalisations défectueuses et de la réfection de la salle de bains afin de remédier aux désordres consécutifs aux dégâts des eaux survenus depuis l’année 2022.

S’agissant des réclamations faites à l’OPH 13 Habitat, Mme [W] [I] produit :

— un extrait de son compte locataire indiquant notamment la prise en compte de cinq réclamations entre les 16 août 2022 et 6 mars 2023, pour des problèmes de plomberie dans la salle de bains puis pour des infiltrations à compter du 15 octobre 2022, d’autres réclamations étant faites au cours des années 2024 et 2025,

— deux courriers recommandés adressés à Mme [W] [I] les 7 et 28 avril 2025.

Il s’évince d’un courriel adressé à Mme [W] [I] par son assureur le 1er avril 2025 que l’expert reste dans l’attente de la communication par l’OPH 13 Habitat des coordonnées de l’assureur du voisin de Mme [W] [I], les opérations d’expertise s’étant tenues le 1er février 2025.

L’OPH 13 Habitat justifie de factures établies entre les 31 octobre 2024 et 30 août 2025 pour un montant total de 6.332,12 euros.

Mme [W] [I] ne justifie ni de la persistance de désordres ni d’une demande faite à son assureur aux fins d’obtention d’un pré-rapport d’expertise amiable.

Il en résulte que la demande d’expertise est infondée dans la mesure où les désordres sont établis, leur cause étant indifférente s’agissant d’un régime de responsabilité sans faute pour la bailleresse.

Mme [W] [I] sera par conséquent déboutée de sa demande d’expertise ainsi que de sa demande de travaux.

La suspension des loyers prévue par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 étant accessoire à une condamnation à effectuer des travaux de remise en état des lieux, la demande de ce chef sera rejetée.

Sur les demandes de provisions

En vertu de l’article 835 du Code de procédure civile : « Le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article 1719 du code civil dispose «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.»

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.»

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d’une obligation d’entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d’équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l’encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

(…) une cuisine ou un coins cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

En l’espèce, tenant la gravité des désordres mentionnés par le constat de commissaire de justice du 24 septembre 2024, établissant avec certitude l’indécence du logement, il convient d’accorder à Mme [W] [I] une provision à valoir sur son préjudice de jouissance d’un montant de 2.000 euros.

Au regard de son état de santé, Mme [W] [I] étant bénéficiaire d’une pension d’invalidité et de son état de santé (difficulté à marcher et tendinite chronique), outre le stress occasionné par la présente procédure, il convient de lui allouer une provision de 1.000 euros à valoir sur son préjudice moral.

Elle sera déboutée du surplus de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

L’OPH 13 Habitat succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’OPH 13 Habitat sera condamnée à payer à Maître [Z] [J] la somme de 1.500 euros en application des articles 700 du Code de procédure civile et 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Mme [W] [I] de sa demande d’expertise ;

CONDAMNE l’OPH 13 Habitat à payer à Mme [W] [I] la somme de deux mille euros (2.000 euros) à titre de provision à valoir sur son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE l’OPH 13 Habitat à payer à Mme [W] [I] la somme de mille euros (1.000 euros) à titre de provision à valoir sur son préjudice moral ;

DÉBOUTE Mme [W] [I] de sa demande de travaux ;

REJETTE la demande de suspension des loyers :

CONDAMNE l’OPH 13 Habitat aux dépens ;

CONDAMNE l’OPH 13 Habitat à payer à payer à Maître [Z] [J] la somme de mille cinq cents euros (1.500 euros) en application des articles 700 du Code de procédure civile et 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

DÉBOUTE Mme [W] [I] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION