TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 21 Mai 2026

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Mars 2026

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 21 mai 2026

à M^e BAINVEL

à M^e LEROUX

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07274 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5XJU

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA VENANT AUX DROITS DE LA SA [N]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [E] [D]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Aurélien LEROUX, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2025-000670 du 20/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Par acte de Commissaire de Justice en date du 21 novembre 2024, la SA ERILIA, venant aux droits de la SA [N], a assigné Madame [E] [D] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion de Madame [D] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Localité 2], [Adresse 3], lot n°534, au besoin avec le concours de la force publique;

• procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance d’un serrurier, faire constater et estimer les réparations locatives par un Huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, le cas échéant, d’un technicien, séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives;

• condamner Madame [D] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 4871,72 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 septembre 2024 ;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation indexée jusqu’à libération complète des lieux;

— la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Madame [D], citée en l’Etude de la SELARL GU2V, Commissaires de Justice, n’a pas comparu à l’audience mais s’est faite représenter par un avocat lequel a indiqué qu’en l’absence de relevé de compte actualisé, détaillé et ventilé, il était impossible de calculer le montant des loyers et des charges pour conclure au rejet des demandes présentées par la SA ERILIA.

Il a sollicité que les demandes relatives au paiement des loyers et charges antérieures au 21 novembre 2024 soient rejetées pour cause de prescription et a sollicité qu’il soit enjoint à la SA ERILIA de produire un décompte exempt des sommes prescrites.

Reconventionnellement, il a sollicité la condamnation de la SA ERILIA à verser à Madame [D] la somme provisionnelle de 2000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et moral du fait de l’indécence du logement.

Subsidiairement, il a sollicité que soit ordonnée une expertise judiciaire avec mission habituelle afin notamment d’évaluer l’indécence et la dangerosité du logement de Madame [D].

Il a indiqué que les charges sont dépourvues de cause pour les années 2021, 2022, 2023 et 2024 et a sollicité la condamnation de la SA ERILIA à payer à Madame [D] le montant des charges réclamées pour ces années, soit la somme de 13.441,91 euros.

Subsidiairement, il a sollicité que soit ordonnée une expertise judiciaire afin qu’il soit procédé à l’établissement des comptes entre les parties relativement aux charges.

A titre très infiniment subsidiaire, il a demandé la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais sur 36 mois.

En tout état de cause, il s’est opposé à la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et a sollicité la condamnation de la SA ERILIA à lui verser la somme de 1500,00 euros sur ce fondement.

La SA ERILIA s’est opposée à l’ensemble des demandes de Madame [D] et a maintenu ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à la somme de 5418,28 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 11 mars 2026 dont elle sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, la SA ERILIA a sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SA ERILIA produit la notification à la CCAPEX en date du 18 septembre 2024 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à la locataire le 17 septembre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation en date du 21 novembre 2024.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 22 novembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 23 janvier 2025.

L’action de la SA ERILIA est donc déclarée recevable.

Sur l’existence de contestations sérieuses:

— quant à l’absence de décompte ventilé:

Le décompte annexé au commandement de payer fait état de « factures » dont les montants diffèrent d’une facture à l’autre et qui ne correspondent ni au montant du loyer, ni au montant des charges.

Le détail et l’origine de ces factures ne sont pas précisées.

Ce décompte qui n’est ainsi pas libellé de façon suffisamment précise, ne permet pas à Madame [D] de vérifier ce qui lui est réclamé.

Ce n’est qu’à compter du 31 janvier 2025 que la ventilation entre le loyer et les charges apparaît clairement sur le décompte produit par la SA ERILIA.

Il existe donc une contestation sérieuse sur le montant des sommes figurant dans le commandement de payer.

Dès lors, il ne saurait y avoir lieu à référé sur les demandes de la SA ERILIA sur ce point et sur les demandes subséquentes en résiliation de bail et expulsion.

— quant à la prescription des sommes antérieures au 21 novembre 2021:

Contrairement à ce que soutient Madame [D], l’arriéré locatif et les charges réclamés par la SA ERILIA ne sont pas antérieures à l’année 2023 dans la mesure où le solde au 9 mai 2023 était de 0.

Aucune prescription ne peut donc être soulevée.

— quant à l’absence de prise en compte de la régularisation des charges de l’année 2023:

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

La SA ERILIA a produit le 19 décembre 2024 un décompte individuel de charges pour l’année 2023 faisant apparaître un trop perçu de 1031,35 euros.

Contrairement à ce que soutient Madame [D], ce trop perçu a été porté au crédit de son compte le 21 mars 2025 et la régularisation de charges de l’année 2023 a donc bien été prise en considération.

— quant la mauvaise foi de la SA ERILIA:

Si Madame [D] soutient s’être plainte auprès de la SA ERILIA de l’état d’indécence de son logement, force est cependant de constater qu’elle ne verse aux débats aucun courrier adressé à la SA ERILIA dénonçant des désordres qui affecteraient son logement.

Les quelques photographies versées aux débats, outre le fait qu’elles ne sont ni datées, ni localisées, sont insuffisantes pour établir que le logement est indécent.

Si Madame [D] soutient également que les parties communes sont extrêmement dégradées, les ascenseurs systématiquement en panne et les accès bloqués par des points de deal, force est cependant de constater que ces problèmes ne relèvent pas de la SA ERILIA mais du syndicat des copropriétaires.

Enfin, si la SA ERILIA a réclamé des sommes importantes au titre des régularisations de charges, force est de constater qu’elle a recrédité le compte de Madame [D] suite à un trop perçu.

Le manquement de la SA ERILIA dans ses obligations d’exécuter le contrat de bail n’est donc pas démontré.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [D]:

— sur la réparation au titre du préjudice de jouissance et moral:

Madame [D] soutient vivre dans un logement « sans doute indécent », dans une cité qui n’est pas sécurisée et que la SA ERILIA a ainsi contrevenu aux dispositions des articles L271-1 et R 271-1 à R271-5 du code de la sécurité intérieure prévoyant un gardiennage ou la surveillance des immeubles.

Il sera souligné que Madame [D] fonde sa demande sur des articles de presse portant sur la [Adresse 4] et sur des réclamations de l’Association des locataires de cette résidence sans démontrer qu’elle subit personnellement un trouble de jouissance ou moral.

L’indécence du logement de Madame [D] n’est pas démontrée et l’insécurité existant au sein de la [Adresse 5] n’est pas imputable à la SA ERILIA.

Madame [D] ne saurait dès lors prospérer en sa demande d’indemnisation au titre d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral qui ne sont en rien établis.

— sur l’expertise judiciaire concernant l’indécence du logement:

L’indécence du logement de Madame [D] n’étant pas démontrée et pas davantage par la dernière photographie versée aux débats révélant une fuite dans la cuisine, il ne saurait être fait droit à sa demande d’expertise sur ce point, l’expertise ne pouvant suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve conformément aux dispositions de l’article 146 du Code de Procédure Civile.

— sur le remboursement des charges injustifiées:

Madame [D] indique que les régularisations de charges des années 2021, 2022, 2023 et 2024 sont dépourvues de cause faute pour la SA ERILIA d’avoir fourni les éléments permettant de justifier desdites charges et qu’elles doivent lui être remboursées pour la somme de 13.441,91 euros.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que "les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale".

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

La SA ERILIA dispose d’un délai de trois ans pour opérer une régularisation laquelle ne commence à courir qu’à compter du moment où elle dispose des éléments comptables définitifs lui permettant de calculer le montant de la régularisation.

La SA ERILIA clôt ses exercices en fin d’année civile.

Dès lors, pour les provisions sur charges de l’année 2021, l’exercice a été clôturé à la fin de l’année 2021 de telle sorte que le montant de la régularisation peut être réclamé jusqu’à la fin de l’année 2024.

L’assignation délivrée le 21 novembre 2024 a en outre interrompu la prescription de telle sorte que la régularisation de charges pour l’année 2021 n’est pas frappée de prescription, ni les suivantes.

Madame [D] ne saurait donc prospérer en sa demande de remboursement de charges.

Elle ne saurait davantage prospérer en sa demande d’expertise sur ce point.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

La SA ERILIA conservera la charge des dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de la SA ERILIA;

CONSTATONS que les demandes de la SA ERILIA se heurtent à l’existence de contestations sérieuses quant au montant de la somme réclamée au titre des loyers et charges ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur ces demandes ainsi que sur les demandes subséquentes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion ;

DISONS n’y avoir lieu à contestations sérieuses sur les autres points ;

DEBOUTONS Madame [D] de ses demandes reconventionnelles ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

LAISSONS les dépens à la charge de la SA ERILIA;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,