TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 11 Mai 2026

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 16 Février 2026

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me .Aurélien LEROUX………………………………….

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02041 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6IWO

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [L] [P], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Aurélien LEROUX, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 1] PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Ambre THOMAS-AUBERGIER, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 mars 1994, l’établissement public [Localité 2] LOGEMENT (anciennement HABITAT [Localité 1] PROVENCE) a loué à Madame [D] [P] un logement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1 453,88 francs outre 826,50 francs de provision sur charges.

Madame [L] [P] était occupante de son chef.

A la suite du décès de Madame [D] [P] survenu le 29 mai 2022, un avenant a été signé le 14 juin 2022 transférant le bail à Madame [L] [P] à compter du 30 mai 2022.

Madame [L] [P] a donné congé. Elle quitté les lieux et un état des lieux a été réalisé par un commissaire de justice le 22 mai 2023.

Faisant valoir qu’elle a subi un trouble de jouissance durant l’occupation du logement susvisé, Madame [L] [P] a, par acte de commissaire de justice en date du 7 avril 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses demandes et moyens, fait assigner l’établissement public [Localité 2] LOGEMENT (anciennement HABITAT MARSEILLE PROVENCE) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 28 avril 2025.

L’affaire, après un renvoi contradictoire, a été appelée et retenue à l’audience du 16 février 2026.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs dernières écritures auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

L’affaire est mise en délibéré au 11 mai 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l’application combinée des articles 1240, 1719 et 1720 du code civil, que le bailleur a l’obligation d’assurer au preneur la jouissance paisible du logement, et qu’il lui incombe de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, selon lequel le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et qu’il est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

En l’espèce, Madame [L] [P] évoque le mauvais état de son ancien logement. Elle verse notamment, au soutien de ses prétentions :

Un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice le 22 mai 2023, aux termes duquel « Aucun représentant de 13 Habitat ne s’est présenté au rdv pour la réalisation de l’état des lieux de sortie. Je rencontre uniquement 2 employés de la société VPSITEX qui me précise qu’ils ont reçu pour instruction de poser après le départ de Madame [P] une porte anti-squat. Après un bref échange, il m’est précisé que compte tenu de l’insécurité de la cité, il est désormais d’usage de poser des portes anti-squat à chaque départ de locataire.Afin d’accéder à la cité et à l’immeuble, je suis contraint de réaliser un détour car le passage est bloqué par d’imposant blocs rocheux.

Après quelques brèves recherches, je constate que la cité est terrorisée par les dealers.

En effet, la [Adresse 4] est malheureusement connue pour les points de deals.

Après avoir parcouru l’ensemble de l’appartement, je constate que celui-ci est propre et entretenu.

Je relève toutefois plusieurs désordres.

La porte d’entrée est détériorée et réparée grossièrement avec du scotch.

En effet, il m’est précisé que suite à des dégradations, 13Habitat a mandaté un serrurier qui a uniquement mis du scotch et n’avait pas pour mission de changer à l’identique l’ensemble de la serrure abimée.

Je note notamment que l’électricité ne semble pas aux normes actuelles et que les équipements sont vétustes. A cet effet, il m’est communiqué un diagnostic qui relève de nombreux défauts à corriger

Je constate la présence d’humidité

La peinture qui recouvre les murs et le plafond se décolle partiellement

Enfin je relève que l’installation au gaz est ancienne et ne semble pas correspondre aux critères de sécurité actuel » ;

Un dossier de diagnostics techniques réalisé le 10 mai 2023, faisant apparaître des anomalies relatives aux installations intérieures d’électricité (absence de dispositif différentiel ; pas de liaison équipotentielle supplémentaire en cuisine ; liaison à la terre ; connexion avec une partie active nue sous tension accessible ; une prise vétuste) et de gaz (organe de coupure non adapté à la pression de service ; conduit de raccordement présente une usure avancée et/ou des déformations) ; Des attestations de témoins, rédigées au mois de mai 2024, faisant état de la présence de problèmes d’ascenseur fréquents et de dealers à l’intérieur de l’immeuble ;

Parallèlement, l’établissement public [Localité 2] LOGEMENT (anciennement HABITAT [Localité 3]) communique diverses factures relatives à des travaux réalisés dans l’appartement donné à bail (réfection de la salle de bains ; changement de porte ; remplacement du robinet de gaz ; entretien de la chaudière ; vérification de l’installation électrique).

Force est de constater qu’aucune alerte, réclamation ou mise en demeure ni aucune expertise ou demande de relogement à l’attention de l’établissement public [Localité 2] LOGEMENT (anciennement HABITAT [Localité 3]), faisant état des désordres dénoncés, ne sont produits.

Dit autrement, aucune démarche entamée en cours de bail par Madame [L] [P] quant à l’indécence et la dangerosité du logement litigieux ou à l’insécurité dénoncée, auprès de l’établissement public [Localité 2] LOGEMENT (anciennement HABITAT [Localité 3]) ou des services municipaux, n’est prouvée.

Plus encore, au regard des éléments exposés ci-dessus, la cause exacte et les responsables des troubles invoqués par Madame [L] [P], ainsi que leurs conséquences, ne sont pas déterminés. De même, l’absence ou l’insuffisance de réparations initiées par l’établissement public [Localité 2] LOGEMENT (anciennement HABITAT [Localité 3]) pour résoudre les troubles évoqués ne sont pas établies de manière certaine.

En toute hypothèse, les documents versés au débat ne suffisent pas à démontrer la réalité, l’ampleur et l’imputabilité des préjudices invoqués par Madame [L] [P].

La preuve indiscutable n’est donc pas rapportée de ce que l’établissement public [Localité 2] LOGEMENT (anciennement HABITAT [Localité 3]) ne remplit pas son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation.

L’établissement public HABITAT [Localité 3] ne saurait, dès lors, être condamné au titre d’une inaction fautive, et Madame [L] [P] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Vu l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

En l’espèce, il est constant que l’établissement public [Localité 4] [Localité 5] LOGEMENT (anciennement HABITAT [Localité 3]) n’a pas restitué le dépôt de garantie dans les délais impartis, et ce alors que l’appartement litigieux a bien été restitué.

L’établissement public [Localité 2] LOGEMENT (anciennement HABITAT [Localité 3]) ne justifie nullement de la retenue opérée du dépôt de garantie malgré les demandes de Madame [L] [P]. Elle ne prouve pas que le bien donné à bail n’a pas été restitué dans son état d’origine.

Il convient, dès lors, de condamner l’établissement public [Localité 2] LOGEMENT (anciennement HABITAT [Localité 3]) à restituer à Madame [L] [P] l’intégralité du dépôt de garantie de 221,49 euros et à lui verser la somme de 785 euros au titre de la majoration de 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, à compter du 22 juillet 2023.

Sur le remboursement des sommes prélevées pour charges

Vu les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989,

Contrairement à aux allégations de Madame [L] [P], l’avis d’échéance daté du 17 juillet 2023 ne fait nullement apparaître de régularisation de charges en sa faveur.

Au contraire, le paiement de la somme de de 306,28 euros est appelé à ce titre.

De même, le solde mentionné sur cet avis d’échéance au 17 juillet 2023 s’élève à 400 euros, sans que l’avis d’échéance du mois de juin 2023 ne soit communiqué, de sorte que les allégations de Madame [L] [P] concernant le caractère infondé et non-imputable dudit solde ne sont pas établies.

Enfin, les provisions sur charges payées sont justifiées au regard des avis d’échéance et du bail communiqués, à l’exception de la part portant sur la période courant du 23 mai au 31 mai 2023, postérieure au départ des lieux de Madame [L] [P].

Il convient, dès lors, de condamner l’établissement public [Localité 2] LOGEMENT (anciennement HABITAT [Localité 1] [Localité 4]) à lui verser la somme de 83,51 euros au titre des provisions sur charges indues.

Sur le remboursement du coût du diagnostic technique

L’établissement public [Localité 2] LOGEMENT (anciennement HABITAT [Localité 3]) n’est nullement tenu de rembourser le prix d’un diagnostic non contradictoire, réalisé à la seule demande de la demanderesse à des fins probatoires.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’établissement public [Localité 2] LOGEMENT (anciennement HABITAT [Localité 3]), qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équité n’exige pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [L] [P] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE l’établissement public [Localité 2] LOGEMENT (anciennement HABITAT [Localité 3]) à restituer à Madame [L] [P] l’intégralité du dépôt de garantie de 221,49 euros ;

CONDAMNE l’établissement public [Localité 4] [Localité 5] LOGEMENT (anciennement HABITAT [Localité 3]) à verser à Madame [L] [P] la somme de 785 euros au titre de la majoration de 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, à compter du 22 juillet 2023 ;

CONDAMNE l’établissement public [Localité 4] [Localité 5] LOGEMENT (anciennement HABITAT [Localité 3]) à verser à Madame [L] [P] la somme de 83,51 euros au titre des provisions sur charges indues ;

DEBOUTE Madame [L] [P] de sa demande de remboursement du coût du diagnostic technique ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’établissement public [Localité 4] [Localité 5] LOGEMENT (anciennement HABITAT [Localité 3]) aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

Le greffier, Le juge,