TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Février 2026

Président : Madame ATIA, Juge

Greffier : Madame KAOUDJI,

Débats en audience publique le : 02 Décembre 2025

GROSSES :

Le 17 février 2026

à M^e Eliette SANGUINETTI

à M^e Eliette SANGUINETTI

à la défenderesse

EXPEDITION :

N° RG 23/07533 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4IRB

PARTIES :

DEMANDERESSES :

Madame [M] [O]

née le 21 Avril 1949 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTERVENANT VOLONTAIRE:

La SAS FONCIA [Localité 1]

demeurant [Adresse 2], dont le cabinet est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [X] [A]

née le 31 Décembre 1994 à ALGERIE,

demeurant [Adresse 4]

comparante

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 12 décembre 2019, Mme [M] [O], représentée par sa mandataire, la société par actions simplifiée (SAS) Foncia [Localité 1] a donné à bail à Mme [X] [A] et à M. [R] [T] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 5], bâtiment E, 4ème étage, dans le [Localité 2] de [Localité 1] pour un loyer de 540 euros, outre 60 euros de provision sur charges.

Selon avenant à effet du 12 septembre 2021, Mme [M] [O] et Mme [X] [A] ont pris acte de la résiliation du bail à l’égard de M. [R] [T] suite à la délivrance d’un congé, à compter du 13 mars 2021.

Yy a fait signifier à xx un commandement de payer la somme de 1.716,88 euros et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire du bail le 28 décembre 2021.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2023, Mme [M] [O], représentée par sa mandataire, la SAS Foncia [Localité 1], a fait assigner Mme [X] [A] devant le juge des contentieux de la protection au visa des articles 7 a, 7 g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire, résiliation du bail et expulsion,

— condamnation à lui verser la somme de 9.642,37 euros selon relevé de compte au 9 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamnation au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du dernier loyer échu, charges en sus, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 25 mars 2024.

Les lieux ont été libérés par Mme [X] [A].

Les parties ont été entendues à l’audience du 2 décembre 2025, à laquelle Mme [M] [O] et la SAS Foncia [Localité 1], intervenant volontairement à la procédure en qualité de subrogée aux droits de Mme [M] [O], étaient représentées par leur conseil, Mme [X] [A] comparaissant en personne.

Le conseil de Mme [M] [O] formule des demandes en son nom mais également au nom de la SAS Foncia [Localité 1], contrairement à ce qui est indiqué dans ses conclusions d’intervention volontaire en première page.

La décision a été mise en délibéré au 17 février 2026, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Conformément à leurs conclusions, la SAS Foncia [Localité 1], subrogée dans les droits de Mme [M] [O], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, et yy, au visa des articles 7 a et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 328 et 329 du Code de procédure civile, 1346-1, 1346-4, 1231-6, 1344 et 1344-1 du Code civil :

— concluten au débouté des demandes de Mme [X] [A],

— sollicitent sa condamnation à payer à :

*la SAS Foncia [Localité 1], subrogée dans les droits de Mme [M] [O], les sommes de 11.483,17 euros en vertu de la quittance subrogative du 28 octobre 2024 au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et réparations), de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts et de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

*Mme [M] [O], les sommes de 2.653,71 euros au titre de l’arriéré locatif non indemnisé (loyers, charges et réparations) et de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts et de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— demandent sa condamnation aux dépens.

Elles indiquent que Mme [X] [A] libère les lieux le 5 juin 2024. Elles font état d’une souscription par Mme [M] [O], par l’intermédiaire de la SAS Foncia [Localité 1], d’une garantie contre les loyers impayés et d’une quittance subrogative, s’agissant d’une subrogation conventionnelle.

Sur les moyens invoqués en défense, elles font valoir leurs diligences. Elles précisent que la reprise des embellissements incombe à l’assureur. Elles indiquent que le dégât des eaux provenant du balcon relève d’une partie commune, le syndic ayant été avisé. Elles considèrent que les conditions de mise en œuvre d’une exception d’inexécution ne sont pas réunies.

Mme [X] [A] :

— sollicite le rejet des demandes formulées par Mme [M] [O] et la SAS Foncia [Localité 1] au titre des dégradations locatives,

— leur condamnation à lui rembourser ses frais de relogements durant les désordres, selon factures jointes.

Elle reconnaît le montant de la dette locative s’agissant des loyers et des charges impayés.

Elle expose les désordres subis dès l’entrée dans les lieux, s’agissant de problèmes d’évacuation d’eau, d’une fuite et de troubles causés par la voisine du logement du dessus, notamment un dégât des eaux ayant occasionné de l’humidité, des moisissures et de mauvaises odeurs dans son salon. Elle déplore l’inaction de la SAS Foncia [Localité 1]. Elle explique qu’elle suspend le versement des loyers afin de la faire réagir.

Elle évoque une précédente procédure au cours de laquelle une expertise est ordonnée.

Elle avance ses difficultés financières et son incapacité à honorer sa dette locative.

Interrogée, elle déclare ne solliciter aucune indemnisation au titre de son préjudice de jouissance.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire

En application des articles 328 et suivants du Code de procédure civile, un tiers peut intervenir volontairement à la procédure à titre principal pour formuler une demande s’il dispose du droit d’agir.

En l’espèce, la SAS Foncia [Localité 1] justifie de sa qualité pour agir par la production d’une quittance subrogative signée par Mme [M] [O] le 28 octobre 2024 visant la garantie des loyers impayés sous le numéro 06780391600096.

En application des articles 1346 et suivants du code civil, la SAS Foncia [Localité 1] qui a payé l’indemnité est subrogée, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de la bailleresse contre la locataire.

Il convient par conséquent de recevoir son intervention volontaire.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, «Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L542-2 et L831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire (…).

Selon l’article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Par ailleurs, selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire (…) le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…)

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…) ».

Il est de principe qu’en application de l’article 1219 du Code civil, le local est bien fondé à opposer une exception d’inexécution de son obligation de payer le loyer si le logement est inhabitable.

Aux termes de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé : De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 1353 du Code civil prévoit que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, les parties étaient en l’état d’un bail en date du 12 décembre 2019 ayant pour objet un appartement de type 3, sis au 4ème étage d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, construit en 1970, se composant d’une entrée, d’un séjour d’une cuisine, d’une salle d’eau, d’un W.C, d’une loggia, outre une cave en sous-sol.

Mme [M] [O] et la SAS Foncia [Localité 1] produisent un décompte actualisé au 26 novembre 2025 indiquant, après déduction des régularisations de charges non justifiées (189,62 + 240,53), de la taxe d’ordures ménagères non justifiée (260 euros) et des frais de procédure (88,70 + 126,76 + 245,68 + 219,39), un solde débiteur de 13.227,34 euros, dont 2.116,48 euros au titre des dégradations locatives, dépôt de garantie de 540 euros déduit.

Mme [X] [A] reconnaît la dette s’agissant des loyers et des charges impayées.

Elle ne rapporte pas la preuve du caractère inhabitable du logement durant l’occupation des lieux, un courrier de son assureur relatif à un dégât des eaux survenu le 29 septembre 2021, un rapport de recherche de fuite du 23 mars 2023 indiquant un problème d’étanchéité entre les plafonds du balcon et du salon, un appel au syndic étant préconisé, des captures d’écran d’échanges de courriels avec la SAS Foncia [Localité 1] et des impressions de photographies ni datables ni authentifiables étant insuffisantes.

Il s’évince des débats l’absence d’expertise judiciaire ordonnée par ce tribunal ou d’autre procédure en cours entre les parties.

Si les débats établissent un trouble de jouissance subi par Mme [X] [A], l’inhabitabilité du logement n’est pas pour autant caractérisée. En l’absence de demande indemnitaire formulée par Mme [X] [A], le moyen de ce chef est par conséquent inopérant.

Mme [M] [O] et la SAS Foncia [Localité 1] sont également défaillantes dans la charge de la preuve des dégradations locatives en l’absence notamment de production des états des lieux d’entrée et de sortie ou d’autres éléments de nature à les établir.

Mme [X] [A] sera par conséquent condamnée à payer la somme de 11.110,86 euros au titre des loyers et des charges impayés, dépôt de garantie déduit, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil, selon les modalités suivantes :

-2.653,71 euros à Mme [M] [O],

-8.457,15 euros à la SAS Foncia [Localité 1], sur le fondement de la quittance subrogative signée le 28 octobre 2024 par Mme [M] [O] pour une somme de 11.483,17 euros (11.110,86 – 2.653,71).

La demande formulée au titre des dégradations locatives sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

La demande sera rejetée en l’absence de preuve par Mme [M] [O] et la SAS Foncia [Localité 1] de la mauvaise foi de Mme [X] [A], en application de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur la demande reconventionnelle de remboursement des frais d’hôtel

Au regard du sinistre subi par Mme [X] [A], relevant d’une partie commune et par conséquent non indemnisable par son assureur, il convient de faire droit à sa demande de remboursement des frais d’hôtel exposés du 4 au 7 octobre 2021 pour un montant de 520 euros, les frais exposés sur la période du 5 au 23 juillet 2021 n’étant pas justifiés.

Mme [M] [O] sera condamnée à payer à Mme [X] [A] une somme de 520 euros en remboursement de ses frais d’hôtel.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Mme [X] [A] succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

REÇOIT l’intervention volontaire de la SAS Foncia [Localité 1] ;

CONDAMNE Mme [X] [A] au paiement de la somme de onze mille cent dix euros et quatre-vingt-six centimes (11.110,86 euros) au titre des loyers et des charges impayés, dépôt de garantie déduit, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, selon les modalités suivantes :

— deux mille six cent cinquante-trois euros et soixante et onze centimes (2.653,71 euros) à Mme [M] [O],

— huit mille quatre cent cinquante-sept euros et quinze centimes (8.457,15 euros) à la SAS Foncia [Localité 1], subrogée dans les droits de Mme [M] [O] ;

REJETTE la demande formulée au titre des dégradations locatives ;

DÉBOUTE Mme [M] [O] et la SAS Foncia [Localité 1] de leurs demandes de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [M] [O] à payer à Mme [X] [A] une somme de cinq cent vingt euros (520 euros) en remboursement de ses frais d’hôtel ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [X] [A] aux dépens ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION