— N° RG 25/00065 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZWZ

Date : 18 Juin 2025

Affaire : N° RG 25/00065 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZWZ

N° de minute : 25/00309

Formule Exécutoire délivrée

le :

à :

Copie Conforme délivrée

le : 19-06-2025

à : M^e Benoît ATTAL + dossier

M^e Luc RIVRY + dossier

Régie

Service Expertise

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le DIX HUIT JUIN DEUX MIL VINGT CINQ, par M^me Isabelle FLORENTIN-DOMBRE, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

SCI MOISSY [Adresse 13]

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par M^e Benoît ATTAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSES

Syndiat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE [14] situé [Adresse 7] à [Localité 16] pris en la personne de la société SARIA GESTION SAS

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par M^e Luc RIVRY, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

S.A.S. SARIA GESTION

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par M^e Luc RIVRY, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 14 Mai 2025 ;

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MOISSY [Adresse 13] est propriétaire d’un local commercial portant le lot architecte n°1 situé au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] à MONTEVRAIN (77144). Il est situé dans un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 5], et [Adresse 3], formant le lot C4 de la Zone d’Aménagement Concertée (ZAC) de [Localité 17] dénommé « RESIDENCE DES ARTS » dont le syndic est la S.A.S SARIA GESTION.

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Suivant acte sous seing privé en date du 11 février 2010, la S.C.I [Adresse 15] donnait à bail commercial à la S.A.R.L B.V.E des locaux sis [Adresse 8] à [Localité 16]. Le bail a été renouvelé au bénéfice de la S.A.S LE CERCLE le 14 janvier 2022. Une cession de fond de commerce est intervenue le 4 août 2022 entre la S.A.S LE CERCLE et la S.A.S KTT.

La gestion du local susmentionné est assurée par la société SODES SOCIETE DE DEVELOPPEMENT D’EQUIPEMENT ET DE SERVICES (Ci-après « SODES »).

Par courriel en date du 31 juillet 2024, la SODES interpellait la S.A.S SARIA GESTION, syndic, des dégâts des eaux intervenus au sein dudit local. Par courriel en date du 21 août 2024, la S.A.S KTT informait le syndic de la réparation de la fuite mais se plaignait d’odeurs malodorantes depuis lors.

Par courriel en date du 2 septembre 2024, la SODES interpellait de nouveau le syndic relativement aux désordres dénoncés au titre des fuites et sollicitait par ailleurs un accès à la toiture pour la réalisation d’un entretien moteur.

Par courriel en date du 10 septembre 2024, la S.A.S KTT informait son bailleur de la survenance d’une nouvelle fuite au sein de la cuisine.

Par courriel en date du 18 septembre 2024, la SODES mettait en demeure le syndic d’avoir à intervenir pour la réalisation des travaux idoines nécessaires à faire cesser les fuites dénoncées.

Par courriel en date du 20 septembre 2024, le syndic informait avoir d’ores et déjà mandaté un plombier et que les locataires (la S.A.S KTT) avaient percé le coude de l’évacuation. Par ailleurs, s’agissant de l’accès à la toiture pour l’entretien, elle invitait la S.C.I [Adresse 15] à se rendre à l’étage et d’user d’une échelle pour l’accès.

Par courriel en date du 20 septembre 2024, la SODES expliquait que les fuites étaient persistances et que la proposition d’accès à la toiture était insatisfaisante dans la mesure où elle n’avait pas accès aux badges du bâtiment.

Par courrier en date du 10 octobre 2024, la S.C.I [Adresse 15] mettait en demeure la S.A.S SARIA GESTION, par le biais de son conseil, d’avoir à :

— justifier des recherches de fuites entreprises par vos soins pour remédier aux dégâts des eaux

— justifier des réparations de fuites entreprises par votre intermédiaire pour remédier aux dégâts des eaux à répétition subis dans les locaux occupés par la société LE CERCLE ;

— communiquer les rapports d’intervention du plombier de l’immeuble ;

— communiquer la copie de votre déclaration de sinistre à l’assurance de l’immeuble ;

— communiquer les devis ou les factures d’entreprises intervenues ;

— communiquer la procédure éventuellement entreprise en référé pour permettre la visite des logements en cas de refus d’accès d’occupants pour permettre les recherches de fuites.

Par courriel en date du 21 octobre 2024, la S.A.S SARIA GESTION transmettait les demandes effectuées auprès du plombier ainsi que les factures y afférents.

Exposant la persistance des désordres et l’absence de reprise à ce jour, par actes de commissaire de justice des 17 janvier 2025, la S.C.I MOISSY [Adresse 13] a fait assigner la S.A.S SARIA GESTION et le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DES ARTS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile et les voir condamner à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle a en outre sollicité de voir condamner d’ores et déjà in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « RESIDENCE DES ARTS » situé [Adresse 8] à MONTEVRAIN (77144) et la société SARIA GESTION à indemniser la SCI MOISSY [Adresse 13] à hauteur d’une somme équivalente à la provision sur frais d’expertise qui sera déterminée par le Juge des référés.

A l’audience du 14 mai 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la S.C.I MOISSY CENTRE a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance.

La S.A.S SARIA GESTION et le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DES ARTS ont formulé les protestations et réserves d’usage et se sont opposés à la demande de provision et à la condamnation formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2025, date de la présente ordonnance.

SUR CE,

1 – Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Une mesure d’instruction ne peut être demandée et obtenue, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile lorsqu’une juridiction du fond est saisie de l’affaire. La condition d’absence de saisine préalable des juges du fond s’apprécie au jour de la saisine du juge, puisque c’est une condition de recevabilité de la demande, et non pas au jour où le juge des référés statue.

L’article 146 du code de procédure civile ne s’applique pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145 du même code.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

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Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

La S.C.I [Adresse 15] n’a pas à démontrer l’existence des désordres ou fautes qu’elle invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir. Elle doit seulement justifier d’éléments rendant crédibles leurs suppositions.

En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure et notamment des échanges de courriels entre la demanderesse ès qualités de bailleur et de son locataire que des fuites sont persistantes au sein du local sis [Adresse 8] à [Localité 16]. Si la S.A.S SARIA GESTION excipe d’une origine pouvant se trouver dans les canalisations ou dans le perçage du coude d’évacuation il est constant qu’à ce stade, la prompt teneur et l’origine véritable des désordres ne sont pas déterminées. La mesure sollicitée au visa des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile aura justement pour vertu de les déterminer au contradictoire de chacune des parties. Elle aura également pour but de conserver et/ou établir des preuves avant, le cas échéant, tout procès au fond.

Au regard de ces éléments, la S.C.I [Adresse 15] dispose d’un motif légitime à faire établir les désordres allégués, un procès éventuel en responsabilité contre la S.A.S SARIA GESTION et le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DES ARTS n’étant pas manifestement voué à l’échec.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de la S.C.I [Adresse 15] le paiement de la provision initiale.

2 – Sur la demande de provision à hauteur de la consignation d’expert

La S.C.I MOISSY CENTRE sollicite la condamnation in solidum de la S.A.S SARIA GESTION et le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DES ARTS à hauteur de la consignation à intervenir correspondant aux frais d’expertises.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Le montant de la provision susceptible d’être ainsi allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. En droit, il est admis que la contestation sérieuse est appréciée souverainement par le juge des référés, et qu’elle ne saurait être constituée par la seule expression d’une contestation des demandes par le défendeur.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision sollicitée par la demanderesse ne peut être que rejetée celle-ci ne répondant pas aux critères susmentionnés et se heurtant de facto en toutes hypothèses à une contestation sérieuse. Il convient également de rappeler que la mesure sollicitée au visa de l’article 145 du code de procédure civile n’a aucune vertu comminatoire mais a pour seul but de caractériser l’existence et le cas échéant les responsabilités imputables auxdits désordres. En l’absence de toute certitude à ce sujet, et la S.C.I [Adresse 15] étant demanderesse aux opérations d’expertise, il n’y à lieu de condamner les défenderesses à la provision sollicitée, rappel étant fait de surcroît que, sauf accord des parties, l’imputation des frais d’expertise dépend intimement de la solution au fond et est donc tranchée par les juges du fond après imputation des responsabilités aux auteurs des dommages.

3 – Sur les mesures de fin de jugement

L’équité ne commande pas, à ce stade, de faire droit aux demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens devront demeurer à la charge de la S.C.I MOISSY CENTRE

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Ordonnons une mesure d’expertise,

Désignons pour y procéder

Madame [E] [N] née [R]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.82.14.48.49

Email : [Courriel 12]

avec mission de :

— entendre les parties et tous sachants,

— prendre connaissance de tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux situés sis [Adresse 8] à [Localité 16] après y avoir convoqué les parties,

— examiner les lieux objet du litige, dire s’ils sont affectés des désordres et des non conformités mentionnés par la demanderesse dans son assignation,

— dans l’affirmative, les décrire, en rechercher les causes et préciser pour chacun d’eux s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans leur mise en oeuvre, d’un non respect des règles de l’art, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause,

— fournir tout renseignement technique et de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices de toute nature éventuellement subis, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant du sinistre, notamment le préjudice de jouissance,

— décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres et aux non conformités constatés ; en évaluer le coût poste par poste après avoir, le cas échéant, examiné et discuté les devis ou propositions chiffrées présentés par les parties dans le délai qu’il leur aura imparti ; préciser la durée des travaux préconisés,

— donner son avis sur la solution économiquement la plus raisonnable,

— donner tous éléments permettant d’apprécier les préjudices subis par la S.C.I [Adresse 15] du fait des désordres, des non conformités et des travaux de reprise à effectuer ; en proposer une évaluation chiffrée,

— indiquer le montant de la dépréciation de l’immeuble pour le cas où il ne pourrait pas être remédié à certaines malfaçons,

— s’il y a lieu, proposer un compte entre les parties,

— d’une manière générale, faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

* en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable,

* fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

* rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai ;

Disons qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’expert, ce dernier pourra autoriser les demandeurs à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre des demandeurs, par des entreprises qualifiées de son choix; que, dans ce cas, l’expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

Fixons à la somme de 4000 € le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la S.C.I MOISSY CENTRE à la Régie de ce tribunal au plus tard le 25 août 2025 ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ces délais impératifs, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire dans les SIX MOIS de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle,

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du code de procédure civile,

Rejetons la demande de provision de la S.C.I [Adresse 15],

Rejetons la demande de la S.C.I MOISSY CENTRE fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Laissons les dépens à la charge de la S.C.I [Adresse 15]

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Président