TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 28 Mai 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Mars 2026

GROSSE :

Le 29 mai 2026

à M^e Véronique VALENSI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 29 mai 2026

à M^e PASCAL Frédéric

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/06542 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7FTU

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. GAVOTY 58, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Véronique VALENSI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [U] [X]

née le 04 Mars 1973 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représentée par M^e Frédéric PASCAL, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [P] [K]

née le 11 Février 1951 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représentée par M^e Frédéric PASCAL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 mars 2011, la SCI LLE1 a consenti à Mme [X] [U] et Mme [K] [P] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 620 euros outre 15 euros de provisions sur charges ;

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI GAVOTY 58 a fait signifier à Mme [X] [U] et Mme [K] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire 25 avril 2025 pour un montant en principal de 2440,26 euros.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 25 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2025, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SCI GAVOTY 58, a assigné Mme [X] [U] et Mme [K] [P] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail liant les parties ;

— ordonner l’expulsion sans délai de Mme [X] [U] et Mme [K] [P], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

— condamner solidairement Mme [X] [U] et Mme [K] [P] à verser à la SCI GAVOTY 58 la provision de 2612,27 euros, comptes arrêtés au 25 avril 2025 suivant décompte joint.

— condamner solidairement Mme [X] [U] et Mme [K] [P] à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges avec intérêts au taux legal et ce jusqu’à libération du local ;

— condamner Mme [X] [U] et Mme [K] [P] à verser à la SCI GAVOTY 58 la somme de 1500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [X] [U] et Mme [K] [P] aux entiers dépens enc e compris le coût du commandement de payer du 25 avril 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 mars 2026, date à laquelle l’EPIC la SCI GAVOTY 58 représentée par son avocat, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 4846,89 euros au 5 février 2026.

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Mme [X] [U] et Mme [K] [P] demandent au juge des référés de;

A titre principal

Débouter la SCI GAVOTY 58 de toutes ses demandes, fins et conclusionsA titre subsidiaire

Autoriser Mme [X] [U] et Mme [K] [P] à s’acquitter de leur dette en 36 mensualités égales et successivesSuspendre la clause résolutoire insérée au bail et en tout état de cause-dire n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileStatuer ce que droit sur les dépens et comme en matière d’aide juridictionnelle

Un diagnostic social et financier a été communiqué au tribunal avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civil prévoit que dans tous les cas d’urgence, le juge peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. La contestation sérieuse s’entend de celle qui laisse planer un doute quant à l’obligation elle-même, sa précise étendue, le montant précis des sommes sollicitées.

I – Sur la recevabilité de l’action

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 7 novembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 19 mars 2026.

La SCI GAVOTY 58 justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 25 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 novembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La SCI GAVOTY 58 justifie enfin de son existence par l’extrait Kbis produit, et par l’attestation établie le 11 septembre 2023 par Maître [N] [S] notaire à Marseille, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

La SCI GAVOTY 58 est en conséquence recevable en ses demandes.

II-Sur le fond

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le bail signé le 23 mars 2011 contient une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux ;

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2025, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2440,26 euros en principal;.

Mme [X] [U] et Mme [K] [P] n’ont pas réglé les sommes visées au commandement de payer dans les délais impartis.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 juin 2025 à minuit et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ».

L’article 1353 du code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 , les charges récupérables, peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent dans ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation , le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition du locataire.

Cette disposition légale prévoit qu’il incombe au bailleur de justifier sa créance de charges à l’encontre du preneur ;

En outre, l’article 23 prévoit qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues. Toutefois, le bailleur, faute d’établir ce compte de régularisation annuellement, serait quand même en droit de procéder à une régularisation sur plusieurs années. Par ailleurs, lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

La SCI GAVOTY 58 fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le contrat de bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, un justificatif de régularisation de la taxe sur ordures ménagères 2024, et deux décomptes dont un décompte de sa créance actualisée à la somme de 4846,89 euros arrêtée au 5 février 2026.

Les requises font valoir une contestation au motif que la bailleresse ne justifie d’aucune régularisation de charges alors que l’article VIII des conditions générales du bail prévoit une régularisation annuelle ;

Il est rappelé que l’ obligation de régularisation annuelle des charges récupérables n’est assortie d’aucune sanction et que le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription ;

Il ressort des décomptes produits que les impayés ont débuté le 1er mai 2024 ;

La SCI bailleresse justifie de la taxe sur ordures ménagères en produisant l’ avis de taxes foncières de l’année 2024 et le calcul effectué par le syndic ;

La contestation de s’agissant de la régularisation annuelle des charges ne revêt donc pas un caractère sérieux ;

Au vu du décompte actualisé produit aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée les sommes de 172,01 euros correspondant à des frais de procédure ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 4674,88 euros au 28 février 2026, hors frais de procédure, Mme [X] [U] et Mme [K] [P] sont au vu de la clause de solidarité insérée au bail, solidairement condamnées à payer la somme provisionnelle de 4674,88 euros à valoir sur les loyers et charges impayés, arrêtée au 5 février 2026.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si la locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [X] [U] et Mme [K] [P] sollicitent des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en faisant valoir qu’elles ont repris le paiement du loyer et qu’elle sont en capacité d’apurer leur dette dans le délai de 36 mois ; elles déclarent que Mme [K] [P] perçoit 926,88 euros de retraite par mois et que Mme [X] [U] perçoit l’allocation de solidarité spécifique à hauteur de 599,23 euros ;

Il ressort du décompte actualisé produit que les défenderesses ont repris le paiement de leur loyer résiduel, au jour de l’audience, les allocations de logement étant toujours versées à la SCI GAVOTY 58 ;

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail et de la qualité de la bailleresse, il convient d’accorder à Mme [X] [U] et Mme [K] [P] des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception restée sans effet:

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Mme [X] [U] et Mme [K] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 2], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la requérante est autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier,

· Mme [X] [U] et Mme [K] [P] , devenues occupantes sans droit ni titre, sont, au vu de la clause de solidarité insérée au bail, solidairement condamnées à verser à la SCI GAVOTY 58 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 646,26 euros, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Mme [X] [U] et Mme [K] [P] qui succombent supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de débouter la SCI GAVOTY 58 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 et à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous Juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS la SCI GAVOTY 58, recevable en ses demandes,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 25 juin 2025,

CONDAMNONS solidairement Mme [X] [U] et Mme [K] [P] à payer à la SCI GAVOTY 58, à titre provisionnel, la somme de 4674,88 euros à valoir sur les loyers et charges impayés, arrêtée au 5 février 2026,

AUTORISONS Mme [X] [U] et Mme [K] [P] à s’acquitter de la dette sur une durée de 36 mois par 35 mensualités successives de 129 euros, payables au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la 36ème mensualité étant majorée du solde de la dette,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant à son échéance, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Mme [X] [U] et Mme [K] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 2], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la requérant est autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier,

· Mme [X] [U] et Mme [K] [P] , devenues occupantes sans droit ni titre, sont solidairement condamnées à verser à la SCI GAVOTY 58 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 646,26 euros, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

DEBOUTONS la SCI GAVOTY 58 de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Mme [X] [U] et Mme [K] [P] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

REJETONS toute autre demande, différence, plus ample ou contraire,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE