Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab b1, 15 janvier 2026, n° 23/05504

TJ Marseille 15 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Accord sur la chose et le prix
Le tribunal a constaté que l'accord sur la chose et le prix était établi, et que l'absence de réitération de la vente n'était pas justifiée.
Accepté
Préjudice moral dû à l'attente prolongée
Le tribunal a reconnu l'existence d'un préjudice moral et a fixé le montant des dommages et intérêts à 5000 euros.
Accepté
Responsabilité des dépens
Le tribunal a condamné Monsieur [L] aux entiers dépens, conformément aux dispositions légales.
Accepté
Exécution de la décision
Le tribunal a ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière, conformément à la décision rendue.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab b1, 15 janv. 2026, n° 23/05504
Numéro(s) :	23/05504
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	8 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Samira KEITAMarie-Adélaide BOIRON
Parties :	)

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 23/05504 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3NPL

AFFAIRE :

Mme [W] [M] (M^e Marie-adélaide BOIRON)

M. [R] [L] (M^e Samira KEITA)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 11 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M^me Anna SPONTI, Juge

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 15 Janvier 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

Par M^me Anna SPONTI, Juge

Assistée de Madame Pauline BILLO-BONIFAY, greffier placé

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [W] [M]

née le 14 Mai 1967 à [Localité 14] (BOUCHES-DU-RHONE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-adélaide BOIRON, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [R] [L]

né le 04 Août 1957 à [Localité 15]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Samira KEITA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSE DU LITIGE :

M. [L] a offert à la vente un appartement de type studio, 28m², au 5e étage d’un immeuble situé [Adresse 5] ainsi qu’une cave au sous-sol dudit immeuble et un parking (place extérieure) parcelle cadastrée [Cadastre 9] I 57/59, pour un prix de 108.000€ par l’intermédiaire de l’agence immobilière [S] – selon mandat de vente numéro 5235.

Par courriel du 5 avril 2017 Mme [M] a exprimé de manière explicite et sans réserve son acceptation à cette offre au prix et que mentionné dans le mandat de vente.

A été signée entre les parties une « CONVENTION D’OCCUPATION » datée du 10 août 2017 par laquelle, en substance, il a été stipulé ce qui suit :

« Cette convention est faite dans le seul but de laisser le temps au propriétaire, M. [L], d’obtenir la décision de justice par laquelle la propriété du bien, objet des présentes, n’est pas remise en cause. En effet, Mme [M] souhaite se porter acquéreur du bien.

« Les démarches en vue de l’acquisition sont interrompues. La soeur de M. [L] avait contesté judiciairement le partage successoral et donc la pleine propriété du bien objet du contrat. Celle-ci a été déboutée et M. [L] a obtenu gain de cause. Ce document manquant au dossier de vente, et Mme [M] ayant déjà pris ses dispositions pour libérer son ancien logement, les parties sont convenues que Mme [M] occupera le logement jusqu’à la réalisation de l’acte authentique. »

« La durée est fixée à trois mois à titre indicatif, au terme du délai si M. [L] n’a toujours pas obtenu la copie du jugement, ce contrat sera renouvelé pour une période de 3 mois. »

La convention d’occupation stipule également que le montant des indemnités d’occupation jusqu’à la signature du compromis de vente, soit la somme de 450 €, versées par Mme [M] au vendeur viendront en déduction du prix de vente à régler ultérieurement.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 juillet 2021, Madame [M] a mis en demeure Monsieur [L] de désigner un notaire de son choix afin que soit établi les actes définitifs de vente, et l’a informé qu’une procédure serait engagée afin de voir constater la vente par un jugement pour le cas où il s’opposerait à passer volontairement la vente par acte authentique.

Par courrier du 13 septembre 2022, Madame [M] mettait en demeure Monsieur [L] de justifier de son titre de propriété.

Par ordonnance du 3 mars 2023 le juge des référés a :

— Ordonné à M. [L] de communiquer à Mme [M] la copie de son titre de propriété relatif à l’appartement de type 1 situé [Adresse 4] [Adresse 12] (5ème étage) ;

— Ordonné à M. [L] de communiquer à Mme [M] la copie de la décision de justice attestant de la pleine propriété de M. [L] suite au partage successoral, caviardée des éléments étrangers à la question de la propriété du bien de type 1 situé [Adresse 3]. [Adresse 13]).

Par acte d’huissier en date du 17 mai 2023,[W] [M] a assigné [R] [L] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins notamment de voir déclarer la vente parfaite

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 2 juin 2025, au visa des articles 1583 et suivants du code civil, l’article 1231-1 du code civil, 515, 969 et 700 du code de procédure civile, 1103, 1104, 1113 et 1193 du code civil, [W] [M] sollicite de voir :

Au principal,

DECLARER la vente parfaite entre Madame [W] [M] et Monsieur [R] [L] portant sur un appartement studio accompagné d’une terrasse au 5ème étage, d’une cave et d’un emplacement de parking, sis [Adresse 11], parcelles cadastrées [Cadastre 9] I [Cadastre 7], soit les lots 2071, [Cadastre 6], [Cadastre 1].

DIRE que le prix de vente à régler par Madame [W] [M] à Monsieur [R] [L] est de 65.700 € (soixante cinq mille sept cents Euros) après déduction du montant des indemnités d’occupation versées par Madame [W] [M] à Monsieur [R] [L], comptes arrêtés au 30 avril 2025,

Déclarer que le jugement tient lieu d’acte de vente ;

Ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière de [Localité 14],

Constater que la livraison du bien immobilier est déjà intervenue ;

Vu l’article 1217 du code civil,

CONDAMNER Mme [R] [L] à payer à Madame [W] [M] :

— La somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

— La somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ;

Très subsidiairement, pour le cas où par extraordinaire la vente ne serait pas jugée parfaite,

CONDAMNER Mme [R] [L] à payer à Madame [W] [M] la somme de 65.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices financiers et moraux subis.

Toutes causes confondues,

CONDAMNER Mme [R] [L] à payer à Madame [W] [M] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER Mme [R] [L] aux entiers dépens.

ORDONNER en tant que de besoin l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, [W] [M] affirme que :

— les parties étaient d’accord sur la chose et le prix, Mme [M] acceptant expressément le prix de vente voulu par M. [L], propriétaire vendeur,

— En exécution de la convention d’occupation, le prix devra être diminué du montant des indemnités qui sont versées mensuellement par Mme [M] à M. [L] depuis le mois d’aout 2017,

— Monsieur [L] est de mauvaise foi en ce qu’à la date de l’acceptation de Madame [M], il était bien propriétaire de l’intégralité (nue-propriété et usufruit) de l’appartement type studio et de ses dépendances,

— une précarité psychologique et financière importante alors qu’abordant la soixantaine, elle aspirait à accéder à la propriété afin de sécuriser ses vieux jours. La situation dure depuis 8 ans, les chances d’accéder au crédit s’amenuisent pour la concluante en même temps que sa retraite arrive.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 10 décembre 2025, au visa des articles 1231-1 et 1583 du code civil, [R] [L] sollicite de voir :

RABATTRE l’ordonnance de clôture intervenue le 5 juin 2025.

DEBOUTER Madame [M] de l’ensemble de ses prétentions.

LA CONDAMNER à régler à Monsieur [L] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LA CONDAMNER en outre aux entiers dépens.

TRES SUBSIDIAIREMENT

JUGER que le prix de cession ne pourrait être que celui défini à l’acte de partage de la succession [L]

DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire

Au soutien de ses prétentions, [R] [L] fait valoir que :

Madame [M] a émis une offre d’achat en 2017 mais n’a jamais reçu une acceptation ferme et définitive sur l’ensemble des conditions de la vente de la part du vendeur,La vente ne pouvait être réalisée puisqu’elle était soumise à la décision judiciaire consacrant le partage successoral familial, le bien n’était à sa disposition que depuis le 24 mars 2023,la convention d’occupation était limitée dans le temps puisqu’elle prévoyait expressément trois mois à titre indicatif, avec un unique renouvellement pour une période de trois mois. Depuis le 17 février 2018, la convention d’occupation précaire s’est transformée en bail d’habitation, pour preuve le délivrance de quittance de loyer. Les préjudices sollicités ne sont pas justifiés.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler que les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de « donner acte », « constater », « dire », « dire et juger », « rappeler » qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appellent pas de décision spécifique.

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture :

Le conseil de [D] [L] justifie d’une cause matérielle de révocation de l’ordonnance de clôture, à laquelle la partie demanderesse ne s’oppose pas.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture et admettre les conclusions signifiées par le défendeur le 10 décembre 2025.

Sur la vente :

L’article 1113 du code civil dispose « Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur. »

L’article 1583 du code civil stipule que la vente « est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’il est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas été encore livrée ni le prix payé ».

En l’espèce, sont versés au débat l’annonce immobilière portant sur l’offre émise par [R] [L] par le biais de l’agence immobilière [S] appartement de type studio, cave, terrasse et place de parking sis [Adresse 10] bat le Drakkar au 5ème étage, au prix de 108.000 €. et le courriel d'[W] [M] transmis à l’agence immobilière en date du 5 avril 2017 indiquant son intention d’acquérir l’appartement de type studio, cave, terrasse et place de parking sis [Adresse 10] bat le Drakkar au 5ème étage, au prix du mandat N°5235 soit 108.000 €. »

La rencontre de cette offre et de cette acceptation caractérise l’accord des parties sur la chose et le prix.

En outre, cet accord résulte également de la convention d’occupation en date du 10 août 2017 dont il résulte expressément que «Cette convention est faite dans le seul but de laisser le temps au propriétaire, M. [L], d’obtenir la décision de justice par laquelle la propriété du bien, objet des présentes, n’est pas remise en cause. En effet, Mme [M] souhaite se porter acquéreur du bien.

De même, il résulte de l’échange de courriels entre Madame [M], l’agence immobilière [S] et Monsieur [L], notamment ceux en date du 8 février 2018, que les parties sont d’accord sur la chose et sur le prix, le seul obstacle à la vente résultant, tel que cela ressort de la convention précitée, de la confirmation du titre de propriété de Monsieur [L].

Or, il ressort des éléments versés au débat que [R] [L] était déjà pleinement propriétaire du bien en 2017, sa qualité de propriétaire n’étant nullement remise en cause dans le cadre du contentieux successoral l’opposant à ses sœurs, de sorte que l’absence de réitération de la vente n’apparaît aucunement justifiée.

Dans ces conditions, il convient de dire parfaite la vente portant sur un appartement studio accompagné d’une terrasse au 5ème étage, d’une cave et d’un emplacement de parking, sis [Adresse 11], parcelles cadastrées [Cadastre 9] I 57/59, soit les lots 2071, 418, 376 au prix de 108 000 euros.

La convention d’occupation stipule que le montant des indemnités d’occupation jusqu’à la signature du compromis de vente, soit la somme de 450 €, versées par Mme [M] au vendeur viendront en déduction du prix de vente à régler ultérieurement. Il convient de relever que la durée de validité de la convention pour une durée de six mois n’a été prévue que dans la perspective d’un règlement rapide de la situation souhaitée par les deux parties. Or il résulte des éléments versés au débat que l’absence de réitération n’est imputable qu’à [R] [L], lequel ne remet en cause à aucun moment l’imputation des loyers sur le prix de vente, ni le prix initial de vente dans le cadre des divers courriels échangés.

En conséquence, il convient de déduire du prix de vente la somme de 42 300 euros d’ores et déjà versés par Madame [M], laquelle sera dès lors condamnée à verser à Monsieur [L] la somme de 65 700 euros.

Sur les dommages et intérêts :

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, au regard du comportement de [R] [L], le tribunal admet l’existence d’un préjudice moral au profit de Madame [M] maintenue dans une attente insoutenable pendant 8 ans, qu’il convient de fixer à la somme de 5000 euros.

Le préjudice financier sollicité n’est en revanche démontré par aucun élément, il sera écarté.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. .

Il y a lieu de condamner [R] [L] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu de condamner [R] [L] à verser à [W] [M] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

DECLARE la vente parfaite entre Madame [W] [M] et Monsieur [R] [L] portant sur un appartement studio accompagné d’une terrasse au 5ème étage, d’une cave et d’un emplacement de parking, sis [Adresse 11], parcelles cadastrées [Cadastre 9] I [Cadastre 7], soit les lots 2071, [Cadastre 6], [Cadastre 1].

DIT que le prix de vente à régler par Madame [W] [M] à Monsieur [R] [L] est de 65.700 € après déduction du montant des indemnités d’occupation versées par Madame [W] [M] à Monsieur [R] [L], comptes arrêtés au 30 avril 2025,

CONDAMNE [W] [M] à verser cette somme à [R] [L] ;

DECLARE que le jugement tient lieu d’acte de vente ;

ORDONNE la publication du présent jugement au service de la publicité foncière de [Localité 14],

CONDAMNE M. [R] [L] à payer à Madame [W] [M] :

— La somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

DEBOUTE [W] [M] de la demande de dommages et intérêts formulée au titre de son préjudice financier ;

CONDAMNE [R] [L] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [R] [L] à verser à [W] [M] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE