TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Mars 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame KAOUDJI,

Débats en audience publique le : 16 Décembre 2025

GROSSE :

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EXPEDITION :

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N° RG 25/05398 – N° Portalis DBW3-W-B7J-66T4

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [H] [W]

né le 31 Juillet 2001 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 13 avril 2024, Mme [A] a donné à bail à [W] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 690 euros, outre 80 euros de provision sur charges.

Par acte du même jour, la bailleresse a conclu avec la société Action Logement un contrat de cautionnement Visale.

Des loyers étant demeurés impayés, la société Action Logement a fait signifier à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 3.640 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2025, la société Action Logement a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir :

La dire et juger recevable en son action, Constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail, Ordonner en conséquence, l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, Le condamner à payer la somme de 4.920 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer su 21 janvier 2025 sur la somme de 3640 euros et pour le surplus à compter de l’assignation, Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges et condamner le défendeur à payer cette somme sur justification par une quittance subrogative, Le condamner à payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, comprenant le coût du commandement de payer, Dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécutoire provisoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 décembre 2025.

A cette audience, la demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 10.540 euros, selon décompte en date du 9 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, et quittance subrogative correspondante du 14 novembre 2025

La juge a soulevé d’office la question de la recevabilité de la demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en raison de la notification préalable.

Bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude, le défendeur n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Par application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 11 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 16 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1227 du même code dispose que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice » et l’article 1229 précise que « Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation ».

En l’espèce, la demanderesse sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et du commandement de payer qui a été signifié au défendeur par acte du 2 janvier 2025.

Pour autant, la mise en œuvre d’une telle clause suppose qu’elle soit valablement stipulée et conforme aux dispositions d’ordre public de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Or, la clause litigieuse (article VIII) ne prévoit pas que locataire dispose d’un délai d’au moins six semaines pour régulariser l’impayé.

Néanmoins, le non-paiement des loyers et charges depuis juillet 2024 (seuls trois paiements pour un montant total de 315,75 euros ont été effectués) constitue un manquement suffisamment grave et répété par le locataire de ses obligations contractuels.

Il en résulte qu’il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire de bail à la date du 9 décembre 2025, dernier décompte produit par la demanderesse.

Le défendeur étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le défendeur est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ du défendeur par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 690 euros actuellement, et de condamner le défendeur à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation, du décompte fourni et de la quittance subrogative datée du 14 novembre 2025 que le défendeur reste devoir la somme de 10.540 euros, à la date du 9 décembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de novembre 2025 inclus.

Pour la somme au principal, le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Le défendeur sera donc condamné au paiement de la somme de 10.450 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.640 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, sur la somme de 1.280 euros à compter de l’assignation (différence entre la somme mentionnée dans l’assignation et celle mentionnée dans le commandement de payer) et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sera condamnée à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action de la société Action Logement Services recevable ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 13 avril 2024 entre Mme [Q] [A] et M. [H] [W] concernant le logement, situé [Adresse 3], à la date du 9 décembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [H] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [H] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [H] [W] à payer à la société Action Logement Services la somme de 10.540 euros, décompte arrêté au 9 décembre 2025 incluant la mensualité de novembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.640 euros à compter du 21 janvier 2025, sur la somme de 1.280 euros à compter du 10 avril 2025 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE M. [H] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 690 euros à ce jour, à compter du 10 décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DIT que l’indemnité mensuelle sera due à la société Action Logement Services sur justification de la quittance subrogative correspondante ;

CONDAMNE M. [H] [W] à payer à la société Action Logement Services la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [H] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière, La juge