TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Mars 2026

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Janvier 2026

GROSSE :

Le 13 mars 2026

à Mme [X] [P]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 mars 2026

à Mme [F]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05400 – N° Portalis DBW3-W-B7J-66UE

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. PROVENCE METROPOLE LOGEMENT ANCIENNEMENT HABITAT [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [P] [X], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [O] [F] épouse [W], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne, assistée de son fils Monsieur [W] [Q]

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 15 mars 2017, l’établissement public à caractère industriel et commercial (Epic), Office Public de l’Habitat (OPH) Habitat [Localité 2] Provence (Hmp) a donné à bail à Mme [O] [W] un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé [Adresse 3], bâtiment F, 2ème étage, logement n° 87, dans le treizième [Localité 3], pour un loyer de 388,92 euros, outre 159,19 euros de provision sur charges.

Le 17 mars 2025, des loyers étant demeurés impayés, l’OPH Hmp a fait signifier à Mme [O] [W] un commandement de payer la somme en principal de 1.052,14 euros visant la clause résolutoire.

L’OPH Hmp a changé de dénomination sociale.

Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2025, l’OPH Provence Métropole Logement (Pml), anciennement Hmp, agissant poursuites et diligences de son Président, a fait assigner en référé Mme [O] [W] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [O] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique,sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 2.206,19 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 19 septembre 2025, sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec indexation, jusqu’à libération effective des lieux,sa condamnation au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 15 janvier 2026, l’OPH Pml, représenté par sa préposée, réitère les termes de son assignation et actualise le montant de sa créance à la somme de 610,61 euros. Il indique ne pas être opposé à l’octroi d’un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Comparaissant en personne assistée de son fils, Mme [O] [F] veuve [W] fait état de deux régularisations de charges incompréhensibles au mois de novembre 2025. Elle précise qu’elle ne parvient pas à joindre son bailleur. Elle fait état de son hospitalisation, ayant donné lieu à des impayés locatifs.

La décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’adresse des lieux, il convient de prendre en compte celle mentionnée sur l’ensemble des pièces versées au débat à l’exception du bail.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 22 septembre 2025 a été dénoncée le 23 septembre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

L’OPH Pml justifie par ailleurs avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales (CAF) le 11 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il justifie de son changement de dénomination sociale par la production d’un extrait kbis.

Par conséquent, l’OPH Pml est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l’espèce, le bail conclu le 15 mars 2017 contient une clause résolutoire (article 8 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 mars 2025, pour la somme en principal de 1.052,14 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 18 mai 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des pièces que Mme [O] [F] veuve [W] reste devoir, après déduction des frais de procédure (2,78 X 2 + 85,91 + 163,37), la somme de 610,61 euros au 12 janvier 2026, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de décembre 2025 inclus.

La régularisation de charges d’un montant de 532,66 euros intervenue le 18 novembre 2025, postérieure à l’acquisition de la clause résolutoire, est justifiée par la production du relevé individuel de charges. Le décompte actualisé au 12 janvier 2026 ne mentionne pas de double facturation au titre des régularisations de charges.

Il en résulte l’absence de contestation sérieuse de ce chef.

Mme [O] [F] veuve [W] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 610,61 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [O] [F] veuve [W] demande des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Elle justifie de la reprise du versement du loyer courant.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [O] [F] veuve [W] selon les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Mme [O] [F] veuve [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution (CPCE), aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du CPCE soit réduit ou supprimé,

· Mme [O] [F] veuve [W], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’OPH Pml une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit 661,49 euros à ce jour, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Mme [O] [F] veuve [W], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 15 mars 2017 entre l’OPH Hmp d’une part, et Mme [O] [F] veuve [W] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4], bâtiment F, 2ème étage, logement n° 87, dans le [Localité 4] sont réunies à la date du 18 mai 2025 ;

CONDAMNE Mme [O] [F] veuve [W] à verser à l’OPH Pml, à titre provisionnel, la somme de six cent dix euros et soixante et un centimes (610,61 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 janvier 2026 (loyers, charges), échéance de décembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Mme [O] [F] veuve [W] à s’acquitter de la dette par 23 acomptes de vingt-cinq euros chacun (25 euros) et une 24ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [O] [F] veuve [W] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [O] [F] veuve [W] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit six cent soixante et un euros et quarante-neuf centimes (661,49 euros) à ce jour ;

CONDAMNE Mme [O] [F] veuve [W] aux dépens ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente