TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 24/03/2025

à : consorts [X]

Copie exécutoire délivrée

le : 24/03/2025

à : la SAS RINALDI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00126 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YQW

N° MINUTE : 14/2025

JUGEMENT

rendu le lundi 24 mars 2025

DEMANDERESSE

Syndicat de copropriétaires SIS [Adresse 3] A [Localité 10] [Adresse 6] représenté par son syndic, la SAS RINALDI – [Adresse 5]

représentée par Mme [H] [P] (Membre de l’entreprise), munie d’un pouvoir de représentation et d’une pièce d’identité

DÉFENDEURS

Madame [Y] [F] veuve [X], demeurant [Adresse 9]

non comparante, ni représentée

Monsieur [N] [X], demeurant [Adresse 8]

non comparant, ni représenté

Monsieur [O] [X], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [D] [X] épouse [G], demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, statuant en juge unique

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 mars 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 24 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00126 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YQW

EXPOSE DU LITIGE

MADAME [Y] [F] VEUVE [X], MONSIEUR [N] [X], MONSIEUR [O] [X], MADAME [D] [X] ÉPOUSE [G] sont propriétaires indivis des lots n°7 et 161 composés d’un appartement et d’une cave, dans l’immeuble sis [Adresse 2], cadastré SEC AZ N°[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic SAS RINALDI en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris MADAME [Y] [F] VEUVE [X], MONSIEUR [N] [X], MONSIEUR [O] [X], MADAME [D] [X] ÉPOUSE [G], par acte de commissaire de justice en date du 3 janvier 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  5 649,22 euros au titre des charges de copropriété (4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2024, date de la mise en demeure ;

—  344,25 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  900 euros au titre des dommages et intérêts ;

—  1541,89 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion compte tenu du poids des tantièmes représentés par MADAME [Y] [F] VEUVE [X], MONSIEUR [N] [X], MONSIEUR [O] [X], MADAME [D] [X] ÉPOUSE [G].

A l’audience du 24 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par Madame [H] [P], munie d’un pouvoir régulier en la forme, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il expose qu’aucun règlement n’est intervenu depuis deux années, excepté un versement le 28 février 2024.

Bien que régulièrement assignés à personne, Monsieur [N] [X], Madame [Y] [F] VEUVE [X], et Monsieur [O] [X] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter et n’ont pas fait connaître au tribunal les motifs de leur absence.

Madame [D] [X] ÉPOUSE [G], bien que régulièrement assignée à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter et n’ont pas fait connaître au tribunal les motifs de leur absence.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 24 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

—  les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

—  les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

—  la notification notariée de transfert de propriété en date du 7 décembre concernant l’immeuble et relatif aux lots n°77 et 161, indiquant la répartition des tantièmes, et établissant la qualité de copropriétaire de MADAME [Y] [F] VEUVE [X], MONSIEUR [N] [X], MONSIEUR [O] [X], MADAME [D] [X] ÉPOUSE [G] ;

—  les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er avril 2021 au 12 décembre 2024 ;

—  les relevés individuels de charge pour la même période ;

—  les procès-verbaux des assemblées générales du 21 décembre 2021, 19 septembre 2022, 27 septembre 2023, 29 octobre 2024 ; l’assemblée générale spéciale du 29 novembre 2023 ;

—  une mise en demeure en date du 25 novembre 2021 pour la somme de 1 444,59 euros puis une mise en demeure en date du 7 juin 2024 de payer la somme de 5 648,98 euros adressée à MADAME [Y] [F] VEUVE [X], MONSIEUR [N] [X], MONSIEUR [O] [X], MADAME [D] [X] ÉPOUSE [G] ;

—  un commandement de payer par acte d’huissier de justice en date du 25 avril 2022 valant mise en demeure sur la somme de 2101,94 euros ;

—  le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférentes à leur local,

—  le contrat de syndic,

—  les factures de frais de gestion.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 5 649,22 euros portant sur la période allant du 1er avril 2021 au 17 décembre 2024, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 5 649,22 euros.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure, soit le 7 juin 2024, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En cas de démembrement de propriété en particulier, si selon les articles 605 et 606 du code civil répartissant les charges entre usufruitier et nu-propriétaire, il n’existe pas de solidarité légale entre ces personnes, une clause de solidarité stipulée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier est toutefois licite.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, produit le règlement de copropriété et justifie de la solidarité, de sorte que MADAME [Y] [F] VEUVE [X], MONSIEUR [N] [X], MONSIEUR [O] [X], MADAME [D] [X] ÉPOUSE [G] copropriétaires solidaires, doivent être condamnés solidairement à supporter la dette.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 344,25 euros.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour l’envoi du dossier au commissaire de justice, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Il s’ensuit que la demande au titre des frais de recouvrement sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

La clause de solidarité afférente au seul paiement des charges de copropriété ne s’applique pas à la condamnation à des dommages et intérêts. Il résulte cependant d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée solidairement.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Madame [Y] [F] VEUVE [X], Monsieur [N] [X], Monsieur [O] [X], Madame [D] [X] ÉPOUSE [G] présentent, de manière récurrente depuis 4 années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par MADAME [Y] [F] VEUVE [X], MONSIEUR [N] [X], MONSIEUR [O] [X], MADAME [D] [X] ÉPOUSE [G].

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1541,89 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [F] VEUVE [X], Monsieur [N] [X], Monsieur [O] [X], Madame [D] [X] ÉPOUSE [G] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son syndic SAS RINALDI :

— la somme de 5 649,22 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er avril 2021 au 17 décembre 2024 et incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2024 ;

— la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son syndic SAS RINALDI de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [F] VEUVE [X], Monsieur [N] [X], Monsieur [O] [X], Madame [D] [X] ÉPOUSE [G] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son syndic SAS RINALDI, la somme de 1541,89 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes;

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [F] VEUVE [X], Monsieur [N] [X], Monsieur [O] [X], Madame [D] [X] ÉPOUSE [G] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 24 mars 2025 par la présidente et le greffier susnommés.

Le greffier, La présidente.