TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 26 Mars 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Janvier 2026

GROSSE :

Le 27 mars 2026

à Me, [Localité 1] Corinne

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27 mars 2026

à Mme, [J]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/06218 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7DY5

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame, [T], [N], [J]

née le 13 Janvier 1988, demeurant, [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 octobre 2018, la SA, [Adresse 3] UNICIL a donné à bail à usage d’habitation à Madame, [T], [N], [J] un appartement sis, [Adresse 4], rez-de-chaussée, logement 003,, [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 331,91, outre 181,95 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société d’HLM UNICIL a fait signifier à Madame, [T], [N], [J] par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour la somme de 917,77 euros en principal.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 26 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2025 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé le 27 octobre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, la société d’HLM UNICIL a fait assigner Madame, [T], [N], [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir en substance:

— constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame, [T], [N], [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin est le concours de la force publique,

— condamner Madame, [T], [N], [J] à verser à la requérante la provision de 6259,15 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer,

— être autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques de l’expulsée,

— condamner Madame, [T], [N], [J] à verser à la requérante la somme de 350 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner Madame, [T], [N], [J] aux entiers dépens .

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 janvier 2026 ;

A cette audience la SA UNICIL représentée par son avocat a réitéré les termes de son assignation en actualisant le montant de sa créance à la somme de 7423,37 euros au 6 janvier 2026.

Madame, [T], [N], [J] a comparu en personne et a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant vivre seule avec ses deux enfants scolarisés, avoir eu un accident de voiture et ne pouvant reprendre le travail dans l’immédiat et percevoir 813,50 euros d’ARE ; elle a ajouté qu’il allait y avoir un rappel des APL, qu’elle n’a nulle part où aller avec des filles ;

La bailleresse a indiqué qu’elle s’en rapportait à la décision du tribunal sur ces demandes ;

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier reçu par le tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

I- Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 27 octobre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 22 janvier 2026.

La société d’HLM UNICIL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 26 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 octobre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

De surcroît, la société d’HLM UNICIL justifie par le titre de propriété versé aux débats, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure ;

La société d’HLM UNICIL établit ainsi sa qualité à agir.

La société d’HLM UNICIL est en conséquence recevable en ses demandes.

II- Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il est rappelé que l’application de la clause résolutoire est subordonnée à la bonne foi du créancier qui s’en prévaut ;

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 25 juillet 2024, pour la somme en principal de 917,77 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 septembre 2024 à minuit.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame, [T], [N], [J] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame, [T], [N], [J] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 594,84 euros ;

Le bailleur fait en outre la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, un justificatif de régularisation des charges pour l’année 2022 et l’année 2023, les courriers du 1er mars et 18 mars 2024 concernant l’enquête ressources informant la locataire de l’application d’une pénalité de 7,62 euros en cas de non réponse ainsi que plusieurs décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 7423,37 euros au 6 janvier 2026.

Au vu du décompte actualisé produit aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, les sommes de 74,24 euros, 99,30 euros, et de 166,83 euros correspondant à des frais de procédure ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 7083 euros au 6 janvier 2026, Madame, [T], [N], [J] est condamnée, par provision, au paiement de la somme de 7083 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 6 janvier 2026 échéance du mois de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par la société d’HLM UNICIL établit au jour de l’audience la reprise du paiement du loyer courant résiduel, les allocations de logement étant versées au bailleur.

La locataire a sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant en déclarant vivre seule avec ses deux enfants scolarisés, avoir eu un accident de voiture et ne pouvant reprendre le travail dans l’immédiat et percevoir 813,50 euros d’ARE ; elle a ajouté qu’il allait y avoir un rappel des APL, qu’elle n’a nulle part où aller avec des filles ;

Il ressort en outre du diagnostic social et financier que la locataire perçoit également une prime d’activité de 426,99 euros et qu’un dossier de FSL maintien est envisagé à partir du mois de février 2026, qu’un rappel des APL et RLS permettra en outre de diminuer la dette, que des démarches sont en cours pour augmenter ses ressources et que Madame, [D] est très investie dans l’accompagnement social proposé ;

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail et de la qualité de la bailleresse, il convient d’accorder à Madame, [T], [N], [J] des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué ;

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame, [T], [N], [J] d’avoir volontairement libéré les lieux sis, [Adresse 4], rez-de-chaussée, logement, [Adresse 6] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la requérante sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique,

· Madame, [T], [N], [J], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la société d’HLM UNICIL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 594,84 euros, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Madame, [T], [N], [J] qui succombe supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de débouter de la société d’HLM UNICIL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 et à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous Juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, en l’absence de contestations sérieuses,

DECLARONS la société d’HLM UNICIL , recevable en ses demandes,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 25 septembre 2024 à minuit,

CONDAMNONS Madame, [T], [N], [J] à payer à la société d’HLM UNICIL , à titre provisionnel, la somme de 7083 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 6 janvier 2026 échéance du mois de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISONS Madame, [T], [N], [J] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités successives de 100 euros, payables au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant à son échéance, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame, [T], [N], [J] d’avoir volontairement libéré les lieux sis, [Adresse 7] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM UNICIL sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique,

· Madame, [T], [N], [J], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la société d’HLM UNICIL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 594,84 euros, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

CONDAMNONS Madame, [T], [N], [J] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS la demande de la société d’HLM UNICIL formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toute autre demande, différence, plus ample ou contraire,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE