TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 09 Avril 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 05 Février 2026

GROSSE :

Le 10 avril 2026

à M^e THIRAUX-MULLIE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 10 avril 2026

à M^e BONACA Hugo

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02912 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6OBW

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [T] [V]

né le 08 Mars 1991 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Maxime THIRAUX-MULLIE, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [J] [V]

né le 08 Mars 1991 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Maxime THIRAUX-MULLIE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Q] [M] [A], demeurant [Adresse 3]

(AJ totale)

représentée par M^e Hugo BONACA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 21 mars 2016, MM. [V] ont donné à bail à Mme [M] [A] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 630 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2024, les bailleurs ont fait signifier à la locataire un congé à effet au 21 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2025, les bailleurs ont fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins notamment de juger que le congé a été régulièrement signifié et qu’il est conforme aux dispositions de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 et d’ordonner en conséquence son expulsion sans délai ainsi que celle de tous occupants de son chef.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 novembre 2025 puis a, par ordonnance en date du 8 janvier 2026, fait l’objet d’une réouverture des débats aux fins d’inviter les demandeurs à produire les pièces justifiant qu’ils sont propriétaires du bien litigieux.

A l’audience du 5 février 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, les demandeurs, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures déposées à l’audience du 6 novembre 2025, aux termes desquelles ils demandent de :

Juger que le congé a été régulièrement signifié et qu’il est conforme aux dispositions de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989,Constater que la défenderesse se maintient dans les lieux sans droit ni titre depuis cette date, Ordonner en conséquence son expulsion sans délai ainsi que celle de tous occupants de son chef etiam manu militari, Juger que le commissaire de justice qui sera en charge de procéder à cette expulsion pourra se faire adjoindre le concours de la force publique, Condamner la défenderesse à payer aux demandeurs une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 819 euros à compter du 21 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, La condamner à payer la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice subi du fait du maintien dans les lieux,La condamner à payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.Rappeler l’exécution provisoire de droit.Débouter la défenderesse de l’ensemble de ses demandes, Rejeter les demandes de la locataire,A titre subsidiaire, ramener le délai supplémentaire pour quitter les lieux à quatre mois.

La défenderesse, également représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience du 6 novembre 2025 aux termes desquelles elle demande de :

Lui accorder un délai supplémentaire de 12 mois pour quitter les lieux,Condamner solidairement à payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance subi, Les condamner solidairement à payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le congé pour vendre En vertu de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur ».

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des contentieux de la protection statuant en référé de se prononcer sur la validité d’un congé, il peut néanmoins retenir que les moyens opposés par le locataire relativement à la régularité du congé empêchent de considérer que le maintien du locataire dans le logement constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, la défenderesse ne conteste pas la régularité du congé à effet au 21 mars 2025 qui lui a été signifié le 9 juillet 2024.

Il y a donc lieu de constater que par l’effet du congé, la défenderesse est devenue occupante sans droit ni titre et que son maintien dans les lieux, après la date d’effet d’un congé, constitue un trouble manifestement illicite.

Par conséquent, la demande d’expulsion sera accueillie dans les termes du dispositif.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour les propriétaires dont l’occupation indue de son bien les a privés de la jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de la défenderesse par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 630 euros actuellement, et de condamner la défenderesse à son paiement.

En revanche, s’agissant de la demande indemnitaire, les demandeurs s’abstiennent d’établir l’existence d’une l’obligation non sérieusement contestable de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Enfin, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que :

« Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L.412-4 du même code précise que « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

En l’espèce, la défenderesse, qui continue de s’acquitter du règlement mensuel du loyer et n’a donc aucune dette locative, justifie d’une situation sociale et médicale de grande précarité ainsi que d’une impossibilité d’être relogée dans des conditions normales puisque sa demande formée au titre du droit au logement opposable été rejetée le 15 octobre 2025.

Par conséquent, il lui sera accordé un délai supplémentaire de 10 mois pour quitter les lieux.

Sur la demande indemnitaire de la locataire

Le bailleur est tenu, en vertu de l’article de l’article 1719 du code civil, de délivrer au locataire un logement décent en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le bailleur est également tenu, en vertu de l’article 1721 du code civil, d’une obligation de garantir le locataire contre les vices et défauts de la location, quand bien même le bailleur aurait ignoré l’existence du vice ou du défaut de location à la signature du bail.

S’agissant des locaux soumis aux dispositions la loi du 6 juillet 1989, l’article 6, applicable aux locations meublées, dispose que :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. […]

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Les articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2022 définissent les caractéristiques auxquelles le logement doit répondre au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires ainsi que les éléments d’équipement et de confort nécessaires.

En l’espèce, la défenderesse invoque un trouble de jouissance résultant de l’arrêté de péril imminent pris sur l’immeuble le 15 novembre 2018 dont il a été donné mainlevée le 21 juin 2022 et explique qu’elle a dû quitter son logement à la hâte, s’est fait dérober ses effets personnels, a dû être hébergée par une association sans que les bailleurs ne prennent en charge les frais de relogement et que l’appartement n’est toujours pas remis en état.

Les bailleurs opposent la prescription des demandes dès lors que l’arrêté de péril imminent a été pris le 15 novembre 2018, qu’il ne concernait que les parties communes et que la locataire n’apporte aucune preuve quant aux effets personnels qui auraient été dérobées.

Ces éléments s’analysent en contestations sérieuses s’agissant de la demande de provision de la défenderesse, laquelle échappe dès lors aux pouvoirs du juge des référés.

Sur les demandes accessoiresLa défenderesse, qui succombe au principal, sera condamnée aux dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge des demandeurs les sommes exposées par dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que le bail conclu le 21 mars 2016 entre M. [T] [V] et M. [J] [V], d’une part, et Mme [Q] [M] [A], d’autre part, concernant le logement, situé [Adresse 4], est résilié depuis le 21 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [Q] [M] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

ACCORDE à Mme [Q] [M] [A] un délai de dix mois pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Mme [Q] [M] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [T] [V] et M. [J] [V] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [Q] [M] [A] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 630 euros à ce jour, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes indemnitaires des parties ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Q] [M] [A] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge