TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 28 Avril 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier lors des débats : Madame BERKANI, Greffière

Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière

Débats en audience publique le : 20 Janvier 2026

GROSSE :

Le28 avril 2026

à M^e Thomas HUGUES

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/07185 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5WYJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. BBM, société civile immobilière immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 792 717 118 dont le siège social est sis 25 Avenue de Saint-Barnabé – Domaine Saint-Barnabé Bât A – 13004 MARSEILLE prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Thomas HUGUESde la société d’avocats BOLLET & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [P] [J]

née le 29 Février 1996 à MARSEILLE (13), demeurant 3 boulevard Pardigon – 13004 MARSEILLE

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 1er avril 2022, la SCI BBM a donné à bail à Mme [J] un appartement à usage d’habitation situé 3 boulevard Pardigon – 13004 Marseille, pour un loyer mensuel de 500 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la demanderesse a fait signifier à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 14 décembre 2023 un commandement de payer la somme de 2.200 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024, la bailleresse a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection de Marseille aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Prononcer l’expulsion de la défenderesse,La condamner à restituer les clés sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision, Fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 550 euros, Condamner la défenderesse à payer la somme de 2.386,90 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, La condamner à payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 avril 2025 puis a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la défenderesse pour être finalement retenue à l’audience du 20 janvier 2026.

A cette audience, la demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 12.987 euros, selon décompte en date du 20 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus.

La juge a soulevé d’office la question de la recevabilité de la demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en raison de la notification de l’assignation à la préfecture et de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou à la Caisse d’allocations familiales (CAF).

Bien que régulièrement assigné par acte remis à personne, la défenderesse n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Par application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 28 octobre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 29 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 15 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 8) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 décembre 2023, pour la somme en principal de 2.200 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 février 2024.

La défenderesse étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’apparaît toutefois pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

La défenderesse est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de la défenderesse par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 550 euros actuellement, et de condamner la défenderesse à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que la défenderesse reste devoir la somme de 12.987 euros, à la date du 20 janvier 2026, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2026 inclus.

Pour la somme au principal, la défenderesse, non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

La défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 12.987 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sera condamnée à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action de la SCI BBM recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2022 entre la SCI BBM et Mme [P] [J] concernant le logement, situé 3 boulevard Pardigon – 13004 Marseille, sont réunies à la date du 15 février 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [P] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [P] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI BBM pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte pour quitter les lieux ;

CONDAMNE Mme [P] [J] à payer à la SCI BBM la somme de 12.987 euros, décompte arrêté au 20 janvier 2026 incluant la mensualité de janvier 2026, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE Mme [P] [J] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 550 euros à ce jour, à compter du 21 janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [P] [J] à payer à la SCI BBM la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [P] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus.

La greffière, La juge