TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 16 Avril 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Février 2026

GROSSE :

Le 17 avril 2026

à M^e PRIAMI Sacha

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 17 avril 2026

à M^e Jean-Pierre BINON

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05649 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7AS4

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [J] [I] [D] [N]

né le 17 Juillet 1935 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sacha PRIAMI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Y] [E] [B] [M] épouse [T] [P]

née le 14 Août 1947 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sacha PRIAMI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [S] [C]

née le 09 Janvier 1971 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

(AJ en cours)

représentée par M^e Jean-Pierre BINON, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 20 août 2010, Monsieur [J] [T] [P] et Madame [Y] [T] [P] née [M] ont consenti à Madame [S] [C] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3], 1er étage, appartement [Adresse 4] [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 400 euros, outre 35 euros de provision sur charges ;

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés ;

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [S] [C] le 20 mai 2025, pour un montant en principal de 3250 euros ;

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 21 mai 2025 ;

Après un courrier de mise en demeure resté infructueux, par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2025, dénoncé le 8 octobre 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, Monsieur [J] [T] [P] et Madame [Y] [T] [P] née [M] a fait assigner en référé Madame [S] [C] devant le juge des contentieux et de la protection, afin d’obtenir en substance :

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire au 20 juillet 2025;

— l’expulsion de Madame [S] [C] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est;

— sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 4427 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 20 juillet 2025 ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des derniers loyers soit 520 euros charges en sus, indexée tout comme le loyer, depuis le 21 juillet 2025 jusqu’à complète libération des lieux,

— sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 20 mai 2025, de l’assignation outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 décembre 2025 et après un renvoi, a été retenue à l’audience du 19 février 2026.

A l’audience, Monsieur [J] [T] [P] et Madame [Y] [T] [P] née [M] ont été représentés par leur conseil, et sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance en actualisant leur créance à la somme de 6135 euros au 19 février 2026 ;

Madame [S] [C] a été représentée par son avocat et suivant conclusions visées par le greffe et auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, demande au juge des référés de :

A titre principal

— déclarer irrecevable la présente procédure pour défaut de dénonce du commandement de payer à la CCAPEX

A titre subsidiaire

— suspendre les effets de la clause résolutoire et juger n’y avoir lieu à expulsion

— accorder à Madame [S] [C] 36 mois de délais pour apurer la dette locative , en deniers ou quittances, et après justification par les demandeurs du montant de celle-ci, en sus du loyer courant

A titre infiniment subsidiaire

— juger que Madame [S] [C] bénéficiera d’un délai de 24 mois pour s’acquitter du règlement de la dette locative

En tout état de cause

— débouter purement et simplement les époux [T] [P] de leurs demandes, fins et conclusions, en ce qu’elles ont de plus amples ou contraires aux présentes ;

A l’audience, la défenderesse a indiqué que la dénonce à la CCAPEX était produite et qu’il n’y avait plus de difficulté concernant la recevabilité de la procédure ;

Les requérants se sont opposés aux demandes de délais ;

La décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 7 octobre 2025 a été dénoncée le 8 octobre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 11 décembre 2025.

Il est en outre rappelé que le signalement de la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône n’est pas imposée à peine d’irrecevabilité aux bailleurs personnes physiques, et en tout état de cause Monsieur [J] [T] [P] et Madame [Y] [T] [P] née [M] justifient avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 21 mai 2025 ;

Enfin, Monsieur [J] [T] [P] et Madame [Y] [T] [P] née [M] justifie par la taxe foncière pour l’année 2025 , être propriétaires indivis du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant, de leur qualité à agir ;

Par conséquent Monsieur [J] [T] [P] et Madame [Y] [T] [P] née [M] sont recevables en leurs demandes.

II – Sur le fond

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer les loyers visant cette clause, a été signifié à la requise le 20 mai 2025, pour un montant en principal de 3250 euros ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, Madame [S] [C] n’ayant réglé que partiellement les causes de ce dernier, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 juillet 2025 et la résiliation du bail liant les parties sera constatée à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Madame [S] [C] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, Madame [S] [C] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant des derniers loyers et des charges soit 520 euros au total, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux loués.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire»

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En outre, les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est tenu au paiement des charges récupérables ;

Aux termes de l’article 1353 du même code, «Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.»

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Monsieur [J] [T] [P] et Madame [Y] [T] [P] née [M] font en outre la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et deux décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 6135 euros au 19 février 2026.

Madame [S] [C] fait valoir l’existence de contestations sérieuses.

Elle fait valoir qu’elle a repris le paiement du loyer, que des règlements ont été effectués par la CAF auprès de l’agence FONCIA et que ces sommes doivent être reprises dans le calcul de la provision sollicitée ; elle précise que la somme de 149 euros versée par la CAF n’apparait pas sur le décompte produit ;

Il ressort des décomptes produits et de l’attestation de la CAF des Bouches-du-Rhône que la somme de 149 euros versée directement aux requérants au mois de mai 2025 doit être déduite de la provision sollicitée ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 5986 euros au 19 février 2026, Madame [S] [C] sera condamnée à payer à Monsieur [J] [T] [P] et Madame [Y] [T] [P] née [M] la somme de 5986 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 19 février 2026;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

En l’espèce le décompte produit établit que la défenderesse a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience ;

Madame [S] [C] sollicite à titre principal la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement sur 36 mois, et à titre subsidiaire l’octroi d’un délai de paiement de 24 mois ;

Elle fait valoir qu’elle est locataire depuis 2010, qu’elle travaille en tant que femme de chambre de manière saisonnière , qu’elle a rencontré des difficultés avec la CAF quant au versement des allocations de logement, qu’au mois de décembre 2025, alors qu’elle aurait du partir travailler à la montagne, elle a dû se rendre en Suisse en urgence pour s’occuper de son fils qui a dû être hospitalisé à la suite d’une fracture grave du bras droit ;

Elle justifie percevoir l’ARE à hauteur de 840 euros environ ;

Les requérants s’opposent à ces demandes ;

Il est relevé que même si le bail est ancien et que Madame [S] [C] justifie avoir repris le paiement de son loyer avant l’audience, ses ressources sont faibles et elle n’ établit pas être en capacité de régler une mensualité d’apurement de la dette en sus du paiement de son loyer courant et de ses charges, même dans le délai légal précité ;

De surcroît les requérants sont des bailleurs personnes physiques et n’ont pas vocation à se substituer aux organismes sociaux ;

Compte tenu de ces éléments, les demandes tendant à obtenir l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire seront rejetées ;

Du fait de la résiliation du bail à usage d’habitation intervenue de plein droit, Madame [S] [C] est occupante sans droit ni titre depuis cette date et devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l’ordonnance.

Son expulsion des lieux est donc ordonnée si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités précisées au dispositif.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

S’agissant de la demande tendant à obtenir des délais de paiement sur 24 mois sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, Madame [S] [C] n’ établit pas être en capacité d’apurer sa dette dans le délai de 24 mois susvisé ;

Il s’ensuit que cette demande sera également rejetée ;

Sur les demandes accessoires

Madame [S] [C] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement déjà signifié le 20 mai 2025 et de l’assignation, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle;

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur [J] [T] [P] et Madame [Y] [T] [P] née [M] qui seront déboutés de leur demande de ce chef ;

Il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent , en l’absence de contestations sérieuses,

DECLARONS Monsieur [J] [T] [P] et Madame [Y] [T] [P] née [M] recevables en leurs demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges sont réunies au 20 juillet 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail à usage d’habitation liant les parties au 20 juillet 2025 ;

DEBOUTONS Madame [S] [C] de ses demandes tendant à obtenir la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement sur 36 mois ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [S] [C] de vider et quitter les lieux sis [Adresse 6], bâtiment B, 1er étage, appartement [Adresse 7], dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par Madame [S] [C] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux sis sis [Adresse 8], prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, Monsieur [J] [T] [P] et Madame [Y] [T] [P] née [M] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant correspondant aux loyers et charges, soit à la somme de 520 euros, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux ;

CONDAMNONS Madame [S] [C] à payer à Monsieur [J] [T] [P] et Madame [Y] [T] [P] née [M] la somme de 5986 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 19 février 2026;

DEBOUTONS Madame [S] [C] de sa demande de délais de paiement sur 24 mois ;

CONDAMNONS Madame [S] [C] à payer à Monsieur [J] [T] [P] et Madame [Y] [T] [P] née [M] , à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation fixée à 520 euros à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Madame [S] [C] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié le 20 mai 2025 et de l’assignation, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle;

DEBOUTONS Monsieur [J] [T] [P] et Madame [Y] [T] [P] née [M] de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE