Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a4, 28 avril 2026, n° 25/06700

TJ Marseille 28 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a4, 28 avr. 2026, n° 25/06700
Numéro(s) :	25/06700
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	7 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Manon CHAMPEAUX
Parties :	S.C.I. ALPHA c/ Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 3 ], représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. CABINET MARTINET ET CIE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°26/

du 28 AVRIL 2026

Enrôlement : N° RG 25/06700 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6O4E

AFFAIRE : S.C.I. ALPHA (M^e CHAMPEAUX)

C/ S.D.C. [Adresse 1]

DÉBATS : A l’audience Publique du 13 janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 24 mars 2026 prorogée au 28 avril 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 28 avril 2026

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.C.I. ALPHA

immatriculée au RCS d'[Localité 2] sous le numéro 882 839 327

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Manon CHAMPEAUX, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. CABINET MARTINET ET CIE

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro B 342 514 668

dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la personne de son représentant légal en exercice

défaillant

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ALPHA est propriétaire du lot n°14 au sein d’un immeuble sis [Adresse 3] soumis au régime de la copropriété.

Suivant exploit du 19 juin 2025, la SCI ALPHA a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] devant le présent tribunal, aux fins de voir entendre, sur le fondement des articles 26, 26-1, 42 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 :

— annuler la résolution n°12 de l’assemblée générale du 9 avril 2025,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET MARTINI ET CIE à payer à la SCI ALPHA la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— dispenser la SCI ALPHA de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, y compris d’avocat, qui seront répartis entre les autres copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

Régulièrement assigné par remise à personne morale, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile énonce que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de nullité de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 9 avril 2025

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.

La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.

Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

L’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.

En l’espèce, la SCI ALPHA fait valoir que la résolution n°12 consiste à modifier le règlement de copropriété relatif aux tantièmes de la copropriété à la suite de travaux de réaménagement réalisés par la SCI IMOABA 3 et que les dispositions de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’ont pas été respectées car la résolution a été adoptée au second vote dans une mauvaise majorité.

Il convient de constater que la résolution n°12 approuvée en premier vote par 6 copropriétaires sur 13 représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires a été valablement soumise à un second vote.

Toutefois, la résolution a été déclarée valablement adoptée lors du second vote dans les conditions de majorité de l’article 24 et non de l’article 26-1.

Or, la majorité de l’article 24 est la majorité des copropriétaires présents alors que l’article 26-1 prescrit la majorité des voix de tous les copropriétaires.

La résolution ayant été adoptée avec le résultat de 479/1000, les dispositions de l’article 26-1 n’ont pas été respectées.

Il convient d’annuler la résolution n°12 de l’assemblée générale du 9 avril 2025.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice succombant principalement dans cette procédure, sera condamné aux entiers dépens.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI ALPHA la totalité des frais irrépétibles qu’elle a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice à payer la somme de 2.000 € à la SCI ALPHA sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera fait application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au bénéfice de la SCI ALPHA.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Annule la résolution n°12 de l’assemblée générale du 9 avril 2025,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice aux dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à la SCI ALPHA la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que la SCI ALPHA sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, y compris d’avocat, qui seront répartis entre les autres copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-HUIT AVRIL DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE