TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00268 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KBCP

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 20 Novembre 2025

Monsieur [V] [T]

Rep/assistant : Maître Magali BERTHOLIER de la SELARL BEMA & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [U] [D]

Rep/assistant : M^e Julie RIGAULT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 20 Novembre 2025

A :Maître Magali BERTHOLIER

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 20 Novembre 2025

A :Maître Magali BERTHOLIER

M^e Julie RIGAULT,

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 18 Septembre 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 20 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [T], demeurant 138 avenue de Jean Moulin – 63170 AUBIERE

représenté par Maître Magali BERTHOLIER de la SELARL BEMA & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [U] [D], demeurant 51 avenue Jean Moulin – 63170 AUBIERE

représentée par M^e Julie RIGAULT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 11 avril 2019 avec prise d’effet au 12 avril 2019, M. [V] [T] a donné à bail à Mme [U] [D] un logement situé 51 avenue Jean Moulin à AUBIERE (63170), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 990 euros, provision sur charges comprise.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2024, M. [V] [T] a délivré à Mme [U] [D] un congé pour reprise pour le 11 avril 2025.

Le 13 janvier 2025, le bailleur a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3.242 euros.

La CCAPEX a été informée de la situation débitrice de la locataire le15 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2025, M. [V] [T] a fait assigner Mme [U] [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour la locataire de s’être acquittée des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— rejeter toutes demandes en délai de paiement qui pourrait être formulée par Mme [U] [D],

— condamner Mme [U] [D] à lui payer les sommes suivantes :

* 5.400 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 mars 2025 sauf à parfaire au jour de l’audience,

* 990 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, outre la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 1er avril 2025.

Lors de l’audience, M. [V] [T] sollicite le bénéfice de ses conclusions récapitulatives sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

* à titre principal de :

— juger que le congé pour reprise en date du 10 octobre 2024 est recevable,

— juger qu’à l’expiration du délai de six mois, soit le 11 avril 2025, Mme [U] [D] n’a pas quitté les lieux,

— constater la résiliation du bail d’habitation à la date du 11 avril 2025,

— condamner Mme [U] [D] à lui payer les sommes suivantes :

* 5.892,53 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 avril 2025 sauf à parfaire au jour de l’audience,

* 990 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux,

* à titre subsidiaire de :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour la locataire de s’être acquittée des causes du commandement dans les délais impartis,

— condamner Mme [U] [D] à lui payer les sommes suivantes :

* 5.400 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 mars 2025 sauf à parfaire au jour de l’audience, outre les intérêts au taux légal,

* 990 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux

En tout état de cause,

— rejeter toutes demandes en délai de paiement qui pourrait être formulée par Mme [U] [D],

— ordonner son expulsion immédiate et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et, conformément à l’article L. 433-1 du même code à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la partie expulsée

— débouter Mme [U] [D] de toutes ses demandes,

— condamner Mme [U] [D] à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, celui de la présente assignation et de sa dénonciation aux services de la préfecture.

M. [V] [T] soutient que le congé de reprise délivré le 10 octobre 2024 à effet au 11 avril 2025 à Mme [U] [D] est valide et que le bail litigieux est résilié à compter du 11 avril 2025. Il fait valoir que Mme [U] [D] ne rapporte pas la preuve d’un congé fallacieux. Il expose qu’âgé de 79 ans, il souhaite reprendre son logement plus adapté à son âge pour l’habiter que son domicile actuel qui est difficile à entretenir avec un terrain de 1.000m2. En réplique, il précise que la construction qu’il fait édifier à AUBIERE a pour seul objectif de se constituer un patrimoine immobilier pour le transmettre à ses enfants et petits-enfants.

A titre subsidiaire, il fait valoir que Mme [U] [D] ne règle plus ses loyers régulièrement depuis le mois de novembre 2024 de sorte que la clause réolutoire est acquise et que le bail est résilié à compter du 13 mars 2025. Il précise qu’elle n’a pas repris le paiement du loyer courant en juillet, août et septembre 2025.

Il conteste le prétendu préjudice de jouissance de Mme [U] [D]. Il soutient que la locataire est négligente dans l’entretien du logement et du jardin. Il expose que la défaillance du store de la salle de bain n’est due qu’à un mauvais usage de la locataire puisque l’état des lieux d’entrée n’en faisait pas mention. Il ajoute que le décollement du papier peint est causé par l’usure et que l’usure normal de la chose et les petites réparations incombe à Mme [U] [D].

De son côté, Mme [U] [D] sollicite du juge des contentieux de la protection de :

à titre liminaire :

— constater la nullité du congé pour reprise qui lui a été délivré,

à titre principal :

— constater la reprise du paiement des loyers courants,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire,

— lui octroyer les plus larges délais de paiement pour s’acquitter du reliquat des sommes dues,

à titre reconventionnel :

— condamner M. [V] [T] à lui payer la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice de jouissance souffert,

à titre subsidiaire :

— lui accorder les plus larges délais pour quitter le logement occupé,

en tout état de cause :

— dire n’y avoir lieu à l’exécution provisoire,

— débouter M. [V] [T] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M. [V] [T] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [U] [D] soutient que le congé pour reprise délivré par M. [V] [T] est affecté de nullité en raison de son caractère fallacieux. Elle prétend que M. [V] [T] n’a pas une réelle volonté d’occuper le logement. Elle expose que celui-ci est déjà propriétaire de son habitation principale et qu’il est aussi bénéficiaire de deux permis de construire visant la construction de deux maisons individuelles d’une surface de 70 m2 chacune sur des terrains de 247 m2 et 1.464 m2 dans lesquelles il pourrait se loger à AUBIERE. Elle ajoute que, compte tenu de l’assignation qui lui a été délivrée, elle pensait que M. [V] [T] avait abandonné sa demande de congé pour reprise.

Elle expose qu’elle a cessé le règlement des loyers suite à la réception du congé qui l’a déstabilisée en raison d’une situation familiale difficile puisqu’elle héberge à son domicile sa mère qui n’est plus autonome. Elle explique aussi qu’elle a craint de ne pas retouver un logement compte tenu de sa situation financière délicate alors que la localisation du bien à proximité de l’université et de l’hôpital permet à son fils de poursuivre ses études de médecine.

Elle précise qu’elle a repris le paiement du loyer courant et sollicite sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 les plus larges délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique que ses ressources lui permettent de régler l’arriéré locatif et son loyer courant selon un échéancier sur 36 mois.

A titre reconventionnel, elle prétend avoir subi un préjudice de jouissance, dès son entrée dans les lieux, suite au dysfonctionnement du store de la salle de bain et au décollement du papier peint du mur. Elle ajoute que ni le bailleur, ni son mandataire n’ont donné de suite au devis pour remplacer le store hors service et qu’un second store s’est trouvé défectueux par l’effet du temps sans être changé malgré ses demandes. Elle estime que le bailleur a manqué à son obligation d’assurer une jouissance paisible des lieux contrevenant aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

A titre subsidiaire, elle sollicite l’octroi de délai pour quitter le logement au visa de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution. Elle indique qu’elle recherche activement un nouveau logement. Elle s’oppose à l’exécution provisoire de la décision à intervenir faisant valoir qu’en cas d’expulsion, elle aurait perdu son logement avant que la Cour d’appel puisse se prononcer sur le litige. Elle s’oppose enfin à la demande de M. [V] [T] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en raison de sa mauvaise foi et sollicite la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en raison du caractère abusif du congé pour reprise délivré.

A l’audience, son conseil précise que la mère de Mme [U] [D] est décédée en cours d’instance.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale de la locataire explique qu’une demande de logement social est en cours, que Mme [U] [D] a conscience qu’elle doit déménager mais qu’elle a besoin d’un délai pour déménager. Il indique que la locataire souhaiterait rester dans les lieux jusqu’en octobre 2026, date à laquelle sa mère sera prise en charge dans un établissement spécialisé suite à sa pathologie de démence, qu’une demande de mesure de protection est en cours et qu’elle envisage de déménager avec son fils à la fin de ses études. Il précise que le montant de la dette s’élève à 5.370 euros au 16 juin 2025 après déduction des frais de relance et que l’entretien de la chaudière compris dans les charges ne peut être facturé une seconde fois. Il ajoute que Mme [U] [D] produit son assurance habitation et son certificat d’entretien de la chaudière.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

M. [V] [T] a précisé n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Mme [U] [D].

Mme [U] [D] a précisé n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Mme [U] [D] s’étant présentée, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

I. Sur la validité du congé pour vente

Aux termes de l’article 15-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, Mme [U] [D] conteste la validité du congé pour reprise. Elle fait valoir que le motif du congé serait frauduleux.

Il ressort de la lecture du congé aux fins de reprise signifié à Mme [U] [D] par commissaire de justice le 10 octobre 2024 que M. [V] [T] justifie avoir régulièrement délivré le 10 octobre 2024 (soit six mois avant le terme du contrat de bail se terminant le 11 avril 2025) un congé pour reprise à la locataire avec les précisions suivantes : "Le congé est fondé sur la décision du requérant de reprendre les lieux, pour lui-même, … et ce afin d’en faire sa nouvelle résidence principale”.

Ainsi, ce congé contient les mentions obligatoires prévues par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Au cas présent, M. [V] [T] déclare dans ses dernières écritures qu’il souhaite reprendre son logement uniquement parce que son domicile actuel est difficile à entretenir avec un terrain de 1.000 m2 compte tenu de son âge.

Or, il ressort des pièces produites par Mme [U] [D] (pièce 4) que M. [V] [T] a déposé une demande de deux permis de construire pour la construction de deux maisons individuelles de 71,85 m2 chacune situées sur le terrain de sa maison principale où il réside actuellement, à savoir au n°138 avenue Jean Jaurès à d’AUBIERE. Dès lors, la raison évoquée d’un terrain trop grand à entretenir apparaît fallacieuse et sa volonté de se constituer un patrimoine immobilier inopérante.

Ainsi, il résulte de l’ensemble des éléments que Mme [U] [D] rapporte la preuve que la décision de reprise de son logement par M. [V] [T] ne présente pas un caractère réel et sérieux.

En conséquence, M. [V] [T] sera débouté de sa demande principale de valider le congé pour reprise et de prononcer la résiliation du bail à compter du 11 avril 2025.

II. Sur la demande subsidiaire de résiliation et d’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, M. [V] [T] justifie avoir régulièrement signifié le 13 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 3.242 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 13 mars 2025.

Mme [U] [D] est désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, M. [V] [T], propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [U] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

A l’audience, M. [V] [T] produit un décompte arrêté au 1er septembre 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 9.236,35 euros.

Sur cette somme, il y a lieu cependant de constater que le bailleur impute au débit du compte de la locataire des frais de relance à hauteur de 60 euros (10 euros x 6), des frais de recommandé d’un montant de 30 euros (10 euros x 3) et des frais de poursuite d’un montant de 332,51 euros.

Or, ces frais ne correspondant pas à la dette principale issue de l’inexécution du contrat de bail, il y a lieu de ne pas les porter à la charge de la locataire.

De même, il convient de déduire les frais d’entretien de la chaudière à hauteur de 165,50 euros puisqu’il ressort du contrat de bail que le locataire devra souscrire à ses frais un contrat d’entretien pour assurer le bon fonctionnement et l’entretien du ou des générateurs de chauffage.

Ainsi, il convient de soustraire au total de ce décompte les sommes indûes à savoir : 9.236,35 – 60 – 30 – 332,51 – 165,50 = 8.813,99 €

Par conséquent, au vu des justificatifs fournis, la créance de M. [V] [T] est établie dans son principe mais son montant sera limité aux demandes recevables et ne visant que l’arriéré locatif, à savoir 8.813,99 € que Mme [U] [D] sera condamnée à lui payer.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

IV. Sur la demande de Mme [U] [D] de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Il résulte des paragraphes V et VII de l’article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que :

V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII-Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que la dette locative de Mme [U] [D] s’est accrue depuis la délivrance du commandement de payer pour s’établir au 1er septembre 2025 à la somme de 8.813,99 euros.

A l’examen des décomptes, il apparaît que le dernier versement est en date du 23 juin 2025 et que les loyers de juillet, août et septembre 2025 n’ont pas été réglés.

En outre, il ressort du contrat de bail que le loyer est payable le 1er du mois.

Ainsi, Mme [U] [D] qui ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant à la date de l’audience ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 24 V de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, Mme [U] [D] sera déboutée de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

V. Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Mme [U] [D] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par M. [V] [T], soit la somme mensuelle de 990 euros.

VI. Sur le préjudice de jouissance de Mme [U] [D]

L’article 1719 du Code civil dispose que “Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations”.

Selon l’article 1720 du même code, “le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives”.

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Le préjudice de jouissance doit réparer le dommage lié à l’impossibilité pour le locataire de jouir pleinement de son bien.

L’article 9 du Code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application des dispositions susvisées, le preneur dispose d’une action en indemnité contre le bailleur ayant partiellement ou totalement inexécuté son obligation légale de délivrance. Il appartient au bailleur de prouver qu’il s’est libéré de son obligation de délivrance, de sorte qu’il supporte la charge de la preuve de l’exécution de celle-ci lorsque le preneur allègue une délivrance partielle.

En l’espèce, Mme [U] [D] explique que dès son entrée dans les lieux, le logement présentait certains dysfonctionnements et qu’elle subit un préjudice de jouissance.

Elle produit :

— l’état des lieux d’entrée (pièce 10) en date du 14 février 2019 qui mentionne notamment que du papier peint se décolle dans la mezzanine, que du lino se décolle dans toute la salle d’eau à l’étage et que le store HS est en état d’usage,

— un devis de reprise pour le store hors service en date du 26 juin 2020 (pièce 11),

— un devis de reprise daté du 10 juillet 2023 pour remplacer un store HS.

Au cas présent, l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 14 février 2019 fait état de manière générale d’un bon état du logement.

En ce qui concerne le papier peint, il convient de rappeler qu’il s’agit d’un préjudice esthétique et non d’un préjudice de jouissance.

S’agissant du store de la salle de bain, il ressort de l’état des lieux d’entrée que celui-ci est mentionné être en état d’usage. Par ailleurs, comme le relève M. [V] [T], le devis du 26 juin 2020 ne mentionne pas que le store est hors service.

S’agissant du second store, il ne ressort pas davantage de l’état des lieux qu’il était hors service alors que le devis du 10 juillet 2023 mentionne que le store est hors service.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mme [U] [D] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce que le logement serait insalubre, indécent ni a fortiori inhabitable, étant souligné surabondamment que Mme [U] [D] souhaite s’y maintenir.

Dès lors, Mme [U] [D] échoue à démontrer l’existence de désordres qui affecteraient le logement au point de troubler sa jouissance. Elle sera donc déboutée de sa demande d’indemnisation au titre d’un éventuel trouble de jouissance.

VII. Sur la demande de délais d’expulsion

L’article L. 412-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

En l’espèce, Mme [U] [D] n’apporte aucun élément permettant d’établir que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Il convient de rappeler que la mère de Mme [U] [D] hébergée à son domicile est décédée en cours d’instance.

De plus, Mme [U] [D] justifie de ressources à hauteur de 2.841 euros.

En outre, il apparait que Mme [U] [D] est active dans la recherche d’un nouveau logement (pièce 14).

Par ailleurs, Mme [U] [D] bénéficie des délais de la trêve hivernale.

En conséquence, Mme [U] [D] sera déboutée de sa demande de délais d’expulsion.

VIII. Sur les autres demandes

Mme [U] [D], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, celui de la présente assignation et de sa dénonciation aux services de la préfecture et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 350 euros.

IX. Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Le juge peut toutefois écarter cette exécution provisoire, d’office ou à la demande des parties, s’il l’estime incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucun élément ne commande d’écarter l’exécution provisoire du jugement, laquelle est de droit.

En conséquence, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [V] [T] de sa demande principale de valider le congé pour reprise et de prononcer la résiliation du bail à compter du 11 avril 2025,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 11 avril 2019 entre M. [V] [T] et Mme [U] [D] à compter du 13 mars 2025,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Mme [U] [D] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 51 avenue Jean Moulin à AUBIERE (63170), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE Mme [U] [D] à payer à M. [V] [T] la somme de 8.813,99 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2025 , comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

DEBOUTE Mme [U] [D] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Mme [U] [D] à la somme mensuelle de 990 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à M. [V] [T] ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux,

DEBOUTE Mme [U] [D] de sa demande en indemnisation de son préjudice de jouissance,

DEBOUTE Mme [U] [D] de sa demande de délais d’expulsion,

CONDAMNE Mme [U] [D] à payer à M. [V] [T] la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 13 janvier 2025 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection