TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

J U G E M E N T

rendu le 24 Février 2026

Numéro RG : N° RG 25/00287 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E4TV

DEMANDEUR :

Etablissement public OPAC SAVOIE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Marie GIRARD-MADOUX de la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDEURS :

Monsieur [R] [Q]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant

Madame [F] [W] [C] [B]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN

Greffier lors des débats : Marie-Françoise ION

Greffier présent lors du prononcé : Liliane BOURGEAT

DÉBATS :

Audience publique du : 16 décembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 27 novembre 2020 à effet au 30 novembre 2020, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de la Savoie, ci-après OPAC SAVOIE, a donné à bail à Monsieur [R] [Q] et Madame [F] [W] [C] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 609,77 euros, outre une provision mensuelle sur charges.

Par contrat du même jour, l’OPAC SAVOIE a donné à bail à Monsieur [R] [Q] et Madame [F] [W] [C] [B] un garage (n°25) situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 38,29 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2025, l’OPAC SAVOIE a fait signifier à Monsieur [R] [Q] et Madame [F] [W] [C] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire du logement, pour un montant en principal de 3263,60 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2025, l’OPAC SAVOIE a fait assigner Monsieur [R] [Q] et Madame [F] [W] [C] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry, auquel il demande de :

A titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice du bailleur avec toutes ses conséquences,

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location relatif au logement à la date du 4 septembre 2025 et dire en conséquence que Monsieur [R] [Q] et Madame [F] [W] [C] [B] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

— prononcer la résiliation du bail relatif au garage n°25, aux torts exclusifs de Monsieur [R] [Q] et Madame [F] [W] [C] [B],

— ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [R] [Q] et Madame [F] [W] [C] [B] à lui payer la somme de 3798,82 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 23 septembre 2025, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation des contrats de bail jusqu’à la libération effective des lieux,

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire des contrats de bail aux torts exclusifs de Monsieur [R] [Q] et Madame [F] [W] [C] [B] pour non-respect de leur obligation de régler les loyers et charges et ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [R] [Q] et Madame [F] [W] [C] [B] à payer à OPAC SAVOIE la somme de 3798,82 euros au titre des loyers et charges dus selon décompte arrêté au 23 septembre 2025, outre les loyers dus ultérieurement jusqu’au prononcé de la résiliation des contrats de bail, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation des contrats de bail jusqu’à la libération effective des lieux,

En toutes hypothèses,

— rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire, et dire n’y avoir lieu à l’écarter,

— condamner solidairement Monsieur [R] [Q] et Madame [F] [W] [C] [B] au paiement de la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner in solidum Monsieur [R] [Q] et Madame [F] [W] [C] [B] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la Préfecture.

À l’audience du 16 décembre 2025, l’OPAC SAVOIE, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif au montant de 4050,47 euros, selon décompte arrêté au 12 décembre 2025. Il précise qu’un paiement de 2000 euros a eu lieu en novembre 2025, mais qu’aucun paiement n’a été effectué en décembre 2025. Il indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [R] [Q] et Madame [F] [W] [C] [B] comparaissent et reconnaissent être redevable de la somme réclamée par le demandeur. Ils déclarent souhaiter rester dans le logement et proposent d’apurer leur dette locative par le versement mensuel de la somme de 200 euros en sus des loyers et provisions sur charge.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

Par note en délibéré autorisée par le juge, reçue en date du 14 janvier 2026, l’OPAC SAVOIE a indiqué qu’un versement de 1041,02 euros avait été effectué en date du 16 décembre 2025 portant ainsi la dette actualisée à un montant de 3009,45 euros à cette date.

La décision a été mise en délibéré au 24 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°) Sur les textes applicables

L’article 1er du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée d’un mois renouvelable tacitement. Ainsi, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendus déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

De même, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

L’OPAC SAVOIE justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, qui en a accusé réception le 9 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la Préfecture de la Savoie qui en a accusé réception le 29 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action de l’OPAC SAVOIE est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail portant sur le logement

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 27 novembre 2020 à effet au 30 novembre 2020 contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 4 juillet 2025, pour la somme en principal de 3263,60 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 5 septembre 2025.

4°) Sur la résolution du contrat de bail portant sur le garage

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat

Selon les termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, l’OPAC SAVOIE demande à ce que le contrat de location du garage soit résilié pour non-respect de l’obligation des locataires de régler les loyers et charges.

Il produit à cet effet un relevé de compte dont il résulte que le loyer du garage a été payé de façon irrégulière, plusieurs échéances ayant été réglées avec retards et trois échéances étant restées impayées selon décompte arrêté au 13 janvier 2026.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave des locataires au contrat de location, dès lors qu’il s’agit de la principale obligation à leur charge en vertu du contrat de bail, et justifie dès lors la résiliation judiciaire du contrat.

Toutefois, il est constaté qu’à la date de l‘audience, les locataires avaient repris le paiement au moins partiel du loyer courant du garage et commencé à apurer leur dette, notamment par le versement au mois de novembre 2025 de la somme de 83,50 euros, excédant le montant du loyer convenu.

Dès lors, il convient d’accorder à Monsieur [R] [Q] et Madame [F] [W] [C] [B] un délai pour exécuter leurs obligations, selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement, et de ne prononcer la résiliation du bail et l’expulsion du garage loué que pour le cas où les obligations ne seraient pas exécutées dans ce délai.

5°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il convient de fixer l’indemnité d’occupation du logement à un montant équivalent au loyer et provisions sur charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

L’OPAC SAVOIE produit un décompte démontrant que Monsieur [R] [Q] et Madame [F] [W] [C] [B] restent lui devoir, au titre du contrat de bail du logement et du contrat de location du garage, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2719,73 euros, dont 2581,80 euros au titre de la location du logement et 137,93 euros au titre de la location du garage, incluant les échéances du mois de novembre 2025.

Monsieur [R] [Q] et Madame [F] [W] [C] [B] reconnaissent être redevable de cette somme et ne font valoir aucun motif tendant à contester le principe ni le montant de cette dette.

Les deux contrats conclus le 27 novembre 2020 comportent par ailleurs une clause de solidarité entre les copreneurs.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement à payer à l’OPAC SAVOIE la somme de 2719,73 euros.

6°) Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En vertu des dispositions de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que Monsieur [R] [Q] et Madame [F] [W] [C] [B] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, notamment en versant 2000 euros le 25 novembre 2025 ainsi que 1041,02 euros le 16 décembre 2025.

En outre, il résulte du diagnostic social et financier établi et des déclarations du défendeur à l’audience que Monsieur [R] [Q] et Madame [F] [W] [C] [B] apparaissent en situation de régler leur dette locative, et ils proposent de s’acquitter de la somme mensuelle de 200 en sus du loyer et des provisions sur charges.

Dès lors, Monsieur [R] [Q] et Madame [F] [W] [C] [B] seront autorisés à se libérer de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, Monsieur [R] [Q] et Madame [F] [W] [C] [B] demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux, demande à laquelle le bailleur indique ne pas être opposé.

L’effet de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail sera par conséquent suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À l’inverse, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, ou des sommes dues au titre des délais de paiement d’autre part, justifiera en outre la condamnation solidaire de Monsieur [R] [Q] et Madame [F] [W] [C] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le contrat de bail relatif au logement n’avait pas été résilié.

7°) Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [R] [Q] et Madame [F] [W] [C] [B], parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Compte tenu de la situation économique des locataires, il est par ailleurs équitable de débouter OPAC SAVOIE de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 novembre 2020, à effet au 30 novembre 2020, entre l’OPAC SAVOIE d’une part, et Monsieur [R] [Q] et Madame [F] [W] [C] [B] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 5 septembre 2025,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [Q] et Madame [F] [W] [C] [B] à payer à OPAC SAVOIE la somme provisionnelle de 2581,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation du logement, comprenant le mois de novembre 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement à raison de l’occupation du logement, avec intérêts au taux légal,

AUTORISE Monsieur [R] [Q] et Madame [F] [W] [C] [B] à s’acquitter de la somme de 2581,80 euros, outre les loyers et les provisions sur charges courants du logement, en 2 mensualités 100 euros chacune, puis 11 mensualités de 200 euros chacune, et une 14ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 25 de chaque mois et pour la première fois le 25 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire du contrat de bail du logement sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des provisions sur charges courants du logement ou de l’arriéré lié au contrat de bail du logement, restée impayée 15 jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Monsieur [R] [Q] et Madame [F] [W] [C] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPAC SAVOIE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— que Monsieur [R] [Q] et Madame [F] [W] [C] [B] soient condamnés solidairement à verser à l’OPAC SAVOIE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [Q] et Madame [F] [W] [C] à payer à l’OPAC SAVOIE la somme de 137,93 euros au titre des loyers et charges du garage n°25 situé [Adresse 5], incluant le mois de novembre 2025,

AUTORISE Monsieur [R] [Q] et Madame [F] [W] [C] à s’acquitter de la somme de 137,93 euros, outre les loyers et les charges courantes, en 1 première mensualité de 70 euros et 1 seconde mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 25 de chaque mois et pour la première fois le 25 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des provisions sur charges courants du garage ou de l’arriéré lié au contrat de bail du garage, restée impayée 15 jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que le contrat de location du garage soit résilié,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Monsieur [R] [Q] et Madame [F] [W] [C] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPAC SAVOIE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— que Monsieur [R] [Q] et Madame [F] [W] [C] [B] soient condamnés solidairement à verser à l’OPAC SAVOIE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de location du garage, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE l’OPAC Savoie de sa demande d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [Q] et Madame [F] [W] [C] [B] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 24 février 2025, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION