TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Mars 2026

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Janvier 2026

GROSSE :

Le 13 mars 2026

à M^e BARTON-SMITH

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 mars 2026

à M^e DIDIERLAURENT

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07099 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5WKE

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [S] [C] [H], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Danielle DIDIERLAURENT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 23 novembre 2022, l’établissement public à caractère industriel et commercial, Office Public de l’Habitat (OPH) 13 Habitat a donné à bail à Mme [S] [C] [H] un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé [Adresse 3] étage, dans le [Localité 1], pour un loyer de 483,78 euros.

Le 24 avril 2024, des loyers étant demeurés impayés, l’OPH 13 Habitat a fait signifier à Mme [S] [C] [H] un commandement de payer la somme en principal de 2.395,29 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2024, l’OPH 13 Habitat, agissant poursuites et diligences de son Président, a fait assigner en référé Mme [S] [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,l’expulsion immédiate de Mme [S] [C] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique,sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 6.825,41 euros due au titre des loyers et charges impayés, outre intérêts de retard,sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec indexation, jusqu’à libération effective des lieux,sa condamnation au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Le 30 décembre 2024, Mme [S] [C] [H] a été déclarée recevable à la procédure de surendettement par la Commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 30 janvier 2025.

Le 6 mars 2025, la Commission de surendettement a prononcé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation, confirmée par le jugement des contentieux de la protection statuant en matière de surendettement selon jugement rendu le 19 novembre 2025, sur recours formé par l’OPH 13 Habitat.

A l’audience du 15 janvier 2026, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitant le bénéfice de leurs écritures.

L’OPH 13 Habitat :

— réitère les termes de son assignation,

— indique donner son accord pour l’octroi d’un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Aux termes de ses conclusions en défense, Mme [S] [C] [H] demande :

— à titre principal, le rejet des demandes de l’OPH 13 Habitat,

— à titre subsidiaire, un délai de maintien dans le logement de 3 ans ou a minima jusqu’à l’attribution d’un logement,

— en tout état de cause, d’écarter l’exécution provisoire, de débouter l’OPH 13 Habitat de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles et de statuer ce que de droit sur les dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 14 novembre 2024 a été dénoncée le 18 novembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 30 janvier 2025.

L’OPH 13 Habitat justifie par ailleurs avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales (CAF) le 20 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, l’OPH 13 Habitat est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l’espèce, le bail conclu le 23 novembre 2022 contient une clause résolutoire (article 4.4.1) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 avril 2024, pour la somme en principal de 2.395,29 euros.

L’effacement de la dette et la décision de recevabilité à la procédure de surendettement de la Commission de surendettement interviennent après le délai de deux mois.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 juin 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des pièces que Mme [S] [C] [H] reste devoir, après déduction de l’effacement de la dette, de 8.339,01 euros au 6 mars 2025 mais retenue pour un montant de 8.655, 76 euros par l’OPH 13 Habitat sur son décompte actualisé au 14 janvier 2026, et des frais de procédure, la somme de 651,38 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Mme [S] [C] [H] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 651,38 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24 VIII de cette loi prévoit que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [S] [C] [H] demande des délais de paiement de 36 mois et la suspension de la clause résolutoire. Elle justifie de la reprise du versement du loyer courant.

Mme [S] [C] [H] ayant bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation selon jugement rendu le 19 novembre 2025, les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus jusqu’au 18 novembre 2027 à minuit.

A défaut de paiement du loyer courant à sa date d’exigibilité et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Mme [S] [C] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

· Mme [S] [C] [H], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’OPH 13 Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit 872,40 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Mme [S] [C] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 23 novembre 2022 entre l’OPH 13 Habitat d’une part, et Mme [S] [C] [H] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4], dans le [Localité 2] [Localité 3] sont réunies à la date du 25 juin 2024 ;

CONDAMNE Mme [S] [C] [H] à verser à l’OPH 13 Habitat, à titre provisionnel, la somme de six cent cinquante et un euros et trente-huit centimes (651,38 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 janvier 2026 (loyers, charges), échéance de décembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Mme [S] [C] [H] à s’acquitter de la dette par 23 acomptes de vingt-sept euros chacun (27 euros) et une 24ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

CONSTATE que Mme [S] [C] [H] a bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel selon jugement rendu le 19 novembre 2025 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] (RG 11-25-000145) ;

SUSPEND en conséquence les effets de la clause résolutoire jusqu’au 18 novembre 2027, 24 heures ;

DIT que si Mme [S] [C] [H] s’acquitte des loyers et charges courant à leur date d’exigibilité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais produit ses effets ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges à leur date d’échéance, la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [S] [C] [H] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [S] [C] [H] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, soit huit cent soixante et douze euros et quarante centimes (872,40 euros) à ce jour ;

CONDAMNE Mme [S] [C] [H] aux dépens ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente