TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT PRIX

N° F.I. : N° RG 25/00061 – N° Portalis DB3R-W-B7J-3EXF

Minute N° :

Date : 17 Février 2026

OPERATION : Exercice du droit de préemption sur la commune de [Localité 1]

ENTRE :

COMMUNE DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Tanguy SALAÛN de la SCP S.C.P D’AVOCATS TANGUY SALAÜN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0126

et

S.N.C. [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Michael BENOIT, avocat au barreau de PARIS

En présence de Monsieur [H] [F] et Madame [X] [S], commissaires du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 19 Janvier 2026, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

La Présidente : Cécile CROCHET

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

FAITS ET PROCÉDURE :

Par mémoire visé par le greffe le 29 septembre 2025, la commune de [Localité 1] a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer le prix de cession dû à la société [Adresse 2] au titre de la préemption du fonds de commerce qu’elle exploite au sein des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 1] sur la parcelle cadastrée section Z n°[Cadastre 1] d’une superficie totale de 32 082 m² à la somme totale de 330 000 euros.

Par ordonnance du 4 novembre 2025, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 10 décembre 2025 et le 19 janvier 2026.

Un procès-verbal des opérations a été établi en présence des parties le 10 décembre 2025.

Aux termes de son mémoire en réponse visé par le greffe le 19 janvier 2026, la commune de [Localité 1] demande de fixer la valeur du bien à la somme de 330 000 euros.

Par mémoire récapitulatif et en réplique visé par le greffe le 19 janvier 2026, la société [Adresse 2] sollicite de :

Fixer le prix de cession du fonds de commerce de café, bar, tabac, presse, bimbeloterie, titres de transports, PMU, Française des Jeux, et tous paris, exploité sous l’enseigne commercial « [Adresse 2] », propriété de la société [Adresse 2], exploité par cette dernière dans les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 1], objet de la décision de préemption de la commune de [Localité 1] n°2025-132 datée du 15 juillet 2025, comme suit : 1/ valeur du fonds de commerce : 366.163 € HTx180 % = 659.075 € arrondi à 660.000,00 € 2/ valeur du stock : remboursement du stock courant à la charge de l’acquéreur (article 9 de la promesse de cession) : 78.000,00 € Très subsidiairement, dans l’hypothèse où par extraordinaire, le Tribunal considérait que ce montant forfaitaire ne peut être retenu, fixer le montant de la valeur du stock à verser par la commune de [Localité 1] à la SNC [Adresse 2] en même temps que le prix de cession, sur production d’une attestation de son expert-comptable indiquant le montant du stock existant au jour de la signature de l’acte de cession ;

3/ frais/commission : 5% à la charge de l’acquéreur : 660.000,00 € x 5% = 33.000,00 € ; 4/ dépôt de garantie : remboursement du dépôt de garantie versé au bailleur = 1.201,17 €Total du prix de cession : 772.201,17 €

Condamner la commune de [Localité 1] verser à la société [Adresse 2] la somme de 8.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la commune de [Localité 1] aux entiers dépens.

Par conclusions complémentaires et récapitulatives visées par le greffe le 19 janvier 2026, le commissaire du gouvernement a retenu une indemnité d’éviction commerciale de 503 400 €, outre une indemnité du stock courant sur justification.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 janvier 2026 conformément aux écritures susvisées.

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité de dépossession allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé du fait de l’opération d’expropriation, c’est-à-dire un bien présentant les mêmes caractéristiques sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché.

Le principe de la réparation est le même pour un commerçant ou un exploitant évincé, partiellement ou totalement, d’un fonds de commerce ou d’activité. L’indemnité d’éviction doit lui permettre :

— soit de se procurer un autre fonds de commerce, d’une commercialité similaire, et d’être en situation de l’exploiter, dans des conditions équivalentes ;

— soit d’obtenir réparation de la perte de l’entier fonds de commerce.

Les articles L.142-5 et L.213-4 du code de l’urbanisme, disposent, dans leur premier alinéa, qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition d’un bien préempté est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; que ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation, en application des dispositions de l’article L.213-4, 2ème alinéa, du code de l’urbanisme.

Le prix du bien est évalué selon les règles définies par les articles L.321-1 à L.322-12 et R.322-2 à R.322-46 du code de l’expropriation, en application des dispositions de l’article L.331-2 du même code.

Enfin, le juge n’est pas lié par l’offre de la déclaration d’intention d’aliéner, devenue caduque par la procédure de préemption.

SUR LE BIEN

Sur la situation d’urbanisme et la date de référence

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.]

L’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

En application de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4.

Aux termes de l’article L.213-4 a du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

— pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :

i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;

ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;

iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé

— pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la date d’approbation du plan local d’urbanisme intercommunal Boucle Nord de Seine a été approuvé par délibération du conseil de territoire de l’EPT Boucle Nord de Seine le 26 juin 2025 et rendu public le 27 juin 2025.

En conséquence, la date de référence est fixée au 27 juin 2025.

A cette date, le bien était situé en zone UMs6d7 de la commune de [Localité 1].

Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En vertu de l’alinéa 2 de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, les améliorations de toute nature faites à l’immeuble ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Ainsi, les améliorations faites à l’immeuble à compter de l’ouverture de l’enquête publique ne peuvent être prises en compte par le juge de l’expropriation.

En l’espèce, l’opération en cause ne faisant pas l’objet d’une ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété, la consistance du bien sera par conséquent appréciée à la date de la décision de première instance.

Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

Sur la surface

Les parties s’accordent sur la surface utile du bien à hauteur de 60 m², correspondant à la surface figurant au cadastre qu’il y a lieu de retenir.

Sur l’occupation du bien

La société [Adresse 2] est titulaire d’un bail commercial consenti pour une durée de 9 années à compter du 1er décembre 2024 moyennent un loyer annuel hors taxes et hors charges de 4 804,80 euros.

Sur la consistance matérielle du bien

Le transport sur les lieux a permis d’effectuer les constatations qui suivent :

I/ Environnement

Le bien se situe à l’ouest de la commune, à proximité d'[Localité 2], dans le [Adresse 3] principalement résidentiel, composé de grands immeubles collectifs, avec quelques commerces de proximité (souvent en rez-de-chaussée de copropriétés). L’arrêt de métro de la ligne 13 et du tramway T1 “les Courtilles” est à 200 mètres.

II/ Extérieur

Le fonds de commerce est au rez-de-chaussée d’un immeuble élevé sur six niveaux, sans cave. Il est percé de six cages d’escaliers. Le niveau 0 héberge des locaux commerciaux, les étages étant destinés à l’habitation. La façade du niveau 0 comporte de la brique superficiellement alors que les étages affichent une esthétique classique en béton. L’immeuble est entouré de voies de circulation en sens unique et bénéficie d’emplacement de stationnement. Il y a deux autres immeubles dans les alentours immédiats formant un ensemble dense. L’immeuble est entouré d’un petit parc et jouxte un établissement scolaire. L’état global de la façade est correct. L’accès se fait au bout de la barre d’immeuble, par une porte vitrée s’intégrant dans la façade entièrement vitrée. Elle bénéficie d’un rideau métallique.

III/ Intérieur

Le local est traversant dans la largeur de l’immeuble, l’intégralité est de forme rectangulaire. Il s’agit d’un commerce de bar/tabac/café/jeux et reçoit du public. La zone est divisée en deux : la zone professionnelle derrière le bar/comptoir et la zone d’accueil de l’autre côté. Le sol est carrelé et les murs sont bruts. Il y a des toilettes et un espace de rangement. La porte en face du comptoir fait office d’espace de stockage muni de plusieurs étagères. Le local est couvert par un système de vidéosurveillance. Le revêtement du plafond est usé, l’aspect général est très moyen.

Observation des parties : l’expropriant pointe l’absence de terrasse extérieure. L’exproprié souligne que les environs sont composés d’un habitat dense.

SUR L’EVALUATION

Sur la méthode

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

S’agissant d’un fonds de commerce, deux méthodes sont privilégiées :

— la méthode de la perte totale du fonds de commerce, lorsque l’exploitant d’un commerce ou d’une activité ne peut se réinstaller à proximité des locaux objets de l’expropriation, l’éviction commerciale entraînant pour celui-ci la perte de son droit au bail et la perte de sa clientèle dans sa globalité, éléments essentiels du fonds de commerce ;

— la méthode du droit au bail, lorsque l’exploitant d’un commerce ou d’une activité peut soit se réinstaller à proximité, soit de manière plus éloignée, mais en conservant sa clientèle, l’éviction entraînant pour celui-ci la perte de son droit au bail, mais pas de sa clientèle dans sa globalité. L’indemnisation doit être égale à la valeur du droit au bail, généralement calculée selon la méthode du différentiel de loyer, et à la somme des autres postes de préjudices selon les montants justifiés.

En l’espèce, il convient de retenir la méthode du transfert du fonds de commerce sur laquelle les parties s’accordent et adaptée à la situation.

Sur l’indemnité principale

✓ sur la détermination du chiffre d’affaires

La société [Adresse 2], qui a acquis le fonds le 15 juillet 2022, communique ses bilans sur 2 années de 2023 à 2024, dont il résulte un chiffre d’affaires hors taxes de 394 222 € et 338 083 €, soit un chiffre d’affaires moyen de 366 153 €.

Tant l’autorité préemptrice que la préemptée sollicitent de retenir ce chiffre d’affaires moyen.

Le commissaire du gouvernement se base quant à lui sur la moyenne du chiffre d’affaires sur 12 mois calculée à partir des chiffres d’affaires réalisés du 1er mai 2022 au 30 avril 2025 sur 36 mois, soit 336 277 €.

Au regard de la durée du premier exercice clos au 31 décembre 2023 de 20 mois, il convient de retenir la moyenne de 336 277 €.

✓ sur la détermination du coefficient multiplicateur

* La commune de [Localité 1] propose trois termes de comparaison et un prix de cession de 330 000 € sans évoquer l’application d’un coefficient multiplicateur :

Terme de référence

Date

Adresse

Prix

CA

Coefficient

TC1 DEM

07/06/2024

[Adresse 4] à [Localité 3]

250 000 €

TC2 DEM

21 et

22/07/2024

[Adresse 5] à [Localité 4]

205 000 €

TC3 DEM

9 et

10/08/2025

[Adresse 6] à [Localité 5]

260 000 €

La société [Adresse 2] produit deux termes de référence, issus des termes de référence du commissaire du gouvernement et propose de retenir un coefficient multiplicateur de 180% :

Terme de référence

Date

Adresse

Prix

CA

Coefficient

TC1 DEF/TC 1 CG

16/09/2024

[Adresse 7] à [Localité 1]

1 110 000€

538 820 €

206,01%

TC2 DEF/TC 4 CG

07/01/2022

[Adresse 8] à [Localité 1]

222 202 €

175,52 %

Moyenne

190,76 %

Le commissaire du gouvernement communique quatre termes de comparaison :

Terme de référence

Date

Adresse

Prix

CA

Coefficient

TC1 DEF/TC 1 CG

16/09/2024

[Adresse 7] à [Localité 1]

1 110 000€

538 820 €

206,01%

TC2 CG

30/10/2024

[Adresse 9] à [Localité 1]

1 700 000€

769 037 €

221,06 %

TC3 CG

15/07/2022

[Adresse 2] à [Localité 1] (même fonds)

600 000€

400 809 €

149,70%

TC2 DEF/TC 4 CG

07/01/2022

[Adresse 8] à [Localité 1]

390 000€

222 202 €

175,52 %

Moyenne

188,07 %

Médiane

190,77%

Au vu de l’ensemble des éléments qui précèdent, il convient de déterminer le prix de cession du fonds de commerce appartenant à la société [Adresse 2].

Il est de jurisprudence constante que, la valeur vénale d’un immeuble doit être déterminée par comparaison avec des cessions en nombre suffisant de biens intrinsèquement similaires situés dans un proche environnement ou se rapprochant le plus possible du bien à évaluer, sur le marché immobilier local par référence à des valeurs extraites du marché des transactions privées.

Aussi, il convient d’écarter les termes de comparaison de la commune de [Localité 1], tous situés hors de la commune, qui ne relèvent pas du même spectre du marché.

A l’identique, les TC1 DEF/TC 1 CG dont les chiffres d’affaires sont nettement supérieurs à celui du fonds préempté ne seront pas considérés comme pertinents.

Par conséquent, les termes de comparaison retenus sont les suivants :

TC3 CG

15/07/2022

[Adresse 2] à [Localité 1] (même fonds)

600 000€

400 809 €

149,70%

TC2 DEF/TC 4 CG

07/01/2022

[Adresse 8] à [Localité 1]

390 000€

222 202 €

175,52 %

Moyenne

162,61% €

Le ratio coefficient multiplicateur du marché local oscille donc entre 149,70% et 175,52% avec une moyenne de 162,61%.

Néanmoins, c’est à juste titre que le commissaire du gouvernement soutient que les barèmes récents retiennent la valeur d’un fonds de commerce de café-tabac et vente de tabac estimée entre 80 et 140% du chiffre d’affaires HT et que le terme de comparaison TC3 CG est particulièrement pertinent en ce qu’il concerne le même fonds de commerce, à savoir celui acquis par la société [Adresse 2] le 15 juillet 2022.

Si le chiffre d’affaires est effectivement en déclin, il convient toutefois de tenir compte du renouvellement récent du bail, pour un loyer très faible.

Eu égard aux caractéristiques du bien, il y a lieu de retenir un coefficient multiplicateur de 149,70%.

Par conséquent, l’indemnité principale sera fixée à la somme de 503 406,67 euros, arrondie à 503 400 euros.

Sur les indemnités accessoires

Sur l’indemnité pour perte de stock

Conformément à l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Par conséquent, la demande d’indemnité au titre de la perte de stock sera rejetée.

Sur l’indemnité au titre des frais et commissions

La promesse de cession et la déclaration de cession prévoyant la prise en charge des frais et honoraires à hauteur de 5% du prix de cession avec un minimum de 5 000 euros, il y a lieu de faire droit à la demande d’indemnité à ce titre.

Sur l’indemnité au titre du dépôt de garantie

Il est de jurisprudence constante que le bailleur originaire est tenu de restituer le dépôt de garantie qu’il a perçu. L’absence de restitution de celui-ci ne constitue donc pas un préjudice résultant de l’éviction à la charge de l’autorité préemptrice laquelle n’est pas tenue d’indemniser l’éventuel préjudice pouvant résulter de l’absence de restitution du dépôt de garantie au locataire évincé.

La demande d’indemnisation sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront à la charge de l’autorité préemptrice par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

L’équité commande d’allouer à la société [Adresse 2] la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE à la somme de 503 400 euros le prix de cession, outre les frais et honoraires de 33 000 euros, soit la somme totale de 536 400 euros, due par la commune de [Localité 1] à la société [Adresse 2] au titre de la préemption du fonds de commerce qu’elle exploite au sein des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 1] sur la parcelle cadastrée section Z n°[Cadastre 1] d’une superficie totale de 32 082 m² ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT que les dépens sont à la charge de la commune de [Localité 1] conformément à l’article L.312-1 du code de l’expropriation ;

CONDAMNE la commune de [Localité 1] à payer à la société [Adresse 2] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER LA JUGE DE L’EXPROPRIATION