TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 février 2026 prorogé au 21 avril 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier lors des débats : Madame BERKANI, Greffière

Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière

Débats en audience publique le : 18 Novembre 2025

GROSSE :

Le 21 avril 2026

à M^e Julie FAIZENDE, de la SELAS Implid Avocats

avocat au barreau de Lyon

EXPEDITION :

Le 21 avril 2026

à Monsieur [E] [U] [W]

N° RG 24/07259 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5XF2

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [S]

né le 04 Juin 1989 à TAOUJDATE (MAROC), demeurant 188 Boulevard des Cigales – 13340 ROGNAC

représenté par M^e Julie FAIZENDE, de la SELAS Implid Avocats avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Madame [R] [X] [O]

née le 27 Mai 1988 à CAP VERT, demeurant 17 Boulevard Mireille Lauze – Résidence “Le Quatuor” bâtiment A – 1er étage – porte 4105 – 13010 MARSEILLE

non comparante

Monsieur [E] [U] [W]

né le 25 Avril 1983 à CAP VERT, demeurant 17 Boulevard Mireille Lauze – Résidence “Le Quatuor” – bâtiment A 1er étage – porte 4105 – 13010 MARSEILLE

comparant

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 8 juillet 2020, M. [S] a donné à bail à Mme [X] [O] et M. [U] [W] un appartement à usage d’habitation situé Le Quatuor, 17 boulevard Mireille Lauze – 13010 Marseille, pour un loyer mensuel de 706 euros, outre 110 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier aux locataires plusieurs commandements de payer visant la clause résolutoire dont le dernier en date du 23 avril 2024 pour une somme en principal de 2.722,23 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, le bailleur a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection de Marseille aux fins notamment de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 janvier 2025 puis a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 18 novembre 2025.

Le demandeur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation aux termes de laquelle il demande de :

A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire au 24 juin 2024, A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,En tout état de cause, ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que celle de tous occupant de leur chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, Les condamner solidairement à payer une indemnité mensuelle d’occupation du montant du loyer, avec révision annuelle, augmentée des charges, Les condamner solidairement à payer la somme de 5.684,13 euros, comptes arrêtés au 7 octobre 2024,Les condamner in solidum à payer la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, Rappeler l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

M. [U] [W] a comparu en personne et sollicité des délais de paiement sur la base de règlements mensuels de 500 euros en plus du loyer courant, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

La juge a soulevé d’office la question de la recevabilité de la demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en raison de la notification préalable à la préfecture.

Mme [H] n’était ni présente ni représentée.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 13 novembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 21 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 avril 2024, pour la somme en principal de 2.722,23 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 24 juin 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

L’article 24 VII de cette loi soumet également la suspension des effets de la clause résolutoire à la condition du versement intégrale du loyer courant avant l’audience.

En l’espèce, il résulte du dernier décompte produit par le demandeur et non contesté par les défendeurs que le loyer courant avant l’audience n’a pas été réglé puisque le dernier versement effectué date du 8 novembre 2024.

Par conséquent, les demandes de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire seront rejetées.

Les défendeurs étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Les défendeurs sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail, étant souligné que le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ des défendeurs par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1.103,57 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner solidairement les défendeurs à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que les défendeurs restent devoir la somme de 20.345,77 euros, à la date du 6 novembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de novembre 2025 inclus.

Pour la somme au principal, les défendeurs ne contestent la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Ils seront donc solidairement condamnés au paiement de la somme de 20.345,77 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et seront condamnés in solidum à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action de M. [B] [T] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 juillet 2020 entre M. [B] [S] et Mme [R] [H] et M. [E] [U] [W] concernant le logement, situé Le Quatuor, 17 boulevard Mireille Lauze – 13010 Marseille, sont réunies à la date du 24 juin 2024 ;

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire de M. [E] [U] [W] ;

ORDONNE en conséquence à Mme [R] [H] et M. [E] [U] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [R] [X] [O] et M. [E] [U] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [B] [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [R] [H] et M. [E] [U] [W] à payer à M. [B] [S] la somme de 20.345,77 euros, décompte arrêté au 6 novembre 2025 incluant la mensualité de novembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE solidairement Mme [R] [H] et M. [E] [U] [W] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 1.103,57 euros à ce jour, à compter du 7 novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux

CONDAMNE in solidum Mme [R] [H] et M. [E] [U] [W] à payer à M. [B] [S] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [X] [O] et M. [E] [U] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge