TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT

du 20 Janvier 2026

Enrôlement : N° RG 22/09763 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2NV5

AFFAIRE : M. [Z] [P] et [A] [R] épouse [P]( la SELARL AVOCATS JURIS CONSEIL)

C/ M. [J] [H] (la SELARL LOGOS) et autres

DÉBATS : A l’audience Publique du 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Elise CSAKVARY,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 20 Janvier 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2026

Par Madame Elise CSAKVARY, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [P], né le [Date naissance 1] 1943 à [Localité 18] (63),

Madame [A] [R] épouse [P], née le [Date naissance 6] 1944 à [Localité 16] (63), tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 4]

tous deux représentés par Maître Anne-Laure PITTALIS de la SELARL AVOCATS JURIS CONSEIL, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [J] [H], né le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 15] (Algérie)

Madame [E] [N] épouse [H], née le [Date naissance 2] 1962 à [Localité 13] (13)

demeurant [Adresse 11]

tous deux représentés par Maître Florence BLIEK-VEIDIG de la SELARL LOGOS, avocats au barreau de MARSEILLE

La Compagnie d’assurance MAIF, inscrite au RCS de Niort sous le numéro 775 709 702 et dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Sophie RICHELME-BOUTIERE de l’AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-ROUSSET, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [O] [W], [S], [X] [F], né le [Date naissance 7] 1940 à [Localité 19] (31), domicilié et demeurant [Adresse 17]

représenté par Maître Laurence CARLINI de la SELARL CARLINI-WUST-KAMBOUA, avocats au barreau de MARSEILLE

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet AURIOL dont le siège social est sis [Adresse 12], pris en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Valérie GERSON-SAVARESE, avocat au barreau de MARSEILLE

LA S.A. SADA ASSURANCES, inscrite au RCS de NIMES sous le numéro 580 201 127 et dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Pascal DELCROIX de l’AARPI LOMBARD-SEMELAIGNE-DUPUY-DELCROIX, avocats au barreau de MARSEILLE

LA S.A. GMF ASSURANCES, inscrite au RCS de Nanterre sous le numéro B398 972 901 et dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Henri LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [Z] [P] et Mme [A] [R] épouse [P] (les époux [P]) sont propriétaires d’un appartement donné en location au premier étage d’un ensemble immobilier situé au [Adresse 10] et [Adresse 9] à [Localité 14], acquis auprès de M. [O] [W] [F] par acte du 7 décembre 2010 et assuré par la société anonyme GMF ASSURANCES.

M. [G] [J] [H] et Mme [E] [N] épouse [H], (les époux [H]) sont quant à eux propriétaires d’un appartement mis en location au 2ème étage du même ensemble immobilier, acquis le 18 octobre 2010 et assuré par la société d’assurance à forme mutuelle MUTUELLE ASSURANCE DES INSTITUTEURS DE FRANCE (la société MAIF).

L’ensemble immobilier est géré par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé aux [Adresse 10] et [Adresse 9] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET AURIOL, et assuré par la société anonyme SA DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – SADA ASSURANCES (la société SADA ASSURANCES).

En 2014, M. [H] a fait réaliser des travaux dans sa salle de bains. Au cours de l’année 2016, la locataire des époux [H] a signalé des arrivées d’eau dans l’appartement. En 2017, le locataire des époux [P] a indiqué subir un dégât des eaux.

***

En vue de rechercher la cause des infiltrations, les époux [H] ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Marseille qui a ordonné la tenue d’une expertise judiciaire le 5 juillet 2019 au contradictoire du syndicat des copropriétaires et désigné Mme [I] [Y] en qualité d’expert. Par ordonnances rendues les 18 octobre 2019, 18 septembre 2020 et 21 mai 2021, les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à la société SADA ASSURANCES, aux époux [P], à la société MAIF, à la société GMF et à M. [F]. Mme [Y] a déposé son rapport définitif le 16 mai 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 septembre 2022, M. [Z] [P] et Mme [A] [R] épouse [P] ont fait assigner les époux [H], le syndicat des copropriétaires, la société SADA ASSURANCES et la société GMF ASSURANCES devant le tribunal judiciaire de Marseille, aux fins d’indemnisation.

De son côté, par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2023, les époux [H] ont fait assigner la société MAIF en intervention forcée. Par acte en date du 22 août 2023, les époux [P] ont également fait assigner M. [F] en intervention forcée. Par ordonnances du juge de la mise en état rendues les 7 novembre 2023 et 21 mai 2024, les trois instances ont été jointes.

Par une seconde ordonnance du 4 février 2025, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de dommages et intérêts formées par les époux [P] à l’encontre de M. [F] sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Une ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 21 octobre 2025.

***

Par dernières conclusions notifiées le 3 avril 2025, les époux [P] demandent :

— la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires, de la société SADA ASSURANCES, des époux [H], de la société MAIF, de la société GMF et de M. [F] à leur payer la somme de 7 480 euros TTC en réparation de leur préjudice tiré de la destruction du faux plafond,

— leur exclusion de l’appel de fonds destiné à réparer ce préjudice si la condamnation devait être prononcée à l’encontre du seul syndicat des copropriétaires,

— la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires, de la société SADA ASSURANCES, des époux [H], de la société MAIF, de la société GMF et de M. [F] à leur payer la somme de 25 228,80 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

— la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires, de la société SADA ASSURANCES, des époux [H], de la société MAIF, de la société GMF et de M. [F] à leur payer la somme de 30 000 euros au titre de la perte de valeur de leur bien,

— la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires, de la société SADA ASSURANCES, des époux [H], de la société MAIF, de la société GMF et de M. [F] et tout succombant à leur payer la somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens,

— le remboursement par le syndicat des copropriétaires de la quote-part d’appel de fonds qu’ils ont réglée aux fins de réalisation des travaux préconisés par l’expert,

— le rejet des demandes formées à leur encontre,

— la condamnation de M. [F] et de la société GMF à les garantir de toute condamnation mise à leur charge

— et le maintien de l’exécution provisoire.

Par dernières conclusions notifiées le 2 juin 2025, la société GMF ASSURANCES demande :

— le rejet de sa garantie,

— subsidiairement, le rejet des demandes formées par les époux [P] à son encontre et le rejet des demandes formées par les époux [H] à son encontre et à l’encontre des époux [P],

— très subsidiairement, la garantie des époux [H] ou du syndicat des copropriétaires et de leurs assureurs ou de M. [F]

— et, en tout état de cause, la condamnation des époux [P] et tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 24 avril 2025, les époux [H] demandent :

— le rejet des demandes formées à leur encontre,

— le rejet de la demande formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires en paiement de la somme de 34 229,32 euros,

— le rejet des demandes formées par M. [F],

— à titre subsidiaire, le rejet des demandes de réparation des époux [P],

— à titre infiniment subsidiaire, la garantie de la MAIF,

— à titre reconventionnel, la condamnation in solidum ou solidaire des époux [P] et de la société GMF à leur payer la somme de 36 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance et la somme de 19 961,92 euros TTC indexée sur l’indice BT01 au titre des travaux de remise en état, le tout avec intérêts au taux légal à compter du jugement et avec capitalisation des intérêts,

— et la condamnation de tout succombant à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 28 mai 2025, la société MAIF demande :

— le rejet des demandes formées à l’son encontre,

— à titre subsidiaire, limiter sa condamnation aux préjudices immatériels des époux [P], soit la somme de 3 049,53 euros,

— et, en tout état de cause, la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, le tout avec retrait de l’exécution provisoire.

Par dernières conclusions notifiées le 30 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande :

— le rejet des demandes formées à son encontre,

— subsidiairement, la garantie de la société SADA et la condamnation des époux [P], de la société GMF, des époux [H] et de la MAIF au titre de l’action récursoire à la garantir des condamnations mises à sa charge,

— la condamnation in solidum des époux [P], de la société GMF, de M. [H] et de la société MAIF à lui payer la somme de 34 229,32 euros au titre de la remise en état des ouvrages détériorés,

— et la condamnation de in solidum des époux [P], de la société GMF, de M. [H] et de la société MAIF ou tout succombant à lui payer la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Par dernières conclusions notifiées le 29 mai 2025, la société SADA ASSURANCES demande :

— à titre principal, sa mise hors de cause et le rejet des demandes formées à son encontre,

— à titre subsidiaire, le rejet des demandes des époux [P] relatives à l’indemnisation des préjudices liés à la destruction du faux plafond et à la perte de valeur vénale de l’appartement, la fixation de sa responsabilité aux côtés du syndicat des copropriétaires à hauteur de 50%, la déduction de sa franchise de 551,88 euros, la garantie du syndicat des copropriétaires et la garantie in solidum des époux [H], de la société MAIF et de M. [F],

— et, en tout état de cause, la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 2 juin 2025, M. [F] demande :

— le rejet des demandes formées à son encontre,

— subsidiairement, sa condamnation à s’acquitter de 10% du coût des travaux de renforcement de 17 752 euros TTC,

— et, en tout état de cause, la condamnation in solidum des époux [H] et du syndicat des copropriétaires à supporter les frais d’expertise judiciaire et la condamnation in solidum des époux [H], des époux [P] et du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, le tout avec retrait de l’exécution provisoire.

Pour un exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

A l’audience de plaidoirie du 4 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « constater », « juger » ou « rappeler » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte que le tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Il convient par ailleurs de rappeler, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

I – Sur les demandes d’indemnisation des préjudices matériels

A – Sur la demande formée par les époux [H]

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. La réparation d’un dommage, qui doit être intégrale, ne peut excéder le montant du préjudice.

En l’espèce, les époux [H] ne justifient pas des montants 19 961,92 euros TTC dont ils demandent réparation. Ils ne produisent aucun devis ou aucune facture. En outre, il n’est pas contesté qu’à la suite des opérations d’expertise judiciaire, les travaux de reprise ont été réalisés par le syndicat des copropriétaires selon facture datée du 18 avril 2023. Les travaux comprennent notamment la réfection du sol de l’appartement des époux [H] et la pose d’installations sanitaires. Les époux [H] ne sauraient solliciter l’indemnisation d’un préjudice matériel alors qu’ils n’ont pas supporté les travaux de réfection de leur bien.

Leur demande d’indemnisation formée au titre des travaux de remise en état sera donc rejetée.

B – Sur la demande formée par les époux [P]

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. La réparation d’un dommage, qui doit être intégrale, ne peut excéder le montant du préjudice.

En l’espèce, les travaux de réfection de l’appartement des époux [P] ont eux aussi été réalisés par le syndicat des copropriétaires suivant facture datée du 18 avril 2023. Ces travaux comprennent notamment la réfection du plafond de l’appartement des époux [P].

Leur demande d’indemnisation formée au titre de la destruction du faux plafond sera donc rejetée.

C – Sur la demande formée par le syndicat des copropriétaires

1 – Sur la responsabilité des époux [P] et [H]

Aux termes de l’article 651 du code civil, la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute convention. A ce titre, le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage. La responsabilité prévue au titre des troubles anormaux du voisinage est une responsabilité objective sans faute. L’acheteur d’un immeuble est responsable des troubles du voisinage subsistant lorsqu’il en est devenu propriétaire, peu important qu’il n’ait pas été propriétaire du fonds lorsque ce trouble a commencé à se produire.

En l’espèce, il ressort des constatations et conclusions de l’expert judiciaire que :

— les infiltrations observées au niveau de la salle de bains des époux [H] proviennent des défauts de la cabine de douche de cette salle de bain,

— qu’afin de pouvoir constater l’état du plancher sous cette salle de bains et en raison de la présence d’une dallette béton installée par les propriétaires de l’appartement du deuxième étage, il a fallu aménager un accès depuis le plafond de l’appartement des époux [P],

— que le mouvement du plancher est la conséquence de la suppression de cloisons dans les appartements du premier étage et du rez-de-chaussée,

— et que le fléchissement des planchers est lié à l’œuvre du temps, conjuguée au manque d’entretien de la copropriété, à l’intervention d’artisans ayant entaillé les poutres pour passer des bois secondaires de support de faux plafond ainsi qu’aux suppressions des cloisons précitées, devenues porteuses avec le temps.

L’expert judiciaire chiffre par ailleurs les travaux de réfection de la salle de bains et les travaux de réparation de la structure de l’immeuble. Il en ressort une imputabilité aux époux [H] de 19,35% (8 284,19€ x 100 / (34 537,73€ + 8 284,19€)) et une imputabilité au syndicat des copropriétaires de 80,65% (100% – 19,35%).

Il convient d’ajouter que l’expert précise que les fléchissements des planchers concernant l’entretien de l’immeuble par la copropriété et l’absence de programme de maintenance et d’entretien de l’immeuble par le syndic qui gère la copropriété.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que tant les défauts de la salle de bains des époux [H], que la suppression de la cloison au sein de l’appartement des époux [P] que le manque d’entretien de la copropriété imputable au syndicat des copropriétaires sont à l’origine des dommages matériels subis. Il importe peu, à ce titre, que les époux [P] ne soient pas à l’origine de la suppression de la cloison dès lors que la responsabilité tirée d’un trouble anormal de voisinage est une responsabilité sans faute qui pèse sur tous les propriétaires du bien à l’origine du dommage, à charge pour eux de former toute action récursoire utile.

Il résulte de la facture datée du 18 avril 2023 que le montant des travaux seuls s’est finalement élevé à la somme de 21 484,32 euros. La facture de 1 650 euros du 28 mars 2023 qui concerne la réfection d’une installation d’écoulement des eaux usées, étrangère au présent litige, ne saurait être prise en compte. Concernant le montant de 1 888 euros mentionné sur l’attestation datée du 6 février 2023 au titre de l’assurance, il convient donc de prendre en compte la somme de 1 753,34 euros (21 484,32€ x 1 888€ / (21 484,32€ + 1 650€)). Le coût des travaux assurance comprise s’est donc élevé à la somme totale de 23 237,66 euros.

Or, il résulte du chiffrage de l’expert que 19,35% du coût des travaux concerne la réfection de la salle de bains. Ainsi, la somme de 4 496 euros (23 237,66€ x 19,35%) doit être supportée par les époux [H].

Sur les 80,65% restants, 10% doivent rester à la charge des époux [P] au regard de la suppression de la cloison litigieuse, soit 8,07% du total des coûts de réfection. En conséquence, la somme de 1 874 euros ((23 237,66€ – 4 496€) x 10%) doit être supportée par les époux [P].

En l’absence de demande formée à l’encontre d’autres copropriétaires par le syndicat des copropriétaires, le reste du montant des travaux de réfection restera à sa charge.

2 – Sur la garantie de leurs assureurs

L’article L124-3 du code des assurances dispose que le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

En l’espèce, il ressort des conditions particulières de l’assurance responsabilité civile souscrite par les époux [P] auprès de la société GMF ASSURANCES à effet au 20 décembre 2015 que leur appartement situé au [Adresse 10] et [Adresse 9] à [Localité 14] est assuré au titre de la responsabilité du propriétaire et des dommages matériels, qui comprennent les frais liés à la réalisation de sondages.

Il ressort en outre de l’attestation MAIF datée du 10 octobre 2012 que le bien des époux [H] est garanti au titre de la responsabilité du propriétaire à l’égard des voisins et tiers à effet au 9 octobre 2012.

***

Chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n’affecte pas l’étendue de leurs obligations envers la partie lésée. Cependant, il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1231-1 du code civil s’ils sont contractuellement liés ou de l’article 1240 du code civil s’ils ne le sont pas.

En l’espèce, les époux [H], les époux [P] et le syndicat des copropriétaires sont les coauteurs d’un même dommage.

En conséquence, les époux [P] et la société GMF ASSURANCES seront condamnés in solidum à payer la somme de 1 874 euros au syndicat des copropriétaires au titre des travaux de réfection de l’immeuble et les époux [H] et la société MAIF seront condamnés in solidum à payer la somme de 4 496 euros au syndicat des copropriétaires au titre des travaux de réfection de l’immeuble.

L’ensemble des copropriétaires étant tenus de participer aux dépenses résultant des travaux de réfection de l’immeuble, il n’y a pas lieu de déduire des condamnations prononcées ci-dessus la part dont se sont d’ores et déjà acquittés les époux [P] et [H] dans le cadre de l’appel de fonds du 15 juillet 2022 ou d’en ordonner le remboursement. La demande des époux [P] d’exclusion de l’appel de fonds destiné à réparer ce préjudice sera donc rejetée.

II – Sur les demandes d’indemnisation des préjudices immatériels

A – Sur la demande d’indemnisation de la perte de valeur du bien immobilier des époux [P]

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. La réparation d’un dommage, qui doit être intégrale, ne peut excéder le montant du préjudice.

En l’espèce, la perte du de valeur du bien immobilier des époux [P] n’est démontrée par aucun justificatif suffisamment probant dès lors que la réalisation des travaux préconisés par l’expert a permis de remédier au risque de péril des planchers évoqué par l’expert.

En conséquence, la demande d’indemnisation formée au titre de la perte de valeur de leur bien par les époux [P] sera rejetée.

B – Sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance des époux [P]

1 – Sur la responsabilité des époux [H] et de leur assureur

Aux termes de l’article 651 du code civil, la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute convention. A ce titre, le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage.

En l’espèce, il a été précédemment démontré que les travaux de réfection ont en partie été rendus nécessaires par les infiltrations en provenance de la salle de bains des époux [H]. Ceux-ci n’ont par ailleurs pas autorisé la réalisation d’investigations au cours de l’année 2019 qui auraient pu permettre d’engager plus tôt les travaux de réfection nécessaires.

En conséquence, leur part de responsabilité dans le préjudice tiré de la perte de revenus locatifs doit être fixée à 30% du montant total du préjudice.

L’article L124-3 du code des assurances dispose que le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

En l’espèce, il ressort de l’attestation d’assurance MAIF datée du 10 octobre 2012 que le bien des époux [H] est assuré au titre de la responsabilité civile du propriétaire à l’égard des voisins et des tiers.

2 – Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de son assureur

Aux termes de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, il ressort des conclusions de l’expert précitées que le manque d’entretien de la copropriété est, en partie, à l’origine des dommages subis par l’immeuble et de la nécessité d’effectuer des travaux de réfection. Il convient cependant de souligner qu’à partir du mois d’avril 2018, le syndicat des copropriétaires a entrepris diverses démarches en vue de préserver la structure de l’immeuble mais que les époux [H] se sont opposés aux investigations prévues. Ce faisant, les époux [H] ont ralenti la réalisation de travaux de réfection alors même qu’une partie des dommages provient de la défectuosité de leurs propres installations sanitaires.

En conséquence, la part de responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la perte de revenus locatifs doit être fixée à 70% du montant total du préjudice, dont il convient de déduire 10% imputable aux époux [P] eux-mêmes du fait de la suppression d’une cloison dans leur appartement.

L’article L124-3 du code des assurances dispose que le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

En l’espèce, il ressort de l’attestation du 22 juillet 2019 que le syndicat des copropriétaires est assuré au titre de sa responsabilité civile auprès de la société SADA ASSURANCES. Il résulte de l’article 9.7 des conditions particulières que l’assuré s’engage à maintenir l’immeuble en état normal d’entretien et à procéder aux réparations indispensables à la sécurité des biens et des personnes, sauf cas de force majeure et sous peine de déchéance de garantie. Or, il ne saurait être reproché au syndicat des copropriétaires assuré un manque d’entretien de l’immeuble postérieur au jour de la découverte des défauts structurels de l’immeuble dès lors qu’il a engagé les travaux de réfection nécessaires suite au rapport d’expertise et qu’il s’était engagé, dès 2019, dans des démarches visant à résoudre les difficultés. Il ne saurait par ailleurs lui être reproché de ne pas avoir engagé de travaux au cours des opérations d’expertise.

La société SADA ASSURANCES invoquant un manquement à l’obligation d’entretien de l’immeuble postérieur à l’apparition des dommages qualifié d’inopposable au tiers lésé, la déchéance de garantie qu’elle oppose ne saurait ainsi trouver à s’appliquer et sa demande de garantie formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

3 – Sur la responsabilité de M. [F]

Il résulte des dispositions des articles 1134 et 1109 du code civil, dans leurs versions en vigueur au jour de la conclusion de l’acte de vente du 7 décembre 2010, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

En l’espèce, s’il apparaît bien démontré par les photographies produites en cours d’expertise que les époux [P] ne sont pas à l’origine de la suppression de la cloison porteuse de l’appartement du premier étage, il ne résulte pas non plus suffisamment des constatations de l’expert judiciaire que c’est M. [F] qui a procédé à ladite suppression. En effet, la présence de journaux datant de l’année 2008 dans le faux plafond de l’appartement peut résulter des travaux effectués au niveau de la salle de bains des époux [H] en 2014. En outre, la réfection de l’installation électrique de l’appartement, si elle a été effectuée pendant que M. [F] était propriétaire au vu des matériaux utilisés, n’implique pas nécessairement qu’il a, dans le même temps, procédé à la destruction d’une cloison dans l’entrée. Enfin, il ne saurait être déduit de la nature des matériaux retrouvés au sein du faux plafond que les travaux de suppression de la cloison ont eu lieu après la date d’acquisition du bien par M. [F] en l’absence de toute précision de l’expert sur la datation des techniques de construction qu’ils révèlent. Il n’est donc pas démontré que M. [F] avait connaissance de la suppression d’une cloison devenue porteuse ou qu’il en est à l’origine.

Ainsi, la demande d’indemnisation formée par les époux [P] à l’encontre de M. [F] sera rejetée ainsi que l’ensemble des demandes en garantie formées à son encontre.

4 – Sur le montant de l’indemnisation

La réparation d’un dommage, qui doit être intégrale, ne peut excéder le montant du préjudice. Chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n’affecte pas l’étendue de leurs obligations envers la partie lésée. Cependant, il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs responsabilités.

En l’espèce, il ressort des pièces produites qu’en raison d’un dégât des eaux en provenance de l’appartement situé au-dessus du leur, M. [M], qui s’acquittait d’un loyer de 570,72 euros par mois hors charge, a donné congé et que le bien n’a pas pu être immédiatement remis en location. En revanche, à l’issue des travaux de réparation effectués par le syndicat des copropriétaires, le bien pouvait à nouveau être loué. Il convient de considérer qu’à la date d’émission de la facture par l’entreprise BATI FACDADE, les travaux étaient terminés. Le montant des charges, qui ne fait l’objet d’aucune démonstration, ne saurait être indemnisé, les charges locatives étant exigibles sur justification.

Ainsi, les époux [P] ont subi une perte de revenus locatifs du mois de septembre 2020 jusqu’au mois de mars 2023 inclus, soit la somme de 17 692,32 euros (570,72€ x 31 mois).

Il résulte des développements précédents que tant les époux [P], que les époux [H] que le syndicat des copropriétaires sont responsables du préjudice de jouissance subi par les époux [P]. En conséquence, les époux [H] et le syndicat des copropriétaires seront condamnés à indemniser les époux [P] à hauteur de leur part de responsabilité.

Ainsi, les époux [H] et la société MAIF seront condamnés in solidum à payer aux époux [P] la somme de 5 308 euros (17 692,32€ x 30%) et le syndicat des copropriétaires et la société SADA ASSURANCES seront condamnés in solidum à payer aux époux [P] la somme de 11 146 euros (17 692,32€ x 63%) au titre de leur préjudice de jouissance.

C – Sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance des époux [H]

1 – Sur la responsabilité des époux [P] et de leur assureur

Aux termes de l’article 651 du code civil, la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute convention. A ce titre, le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage.

En l’espèce, il a été précédemment démontré que la responsabilité des époux [P] dans la perte de revenus locatifs doit être évaluée à 10% de 70%, soit 7%.

2 – Sur l’indemnisation du préjudice

La réparation d’un dommage, qui doit être intégrale, ne peut excéder le montant du préjudice. Chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n’affecte pas l’étendue de leurs obligations envers la partie lésée. Cependant, il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs responsabilités.

Il résulte des éléments produits aux débats que le bien des époux [H] était donné à bail en contrepartie d’un loyer de 500 euros par mois. Il ressort du courrier daté du 19 janvier 2019 que cette location a pris fin à compter au mois de février 2018 et de la facture produite par le syndicat des copropriétaires que les travaux de réfection ont étaient terminés au mois de mars 2023.

Ainsi, la perte de revenus locatifs s’établit à 30 500 euros (500€ x 61 mois).

L’article L124-3 du code des assurances dispose que le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

En l’espèce, il ressort de l’attestation d’assurance GMF que le bien des époux [P] est garanti au titre de la responsabilité du propriétaire concernant les dommages immatériels.

Il résulte des développements précédents que tant les époux [P], que les époux [H] que le syndicat des copropriétaires sont responsables du préjudice de jouissance subi par les époux [H]. En conséquence, les époux [P] seront condamnés à indemniser les époux [H] à hauteur de leur part de responsabilité.

Ainsi, les époux [P] et la société GMF ASSURANCES seront condamnés in solidum à payer aux époux [H] la somme de 2 135 euros (30 500€ x 7%).

III – Sur les demandes de garantie

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Au des développements précédents, la société GMF ASSURANCES sera condamnée à garantir les époux [P] de toute condamnation prononcée à leur encontre dans le cadre de la présente procédure, la société MAIF sera condamnée à garantir les époux [H] de toute condamnation prononcée à leur encontre dans le cadre de la présente procédure et la société SADA ASSURANCES sera condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes les condamnations prononcées à son encontre dans le cadre de la présente procédure.

Les responsables des dommages ayant été condamnés à réparer les préjudices à hauteur de leur part de responsabilité, les autres demandes de garantie seront rejetées. Il n’y a par ailleurs pas lieu de mettre hors de cause la société SADA ASSURANCES.

IV – Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, partie perdante à l’instance en cours, sera condamné aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Il convient, en l’espèce, de condamner in solidum les époux [P] à payer à M. [F] la somme de 4 500 euros au titre des dispositions précitées. Les demandes formées par les sociétés GMF ASSURANCES, MAIF et SADA ASSURANCES ainsi que par le syndicat des copropriétaires et les époux [H] et seront par ailleurs rejetées. Il convient en outre de condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux époux [P] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions précitées.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code prévoit toutefois que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, la présente affaire n’est pas incompatible avec l’exécution provisoire droit. La demande de retrait de celle-ci sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort:

REJETTE la demande de réparation formée par M. [G] [J] [H] et Mme [E] [N] épouse [H] au titre des travaux de remise en état ;

REJETTE la demande de réparation formée par M. [Z] [P] et Mme [A] [R] épouse [P] au titre de la destruction de leur faux plafond ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [P] et Mme [A] [R] épouse [P] et la société anonyme GMF ASSURANCES à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé aux [Adresse 10] et [Adresse 9] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET AURIOL, la somme de 1 874 euros au titre des travaux de réfection de l’immeuble ;

REJETTE les demandes de déduction de la quote-part déjà réglée ou de remboursement de cette quote-part ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [J] [H] et Mme [E] [N] épouse [H] et la société d’assurance à forme mutuelle MUTUELLE ASSURANCE DES INSTITUTEURS DE FRANCE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé aux [Adresse 10] et [Adresse 9] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET AURIOL, la somme de 4 496 euros au titre des travaux de réfection de l’immeuble ;

REJETTE la demande de réparation formée par M. [Z] [P] et Mme [A] [R] épouse [P] au titre de la perte de valeur de leur bien immobilier ;

REJETTE l’ensemble des demandes formées à l’encontre de M. [O] [W] [F] ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [J] [H] et Mme [E] [N] épouse [H] et la société d’assurance à forme mutuelle MUTUELLE ASSURANCE DES INSTITUTEURS DE FRANCE à payer à M. [Z] [P] et Mme [A] [R] épouse [P], ensemble, la somme de 5 308 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé aux [Adresse 10] et [Adresse 9] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET AURIOL, et la société anonyme SA DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – SADA ASSURANCES à payer à M. [Z] [P] et Mme [A] [R] épouse [P], ensemble, la somme de 11 146 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [P] et Mme [A] [R] épouse [P] et la société anonyme GMF ASSURANCES à payer à M. [G] [J] [H] et Mme [E] [N] épouse [H], ensemble, la somme de 2 135 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la société anonyme GMF ASSURANCES à garantir M. [Z] [P] et Mme [A] [R] épouse [P] de l’ensemble des condamnations prononcées contre eux dans le cadre de la présente instance ;

CONDAMNE la société d’assurance à forme mutuelle MUTUELLE ASSURANCE DES INSTITUTEURS DE FRANCE à garantir M. [G] [J] [H] et Mme [E] [N] épouse [H] de l’ensemble des condamnations prononcées contre eux dans le cadre de la présente instance ;

CONDAMNE la société anonyme SA DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – SADA ASSURANCES à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé aux [Adresse 10] et [Adresse 9] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET AURIOL, de l’ensemble des condamnations prononcées contre deux dans le cadre de la présente instance ;

REJETTE les autres demandes de garantie et la demande de mise hors de cause ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [P] et Mme [A] [R] épouse [P] à payer M. [O] [W] [F] la somme de 4 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé aux [Adresse 10] et [Adresse 9] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET AURIOL, à payer à M. [Z] [P] et Mme [A] [R] épouse [P], ensemble, la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE les demandes formées par M. [G] [J] [H] et Mme [E] [N] épouse [H], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé aux [Adresse 10] et [Adresse 9] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET AURIOL, la société anonyme GMF ASSURANCES, la société d’assurance à forme mutuelle MUTUELLE ASSURANCE DES INSTITUTEURS DE FRANCE et la société anonyme SA DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – SADA ASSURANCES au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé aux [Adresse 10] et [Adresse 9] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET AURIOL, aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

REJETTE les demandes de retrait de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé à Marseille, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 janvier 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT