TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Avril 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 29 Janvier 2026

GROSSE :

Le 03 avril 2026

à M^e Delphine CASALTA

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EXPEDITION :

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N° RG 25/06235 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7D2G

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [U] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [H] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 janvier 2018, l’Office public de l’habitat 13 HABITAT a donné à bail à Monsieur [U] [X] et Madame [H] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 255,51 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office public de l’habitat 13 HABITAT a fait signifier à Monsieur [U] [X] et Madame [H] [X] par acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2025 un commandement de payer la somme de 986,08 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, ainsi que d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2025, l’Office public de l’habitat 13 HABITAT a fait assigner Monsieur [U] [X] et Madame [H] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire du bail liant les parties faute du paiement des causes du commandement,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [X] et Madame [H] [X] et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [U] [X] et Madame [H] [X] à lui payer les loyers et charges impayés au 15 octobre 2025, soit la somme de 2.919,46 euros avec intérêts légaux, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer, augmenté des charges, outre sa revalorisation légale,

— condamner Monsieur [U] [X] et Madame [H] [X] à payer la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer délivré et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

Au soutien de ses prétentions, l’Office public de l’habitat 13 HABITAT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 2 juin 2025 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 29 janvier 2026.

A cette audience, l’Office public de l’habitat 13 HABITAT, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Cités par acte remis à étude, Monsieur [U] [X] et Madame [H] [X] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Un bordereau de carence a été reçu au tribunal au titre du diagnostic social et financier.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 5 novembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 29 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office public de l’habitat 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 20 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’office public de l’habitat 13 HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 janvier 2026, Monsieur [U] [X] et Madame [H] [X] lui devaient la somme de 458,95 euros.

Toutefois, aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. Les frais de poursuite, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront donc retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Au vu du décompte actualisé au 28 janvier 2026, il y lieu de déduire du montant de la créance la somme de 517,15 euros correspondant à des frais de procédure (448,57) et frais de dossiers injustifiés (68,58 euros) portés au débit du compte.

Il en ressort un solde créditeur de 58,20 euros.

Il s’ensuit que la demande en paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés est devenue sans objet, la dette locative étant soldée au 28 janvier 2026.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 2 juin 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 986,08 euros n’a pas été réglée par des derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 août 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des pièces produites à l’audience, et notamment le décompte actualisé au 28 janvier 2026, outre frais de procédure et frais de dossiers injustifiés, et des déclarations des parties, que la dette locative a été soldée au 28 janvier 2026.

Dans ces conditions, cette situation justifie d’accorder aux locataires des délais de paiement rétroactifs jusqu’au 29 janvier 2026 pour s’acquitter des sommes dues, en suspendant les effets de la clause résolutoire et de constater que les locataires ayant respecté les délais accordés, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [X] et Madame [H] [X], partie perdante, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’Office public de l’habitat 13 HABITAT les sommes exposées par lui dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 janvier 2018 entre l’Office public de l’habitat 13 HABITAT, d’une part, et Monsieur [U] [X] et Madame [H] [X], d’autre part, concernant les locaux sis [Adresse 3] est résilié depuis le 3 août 2025,

ORDONNE le sursis à l’exécution des poursuites ;

AUTORISE Monsieur [U] [X] et Madame [H] [X] à se libérer de sa dette en accordant un délai de paiement rétroactif pour s’acquitter du paiement des loyers et charges impayés, et ce jusqu’au 29 janvier 2026 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [U] [X] et Madame [H] [X],

CONSTATE que le délai accordé a été respecté ;

DIT en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué ;

CONSTATE que la dette locative arrêtée au 28 janvier 2026 est soldée ;

DEBOUTE l’Office public de l’habitat 13 HABITAT de ses demandes en expulsion et en paiement à titre provisionnel des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

REJETTE la demande de l’Office public de l’habitat 13 HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [X] et Madame [H] [X] aux entiers dépens.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection