TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [O] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Carole GAUNET LIOUBTCHANSKY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10213 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HTH

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 27 mars 2025

DEMANDEURS

Madame [Z] [S] [B], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Carole GAUNET LIOUBTCHANSKY de l’ASSOCIATION LIOUBTCHANSKY GAUNET-LIOUBTCHANSKY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #R0292

Monsieur [G] [B], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Carole GAUNET LIOUBTCHANSKY de l’ASSOCIATION LIOUBTCHANSKY GAUNET-LIOUBTCHANSKY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #R0292

DÉFENDERESSE

Madame [O] [W]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Juge des contentieux de la protection

assistée de Nicolas REVERDY, greffier lors des débats, et de Coraline LEMARQUIS, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mars 2025 par Pascale DEMARTINI, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 27 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10213 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HTH

EXPOSE DES MOTIFS

Par acte sous seing privé en date du 5 juin 2023 à effet au 1er juillet 2023, M. [G] [B] et Mme [Z] [D] ont donné à bail meublé à Mme [O] [W] un logement situé au [Adresse 2] pour une durée d’un an renouvelable, moyennant un loyer mensuel de 1130 euros, outre un complément de loyer de 190 euros et 80 euros de provisions sur charges.

Par actes de commissaire de justice en date du 25 mars 2024, M. [G] [B] et Mme [Z] [S] [B] ont fait délivrer à Mme [O] [W] un congé pour vendre à effet au 30 juin 2024 ainsi qu’un commandement de payer la somme de 5600 euros au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024, M. [G] [B] et Mme [Z] [S] [B] ont fait assigner Mme [O] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— valider le congé pour vendre, subsidiairement constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre infiniment subsidiaire ordonner la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion sans délai de Mme [O] [W], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, avec l’assistance de la force publique si besoins est, et la séquestration des meubles,

— la condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la fin du bail jusqu’à libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges,

— la condamner à payer la somme de 9800 euros au titre de l’arriéré locatif au 1er juillet 2024, subsidiairement à la somme de 15400 euros au mois de septembre 2024, à parfaire,

— la sommer de produire les relevés de son compte Airbnb et ses relevés bancaires de juillet à décembre 2023,

— la condamner à restituer les fruits civils perçus par les sous-locations non autorisées,

— la condamner à payer la somme de 5000 euros en application de l’article 1231 du code civil,

— la condamner à payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A l’audience du 20 janvier 2025, M. [G] [B] et Mme [Z] [S] [B], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, excepté leurs demandes d’expulsion et de séquestration des meubles dont ils se désistent, Mme [O] [W] ayant quitté les lieux.

Mme [O] [W], absente à l’audience, a envoyé un courrier évoquant l’insalubrité des lieux, ainsi que des pièces, reçus au tribunal le 6 décembre 2024. Il n’en sera pas tenu compte comme n’ayant pas été soutenus oralement, et en l’absence de demande de délai de paiement. L’absence de nouvelle adresse de la défenderesse empêche d’envisager une réouverture des débats pour qu’elle puisse se présenter.

A l’issu des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la validité du congé pour vendre

S’agissant d’un contrat de location meublée, les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 s’appliquent et conformément à l’article 25-7, le contrat est conclu pour une durée d’au moins un an. Si les parties ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l’article 25-8, le contrat parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d’un an. Conformément aux dispositions de l’article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat pour vendre le bien doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. En outre, le congé rappelle le motif du congé, à savoir la vente du bien loué. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le bail meublé a été conclu le 5 juin 2023 à effet du 1er juillet 2023 pour une durée d’un an soit jusqu’au 30 juin 2024. Les bailleurs ont délivré un congé pour vendre le 25 mars 2024 pour le 30 juin 2024, remis à personne. Le congé a donc été régulièrement délivré plus de trois mois avant l’échéance et indiquait son motif. En l’absence de contestation de la locataire et au regard de son départ des lieux, la réalité de la volonté de vendre ne sera pas envisagée et le congé sera validé.

Sur les demandes d’expulsion et de séquestration des meubles

Le désistement des demandeurs sera constaté.

Sur l’indemnité d’occupation et la dette locative

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Au terme de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, M. [G] [B] et Mme [Z] [S] [B] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 juin 2024, Mme [O] [W] leur devait la somme de 9800 euros.

Mme [O] [W] ne s’étant pas présentée à l’audience et n’apportant de fait aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme aux demandeurs.

Il est par ailleurs établi qu’elle s’est maintenue dans les lieux du 1er juillet 2024 au 14 décembre 2024, date de la remise des clés au propriétaire. Le fait d’avoir laissé les clés au sein de l’appartement avant cette date ne vaut pas remise des clés au propriétaire ou à son mandataire.

Elle sera condamnée à payer une indemnité d’occupation sur cette période, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de sommation de remise de documents et de restitution des fruits civils

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1315 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 546 du code civil, la propriété d’une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s’appelle droit d’accession.

En application de l’article 547 du code civil, les fruits civils appartiennent au propriétaire par droit d’accession.

Il s’ensuit que les loyers perçus par le locataire au titre de la sous-location s’analysent en des fruits civils de la propriété, et qu’ils appartiennent par accession au bailleur, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par ce dernier. Le bailleur se trouve alors en droit de demander le remboursement des sommes perçues à ce titre, indépendamment de la démonstration de l’existence d’un préjudice.

Par ailleurs, l’article 11 du code de procédure civile prévoit, en son alinéa 2, que si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreindre.

Il est constant que le juge dispose, en matière de production forcée, d’une simple faculté dont l’exercice est laissé à son pouvoir discrétionnaire.

En l’espèce, M. [G] [B] et Mme [Z] [S] [B] versent aux débats un courrier adressé à la locataire en date du 14 septembre 2023 lui demandant de cesser de sous-louer l’appartement, ainsi qu’en pièce jointe une copie écran de l’annonce mise sur le site de AIRBNB, correspondant à leur appartement. Ces éléments ne démontrent toutefois ni la réalité de la sous-location, ni une poursuite ou réitération de celle-ci après qu’ils aient demandé à la locataire d’y mettre un terme. Il n’y a ainsi pas lieu d’ordonner à la défenderesse de produire, ainsi qu’ils le réclame, les relevés de son comptes AIRBNB de juillet à décembre 2023, ainsi que de ses relevés bancaires, une telle production apparaissant au surplus pour les derniers éléments disproportionnée et attentatoire à l’intimité de la vie privée.

Ils ne prouvent en outre pas que Mme [O] [W] a perçu des fruits en sous-louant leur appartement et seront déboutés de leur demande de restitution.

Sur la demande au titre des dommages intérêts

Au terme de l’article 1241 du code civil, chacun est responsable du dommage qu’il a causé par son fait mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Les demandeurs ne démontrent pas de dommage de nature à leur accorder une indemnité au titre d’un préjudice moral. Ils seront déboutés de leur demande.

Sur les demandes accessoires

Mme [O] [W] qui succombe supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement et en premier ressort par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

VALIDE le congé pour vendre délivré le 25 mars 2024 relatif au bail meublé conclu le 5 juin 2023 à effet au 1er juillet 2023 entre M. [G] [B] et Mme [Z] [S] [B] d’une part et Mme [O] [W] d’autre part portant sur un logement situé au [Adresse 2],

CONSTATE que les conditions de délivrance à Mme [O] [W] par M. [G] [B] et Mme [Z] [S] [B] d’un congé pour vente du 25 mars 2024 relatif au bail conclu le 5 juin 2023 à effet au 1er juillet 2023 portant sur un logement situé au [Adresse 2] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 30 juin 2024;

CONSTATE le désistement de M. [G] [B] et Mme [Z] [S] [B] s’agissant de leur demande en expulsion et séquestration des meubles ;

CONDAMNE Mme [O] [W] à verser à M. [G] [B] et Mme [Z] [S] [B] la somme de 9800 euros correspondant à l’arriéré de loyers et de charges dus au 30 juin 2024;

CONDAMNE Mme [O] [W] à verser à M. [G] [B] et Mme [Z] [S] [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er juillet 2024 jusqu’au 14 décembre 2024, date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

DEBOUTE M. [G] [B] et Mme [Z] [S] [B] de leur demande au titre du préjudice moral et de sommation de communication de pièces, et de restitution des fruits civils ;

CONDAMNE Mme [O] [W] à verser à M. [G] [B] et Mme [Z] [S] [B] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [O] [W] aux dépens de la présente instance;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé le 27 mars 2025 par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection

Décision du 27 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10213 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HTH