N° RG 25/00057 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EWR4

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 12 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

MORBIHAN HABITAT – Office Public de l’Habitat, venant aux droits de BRETAGNE SUD HABITAT, dont le siège social est [Adresse 3]

représenté par Monsieur [F] [U], chargé de procédures contentieuses, muni d’un pouvoir

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [D], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 03 Avril 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 12 Juin 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : MORBIHAN HABITAT

Copie à : M. [D] [Z]

M. le Préfet du département

R.G. N° 25/00057. Jugement du 12 juin 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 18 juin 2020, l’Office public de l’Habitat du Morbihan Bretagne Sud Habitat a donné à bail à M. [Z] [D] un local d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 422,32 euros, outre la somme de 68 euros à titre de provision sur charges.

À effet au 1er septembre 2020, les parties sont convenues de la location d’un parking à la même adresse moyennant le règlement d’une somme mensuelle de 20,06 euros.

Par courrier recommandé reçu le 16 novembre 2021, Morbihan Habitat, venant aux droits de Bretagne Sud Habitat, a mis M. [Z] [D] en demeure de payer la somme de 1885,88 euros au titre des loyers et des charges impayés.

Le 25 novembre 2021, le conciliateur de justice a dressé constat de carence à la tentative de conciliation amiable.

Le 9 décembre 2021, M. [D] s’est engagé à régler la dette locative d’un montant de 2399,28 euros par versements mensuels de 85 euros pendant 28 mois et le solde le 29ème mois.

Par courrier recommandé reçu le 12 décembre 2024, Morbihan Habitat a mis M. [Z] [D] en demeure de payer la somme de 4588,26 euros au titre des loyers et des charges impayés.

Par acte du commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, Morbihan Habitat, venant aux droits de Bretagne Sud Habitat, a fait assigner M. [Z] [D] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties,ordonner l’expulsion de M. [Z] [D] et tous occupants si besoin avec l’assistance de la force publique,condamner M. [Z] [D] à lui payer :4418,26euros au titre des loyers et charges impayés, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement,à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer en cours majoré des charges, indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction, jusqu’à libération des lieux,condamner M. [Z] [D] aux entiers dépens de l’instance et aux dépens d’exécution éventuelle.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 15 janvier 2025.

A l’audience du 6 mars 2025, l’affaire a été renvoyée.

À l’audience du 3 avril 2025, Morbihan Habitat, valablement représenté par M. [U] muni d’un pouvoir, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 4888,77 euros au titre des loyers impayés.

Évoquant une reprise des paiements, le demandeur ne s’est pas opposé à l’octroi éventuel de délais de paiement sur une période de 36 mois, avec règlement d’une somme mensuelle de 120 euros en sus du loyer courant, sous réserve d’une clause de déchéance du terme et clause de résiliation du bail en cas de non-respect des délais accordés.

M. [Z] [D] n’a pas contesté le montant de la dette.

Exposant ne pas avoir déposé de dossier de surendettement et percevoir une retraite d’un montant mensuel de 1555 euros, M. [Z] [D] a sollicité le bénéfice de délais de paiement pour se maintenir dans les lieux, proposant de régler la somme de 120 euros en plus du loyer.

La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

À la demande du juge en cours de délibéré, Morbihan Habitat a justifié de la saisine de la Ccapex.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

(…).

Morbihan Habitat justifie que la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan a été avisée de la situation d’impayés par courrier du 11 mars 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la demande en paiement, les délais, la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

Il résulte du bail ainsi que du décompte fourni que les loyers et charges dus s’élèvent à la somme de 4888,77 euros au titre des loyers impayés au 3 avril 2025.

Selon l’article 1353, alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

M. [Z] [D] ne conteste pas le montant de sa dette.

En conséquence et au vu des éléments du dossier, il convient dès lors de condamner M. [Z] [D] à verser à l’Office public Morbihan Habitat, venant aux droits de Bretagne Sud Habitat, en derniers ou quittance, la somme de 4888,77 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 3 avril 2025, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement.

L’article 1228 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat en l’espèce, pose le principe que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » ; tandis que l’article 1343-5 de ce même code prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle en outre que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, M. [Z] [D] justifie à l’audience avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer et être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Morbihan Habitat s’est dit favorable à l’octroi de délais de paiement, à raison d’un versement mensuel de 120 euros pendant 35 mois et le solde le 36ème mois, pour éviter la résiliation du bail, à condition qu’une clause de déchéance soit prévue.

Dans ces circonstances, M. [Z] [D] sera autorisé à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

A défaut de respecter les délais de paiement accordés, M. [Z] [D] sera déchu du bénéfice du terme, la résiliation du bail sera prononcée et l’expulsion ordonnée.

Morbihan Habitat sera fondé à réclamer – en ce cas – à compter de la résiliation du bail à titre de préjudice causé par le maintien des locataires dans les lieux une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants qui auraient été dus au cas de non-résiliation du bail.

Le bailleur sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les autres demandes

Partie perdante, M. [Z] [D], sera condamné aux dépens et aux frais liés à une procédure d’exécution forcée dans les limites posées par l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [Z] [D] à payer à Morbihan Habitat, venant aux droits de Bretagne Sud Habitat, en derniers ou quittance, la somme de 4888,77 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 3 avril 2025, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement ;

AUTORISE M. [Z] [D] à s’acquitter de sa dette – en principal et intérêts – par 35 mensualités de 120 euros et la 36ème pour le solde, le premier versement devant intervenir dans un délai de un mois suivant la signification du jugement et les versements suivants avant le 15 de chaque mois, et ce, en plus du loyer et des charges courants ;

DIT que le présent jugement suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ;

DIT qu’à défaut de règlement du loyer et des charges courants ou de l’arriéré dans les conditions prévues ci-dessus, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, M. [Z] [D] sera déchu du bénéfice du terme et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

dans ce dernier cas :

PRONONCE la résiliation du bail liant les parties ;

AUTORISE Morbihan Habitat, venant aux droits de Bretagne Sud Habitat, à défaut pour M. [Z] [D] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [Z] [D] à payer à Morbihan Habitat, venant aux droits de Bretagne Sud Habitat,une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, à compter du jour de la résiliation et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités à échoir impayées ;

DIT que Morbihan Habitat, venant aux droits de Bretagne Sud Habitat, sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles ;

DEBOUTE Morbihan Habitat, venant aux droits de Bretagne Sud Habitat, de sa demande faite au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

R.G. N° 25/00057. Jugement du 12 juin 2025

CONDAMNE M. [Z] [D] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire, de droit, à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE