— N° RG 24/01299 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDOQP

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 17 Juin 2024

Minute n°24/1008

N° RG 24/01299 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDOQP

le

CCC : dossier

FE :

— M^e FRANCESCHI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU SEIZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 17] » représenté par son syndic la société BSGI, SAS, dont le siège social est situé [Adresse 7]

[Adresse 3]

représentée par Maître Catherine FRANCESCHI de la SELEURL FRANCESCHI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [X] [O]

Madame [C] [D]

[Adresse 5]

[Localité 8]

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 01 Octobre 2024,

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, et après prorogation du délibéré initialement prévu le 06 décembre 2024, Madame BASCIAK, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [O] et Mme [C] [D] sont propriétaires des lots n°130, 160, 242 et 294 au sein de l’ensemble immobilier « le bois de GRACE IV » sis [Adresse 4] à [Localité 11].

M. [O] et Mme [D] ne réglaient pas régulièrement leurs charges de copropriété.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 21 décembre 2023, Me [Z], conseil du syndicat des copropriétaires de la résidence « le bois de [Adresse 13] » sis [Adresse 6] [Localité 1] (ci-après le syndicat des copropriétaires de la résidence « le [Adresse 9] » ) a vainement mis en demeure M. [O] et Mme [D] de payer la somme de 7 002,73 euros au titre de leur charges de copropriété, majorée du coût de la mise en demeure.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par deux actes de commissaire de justice du 18 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence « le [Adresse 9] » a fait assigner M. [O] et Mme [D] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

« RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires de la résidence « [Adresse 15] » sise [Adresse 2] à [Localité 10], en toutes ses demandes,

LE DECLARER BIEN FONDE,

En conséquence,

CONDAMNER solidairement Madame [C] [D] et Monsieur [X] [O] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence « [Adresse 15] » sise [Adresse 2] à [Localité 10], les sommes suivantes :

• 6.774,73 € au titre des charges de copropriété arrêtées le 5 février 2024 (1er trimestre 2024

inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du Conseil du syndicat en date du 21 décembre 2023 ;

• 228 € au titre des frais de recouvrement générés par ce défaut de paiement ;

• 3.500 € à titre de dommages-intérêts ;

DIRE que cette condamnation sera augmentée par application du taux d’intérêt légal à compter de la date de la présente assignation ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 30 euros par jour de retard courant sur une période de 3 mois, partant à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification du Jugement à intervenir ;

SE RESERVER le droit de la liquider ;

CONDAMNER solidairement Madame [C] [D] et Monsieur [X] [O] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence « [Adresse 15] » sise [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement Madame [C] [D] et Monsieur [X] [O] aux entiers dépens ;

RAPPELER que le Jugement à intervenir sera revêtu de l’exécution provisoire de droit. »

A l’appui de ses prétentions le syndicat des copropriétaires de la résidence « le [Adresse 9] » se fonde sur les dispositions 10 et 10-1de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, 1147 du code civil pour réclamer le paiement de l’arriéré de charge de copropriété évalué à la somme de 6 774,73 euros arrêtée au 5 février 2024, 1er trimestre de 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2023, ainsi que le remboursement des frais de recouvrement évalués à la somme de 228 euros.

Il soutient que sa créance est certaine, liquide et exigible, de sorte que le budget de l’exercice 2022 et les budgets prévisionnels des exercices de 2023 et 2024 ont été adoptés en assemblée générale des 16 septembre 2022 et 13 juin 2023.

Le syndicat des copropriétaires estime que le comportement de M. [O] et Mme [D] lui cause un préjudice financier distinct du simple retard de paiement qu’il évalue à la somme de 3 500 euros.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation susvisée pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.

Régulièrement, assignés à personne, M. [O] et Mme [D] n’ont pas constitué avocat, de sorte que le présent jugement sera réputé contradictoire.

Cependant conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 juin 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 1er octobre 2024 et mise en délibéré au 6 décembre 2024, prorogée au 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort de la combinaison de ces dispositions qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, au soutien de sa demande le syndicat des copropriétaires de la résidence « le bois de [Adresse 13] » produit :

— la matrice cadastrale désignant M. [O] et Mme [D] copropriétaires en indivision des lots n°130, 160, 242 et 294 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 16 septembre 2022 et 13 juin 2023, dans lequel il a voté et adopté les budgets des exercices du 31 décembre 2021 au 31 décembre 2024, ainsi que le financement de la réfection d’étanchéité ;

— les attestations de non recours à l’encontre des assemblées générales susvisées ;

— le relevé générale du compte de copropriété de M. [O] et Mme [D], sur la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 ;

— les appels de fonds de l’exercice de 2023 ;

— l’extrait du compte des copropriétaires consolidé au 5 février 2024, présentant un solde débiteur de 7 242,73 euros ;

— la lettre recommandée du 21 décembre 2023, par laquelle Me [Z] a mis en demeure de paiement les copropriétaires pour la somme de 7 002,73 euros.

Il ressort de l’étude de ces pièces que les charges ont été approuvées par les assemblées générales des 16 septembre 2022 et 13 juin 2023, du syndicat des copropriétaires de la résidence « le [Adresse 9] » et que les sommes mentionnées dans le relevé du compte copropriétaire au titre de ces charges correspondent à celles figurant dans le relevé générale et les appels de fonds.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires de la résidence « le [Adresse 9] » justifie sa créance au titre des charges de copropriété non payées par M. [O] et Mme [D] pour la somme de 6 774,73 euros arrêtée au 5 février 2024, 1er appel de provision de charges 2024 inclus.

Ainsi la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence « le bois de [Adresse 13] » d’un montant de 6 774,73 euros est certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires fait état d’une page recto-verso tirée d’un règlement de copropriété dont le nom n’est pas précisé.

En l’absence d’élément suffisant à l’établir, la solidarité des consorts [M] [D] ne peut être présumée. Ainsi, ils seront condamnés in solidum au paiement de la créance du syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 15] » et les consorts [M] [D] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 774,73 euros arrêtée au 5 février 2024, appel de provision de charges du 1er trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2023.

Sur la demande capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le [Adresse 16] le bois [Adresse 12] GRACE [Adresse 14] » verse aux débats les éléments suivants :

— le contrat de syndic avec une prise d’effet au 13 juin 2023 jusqu’au 30 juin 2024 ;

— l’extrait du compte de consolidé au 5 février 2024, de M. [O] et Mme [D] totalisant 468 euros de frais de recouvrement,

— les courriers des 2 février, 20 février, 15 mars 2023, par lesquelles le syndicat des copropriétaires a réclamé audit copropriétaires leur arriéré de charge ;

— la lettre recommandée du 21 décembre 2023, par laquelle Me [Z] a mis en demeure de paiement les copropriétaires pour la somme de 7 002,73 euros.

Seules les prestations du syndic CABINET BSGI postérieures au 13 juin 2023 seront intégrées dans le calcul des frais de recouvrement dès lors que le contrat de syndic a pris d’effet au 13 juin 2023 et que seul le montant des sommes facturées après cette date est justifié.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « le [Adresse 9] » demande le paiement de frais de recouvrement facturés par le syndic la société CABINET BSGI comme suit : la somme de 48 euros (5,84 + 42,16) euros au titre des frais d’affranchissement et de la relance du 20 février et 36 euros (5,84+30,16) euros au titre des frais d’affranchissement et de mise en demeure transmis le 15 mars 2023.

Toutefois, si le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 15] » produit l’ensemble de ces courriers, il ne verse pas aux débats le contrat du syndic portant sur cette période pour justifier le montant des sommes facturées à la copropriété.

En revanche, le syndicat des copropriétaires demande le paiement de la somme de 144 euros au titre du courrier de mise en demeure émis par son avocat le 21 décembre 2023, dont le prix est précisé dans la même lettre. De ce fait, cette somme est liquide et exigible.

Il en va de même de la somme de 240 euros au titre des frais de transmission de dossier à l’avocat en date du 2 février 2024 dont il produit la facture et le contrat de syndic sur cette période.

Ainsi, les frais de recouvrement du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 15] » sont certains, liquide et exigible à hauteur de 384 euros (144+240).

Cependant, le tribunal ne peut statuer ultra-petita.

Ainsi, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 15] » à hauteur de 228 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En conséquence, M. [O] et Mme [D] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 15] » la somme de 228 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la responsabilité civile est susceptible d’être engagée en présence d’une faute et d’un préjudice unis par un lien de causalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence « le [Adresse 9] » se borne à affirmer avoir subi un préjudice du fait de l’absence de paiement de ses charges de copropriété par M. [O] et Mme [D] sans toutefois faire la démonstration des difficultés de gestion que cela a pu générer et dont il se prévaut pour solliciter l’octroi de cette indemnité.

En conséquence, compte tenu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de la résidence « le [Adresse 9] » débouté de sa demande de condamnation de M. [O] et Mme [D] à lui payer la somme de 3500 euros assortie d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes du premier alinéa de l’article 131-1 du code de procédure civile d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une condamnation sous astreinte, en raison de la mise en péril de sa situation financière qu’il impute à la négligence des copropriétaires.

Toutefois, le syndicat ne démontre pas que les copropriétaires ont fait l’objet d’une précédente condamnation et qu’ils ne l’ont pas exécuté.

En l’absence d’élément justifiant sa demande, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’astreinte.

Sur les demandes accessoires

M. [O] et Mme [D] partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de « le bois de GRACE IV » les frais qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

M. [O] et Mme [D] seront par conséquent condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 15] » la somme de 1 000 € en contribution à ses frais irrépétibles d’instance.

Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition du greffe :

CONDAMNE in solidum M. [X] [O] et Mme [C] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 15] » sis [Adresse 4] à [Localité 11], représenté par son syndic, le CABINET BSGI, la somme de 6 774,73 euros arrêtée au 5 février 2024, appel de provision de charges du 1er trimestre 2024 inclus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE in solidum M. [X] [O] et Mme [C] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 15] » sis [Adresse 4] à [Localité 11], représenté par son syndic, le CABINET BSGI, la somme de 228 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation au titre de ses frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « le bois de [Adresse 13] » sis [Adresse 4] à [Localité 11], représenté par son syndic, le CABINET BSGI, de sa demande de condamnation contre M. [X] [O] et Mme [C] [D] en paiement de la somme de 3 500 euros assortie d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « le bois de [Adresse 13] » sis [Adresse 4] à [Localité 11], représenté par son syndic, le CABINET BSGI, de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE in solidum M. [X] [O] et Mme [C] [D] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [X] [O] et Mme [C] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 15] » sis [Adresse 4] à [Localité 11], représenté par son syndic, le CABINET BSGI, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE