TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

17 OCTOBRE 2025

N° RG 24/03920 – N° Portalis DB22-W-B7I-SATV

Code NAC : 30F

DEMANDERESSE :

La société [N] IMMOBILIER, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro

518 156 112 dont le siège social est situé [Adresse 2] représentée par Monsieur [Y] [N], en sa qualité de gérant, ayant tous pouvoirs aux fins des présentes,

représentée par Maître Christophe SCOTTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La société LIBRE SERVICE CONCEPT (LS CONCEPT), société par actions simplifiée à associé unique immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés VERSAILLES sous le numéro 800 073 777 dont le siège social est situé [Adresse 2] représentée par Monsieur [M] [R] en sa qualité de Président domicilié en cette qualité audit siège,

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 26 Juin 2024 reçu au greffe le 03 Juillet 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 04 Septembre 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 17 Octobre 2025.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 26 mars 2015, la demanderesse a donné à bail à la société LAVERIE DE LA GARE SASU divers locaux (local de 35m² avec cave de 9m²) à usage commercial dans l’immeuble sis à [Adresse 4] [Localité 3] [Adresse 1].

Le 26 février 2021 par acte sous seing privé, la SASU LAVERIE DE LA GARE a cédé son fonds de commerce, comprenant notamment le droit au bail des locaux (pour le temps restant à courir ainsi que le renouvellement de bail) à la société LIBRE SERVICE CONCEPT (LS CONCEPT).

Par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2023, la SCI [N] IMMOBILIER a notifié au preneur, la SASU LIBRE SERVICE CONCEPT (LS CONCEPT), un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier du 26 juin 2024, la société [N] IMMOBILIER a assigné la société LIBRE SERVICE CONCEPT (LS CONCEPT) devant la présente juridiction.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2025.

Aux termes de son assignation, la société [N] IMMOBILIER demande au tribunal de :

Vu l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789,

Vu l’article 544 du Code Civil,

Vu l’article L.145-14 du Code de Commerce,

Vu l’article L. 145-28 du Code de Commerce,

Vu l’article L. 145-18 du Code de Commerce,

Vu l’article L. 145-29 du Code de Commerce,

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI [N] IMMOBILIER à la SASU LIBRE SERVICE CONCEPT (LS CONCEPT) à la somme de NEUF MILLE EUROS (9000 €) ;

— ordonner que l’indemnité d’éviction sera versée sur un compte CARPA de l’avocat du bailleur sous le contrôle du bâtonnier du barreau de

VERSAILLES ;

— dire que la SASU LIBRE SERVICE CONCEPT (LS CONCEPT) est débitrice à l’égard de la SCI [N] IMMOBILIER d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de DEUX MILLE EUROS (2000 euros) à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— fixer le montant de cette indemnité d’occupation à la somme annuelle de VINGT QUATRE MILLE EUROS (2000 € x 12 = 24 000 euros) outre les taxes et charges ;

— condamner la SASU LIBRE SERVICE CONCEPT (LS CONCEPT) à verser à la SCI [N] IMMOBILIER une somme mensuelle de DEUX MILLE EUROS (2000 €) à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ;

— dire et déclarer que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et le montant de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit ;

— rappeler que la décision à intervenir est assortie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile ;

— condamner la SASU LIBRE SERVICE CONCEPT (LS CONCEPT) à verser à la SCI [N] IMMOBILIER la somme de TROIS MILLE EUROS (3000 €) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— la société LIBRE SERVICE CONCEPT (LS CONCEPT) n’a jamais répondu aux diverses sollicitations du bailleur,

— la société LIBRE SERVICE CONCEPT (LS CONCEPT) n’a pas justifié d’éléments fiables, sincères et exacts de comptabilité qui pourraient justifier qu’une somme supérieure lui soit accordée,

— elle a fait constater la dégradation du plafond de la cave sous le commerce du fait notamment des vibrations des machines,

— la société LIBRE SERVICE CONCEPT (LS CONCEPT) a dégradé le local commercial.

La société LIBRE SERVICE CONCEPT (LS CONCEPT), régulièrement assignée par acte remis à l’étude du commissaire de justice n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS

1. Sur l’indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du Code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l’espèce, la société LIBRE SERVICE CONCEPT (LS CONCEPT) qui ne comparaît pas n’a pas produit la moindre pièce pour permettre l’évaluation de l’indemnité d’éviction qui serait due par son bailleur. En outre, il apparaît qu’elle n’a pas saisi le tribunal dans le délai prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-9 du Code de commerce.

Dans ces conditions, l’indemnité d’éviction ne pourra qu’être fixée sur la base de la proposition du bailleur à savoir 9.000 euros.

2. Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article L. 145-28 du Code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En l’espèce, aucun élément n’a été versé aux débats pour permettre la fixation de l’indemnité d’occupation à la valeur locative conformément au texte précité. Il n’est justifié par ailleurs d’aucune stipulation contractuelle qui prévoirait la fixation de la dite indemnité à un montant équivalent au double du loyer annuel.

En conséquence, l’indemnité d’occupation ne pourra qu’être fixée à défaut, au montant du loyer contractuel, soit la somme de 1.000 euros par mois.

3. Sur la demande de désignation d’un séquestre

L’article L. 145-29 du Code de commerce dispose qu’en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre. A défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l’indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.

L’indemnité est versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s’il n’y a pas d’opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives.

L’article L. 145-30 du Code de commerce prévoit qu’en cas de non-remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retient 1 % par jour de retard sur le montant de l’indemnité et restitue cette retenue au bailleur sur sa seule quittance.

Lorsque le délai de quinzaine prévu à l’article L. 145-58 a pris fin sans que le bailleur ait usé de son droit de repentir, l’indemnité d’éviction doit être versée au locataire ou, éventuellement, à un séquestre, dans un délai de trois mois à compter de la date d’un commandement fait par acte extrajudiciaire qui doit, à peine de nullité, reproduire le présent alinéa.

En l’espèce, à défaut d’accord des parties, il ne saurait être désigné l’avocat de la demanderesse et il y a lieu de désigner Monsieur le Bâtonnier de l’Ordre des avocats du Barreau de Versailles en qualité de séquestre afin de recevoir et remettre l’indemnité d’éviction dans les conditions fixées aux articles L. 145-29 et L. 145-30 du code de commerce sous réserve de l’éventuelle compensation préalable avec les indemnités d’occupation restant dues.

4. Sur les demandes accessoires

La société LIBRE SERVICE CONCEPT (LS CONCEPT) qui succombe supportera la charge des dépens conformément à l’article 695 du code de procédure civile.

En outre, elle sera condamnée à payer à la société [N] IMMOBILIER une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Fixe l’indemnité d’éviction due par la société [N] IMMOBILIER à la société LIBRE SERVICE CONCEPT (LS CONCEPT) à la somme de 9.000 euros ;

Dit que la société LIBRE SERVICE CONCEPT (LS CONCEPT) est redevable à compter du 1er avril 2024 d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1.000 euros ;

Condamne, sous réserve des sommes déjà payées à ce titre, la société LIBRE SERVICE CONCEPT (LS CONCEPT) à payer à la société [N] IMMOBILIER l’indemnité d’occupation ci-dessus fixée depuis le 1er avril 2024 jusqu’à remise des clés et libération effective des lieux de tout occupant du chef de la société LIBRE SERVICE CONCEPT (LS CONCEPT) ;

Ordonne la compensation entre les sommes qui resteraient dues par la société LIBRE SERVICE CONCEPT (LS CONCEPT) au titre des indemnités d’occupation entre le 1er avril 2024 et la présente décision, après déduction des sommes payées sur cette période, et la somme ci-dessus fixée à la charge de la société [N] IMMOBILIER au titre de l’indemnité d’éviction ;

Désigne Monsieur le Bâtonnier de l’Ordre des avocats du Barreau de Versailles en qualité de séquestre afin de recevoir et remettre le solde éventuel de l’indemnité d’éviction, après compensation ci-dessus opérée, dans les conditions fixées aux articles L. 145-29 et L. 145-30 du code de commerce ;

Condamne la société LIBRE SERVICE CONCEPT (LS CONCEPT) à supporter la charge des dépens ;

Condamne la société LIBRE SERVICE CONCEPT (LS CONCEPT) à payer à la société [N] IMMOBILIER une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société [N] IMMOBILIER du surplus de ses prétentions ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 OCTOBRE 2025 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT