TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00193 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JEZR

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 12 février 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [E] [R]

né le 23 Juillet 1977 à [Localité 2] (SRI LANKA),

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Olivier PETER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 50

PARTIES DEFENDERESSES :

Monsieur [F] [J]

né le 03 Octobre 1980 à [Localité 3] (SRI LANKA),

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Christelle HARDOUIN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 95

Monsieur [G] [X]

né le 14 Mai 1963 à [Localité 4] (SRI LANKA),

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Rachel KESSLER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 59

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président, assisté d'[C] [W] auditrice de justice

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 14 Novembre 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 février 2026 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de location signé le 12 août 2019, Monsieur [E] [R] a donné à bail à Monsieur [F] [J] un appartement situé au 1er étage du [Adresse 5] à [Localité 1] moyennant le versement d’un loyer de 690 € provision sur charges incluse. Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties.

Par acte de cautionnement du 12 août 2019, Monsieur [G] [X] s’est porté caution.

Suite à des impayés de loyers et des charges, Monsieur [E] [R] a adressé à son locataire deux courriers des 8 et 18 décembre 2023 l’invitant à régulariser la situation. Il a également par courrier du 16 janvier 2024, sollicité auprès de Monsieur [G] [X], en sa qualité de cautionnaire le remboursement de la somme de 15440 € euros.

Monsieur [F] [J] a libéré le logement et un état des lieux de sortie a été établi le 31 août 2024.

Par exploits de commissaire de justice du 10 janvier 2025, Monsieur [E] [R] a fait assigner Monsieur [F] [J] et Monsieur [G] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins d’obtenir la condamnation solidaire de ces derniers au paiement des sommes dues au titre de l’arriéré de loyers et charges, au titre du préavis, au titre des dégradations et au titre du préjudice de jouissance outre les frais et dépens.

L’affaire a été fixée à l’audience du 6 mars 2025 et après un renvoi a été plaidée à l’audience du 14 novembre 2025.

A cette audience, Monsieur [E] [R] représenté par son conseil a repris ses conclusions récapitulatives datées du 17 octobre 2025 et sa note du 7 novembre 2025 dans lesquelles il demande au tribunal de :

— Condamner solidairement les défendeurs à lui payer les montants suivants assortis des intérêts au taux légal à compter de la demande :

o 24891,73 € au titre de l’arriéré de loyers et charges,

o 1785 € au titre du préavis,

o 41296,60 € au titre des dégradations,

o 6000 € au titre du préjudice de jouissance,

— Condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les condamner solidairement aux entiers frais et dépens,

— Débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs fins, moyens et conclusions,

— Rappeler le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir.

Il fait valoir que son locataire est redevable de la somme de 13285 € au titre des impayés de loyers et de la somme de 11606,73 € au titre des charges impayées. Il conteste une éventuelle prescription de cet arriéré arguant que les paiements réalisés par le locataire s’imputent sur la créance la plus ancienne. Selon lui, le locataire a payé 41 loyers soit jusqu’à janvier 2023 et en déduit que sa créance n’est pas prescrite.

Il conteste l’indécence du logement et rappelle qu’il ressort de l’état des lieux d’entrée que le logement était en parfait état. Il ajoute que durant l’occupation du bail, le locataire ne l’a jamais informé de difficultés se rapportant à des moisissures ou à de la présence d’humidité. Il estime que ses désagréments trouvent leur origine dans un phénomène de condensation liés à un défaut d’aération aggravé possiblement par une sur-occupation du logement et sont imputables à son locataire.

Il sollicite également la somme de 1785 € représentant les trois mois de préavis qui n’ont pas été effectués par le locataire. Il soutient n’avoir jamais renoncé audit préavis.

Pour solliciter la somme de 41296,60 € au titre des dégradations locatives, il expose que le logement a été rendu dans un très mauvais état puisque l’appartement doit être entièrement refait. Il précise que tous les murs sont moisis et sont susceptibles de s’effondrer. Il ajoute que l’état des lieux de sortie a été signé par le locataire ainsi que par un témoin. En raison de l’ampleur des travaux à réaliser, il sollicite l’indemnisation de son préjudice de jouissance représentant dix mois de loyers.

Il conteste la nullité de l’engagement, estimant que Monsieur [G] [X] avait parfaitement conscience de son engagement puisqu’il s’est lui-même proposé en qualité de cautionnaire. Il ajoute que contrairement à ce qui est soutenu par Monsieur [G] [X], ce dernier parle et comprend la langue française.

Monsieur [F] [J], représenté par son conseil, a repris ses conclusions datées du 4 septembre 2025 dans lesquelles il demande au tribunal de :

— Déclarer prescrites les sommes dont Monsieur [E] [R] demande le paiement que ce soit au titre des arriérés de loyers ou charges ou toutes autres sommes dues avant le 10 janvier 2022,

— Débouter Monsieur [E] [R] de sa demande au titre des dégradations,

— Débouter Monsieur [E] [R] de sa demande totalement injustifiée et mal fondée au titre du préjudice de jouissance,

— Débouter Monsieur [E] [R] de sa demande au titre du préavis puisque nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude,

— Débouter Monsieur [E] [R] de l’intégralité de ses demandes au titre des arriérés de loyers et charges n’ayant pas fourni de logement décent au locataire,

— Condamner Monsieur [E] [R] à lui payer la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [E] [R] à lui payer la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— Condamner Monsieur [E] [R] aux entiers frais et dépens de la procédure.

Il soulève la prescription des sommes réclamées et rappelle qu’en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, les sommes antérieures au 10 janvier 2022 sont prescrites. Il estime que seule la somme de 4309,12 € pour la période du 10 janvier 2022 au 30 juin 2022 peut lui être réclamée. Pour s’exonérer du paiement de ladite somme, il soulève l’indécence du logement pris à bail. Il fonde sa demande sur l’existence d’un dégât des eaux survenu le 2 septembre 2024 et trouvant son origine dans une fuite sur une canalisation privative. Il estime que les dégradations dans son logement sont la conséquence de ce dégât des eaux et que ce dernier est à la charge exclusive du propriétaire. Il ajoute que le logement souffre d’un problème d’aération et que le propriétaire a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent. Il en déduit que depuis le 2 septembre 2024, date de la déclaration du dégât des eaux, le logement n’était pas décent et le propriétaire ne peut exiger le versement des loyers et des charges ni la somme de 1785 € au titre du préavis. Il estime que Monsieur [E] [R] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice de jouissance.

Monsieur [G] [X], représenté par son conseil, reprend ses conclusions datées du 28 février 2025 dans lesquelles il demande au tribunal de :

In limine litis :

— Annuler l’acte de cautionnement qu’il a signé le 12 août 2019,

— Débouter en conséquence le demandeur de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions pris à son encontre,

Subsidiairement au fond,

— Dire que le bailleur a commis une faute envers la caution en laissant s’accumuler la situation d’impayés du locataire,

— Débouter en conséquence le demandeur de sa demande de paiement solidaire des arriérés locatifs à son encontre, subsidiairement la ramener à de plus justes proportions,

— Débouter le demandeur de sa demande de paiement solidaire de la somme de 39930 € à son encontre,

— Débouter le demandeur de sa demande de paiement solidaire de la somme de 6000 € au titre du préjudice de jouissance allégué dirigé à son encontre,

En tout état de cause,

— Condamner le demandeur à lui payer la somme de 2400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Il soulève la nullité de son acte de cautionnement arguant d’une part ne pas avoir été destinataire du contrat de location et d’autre part ne pas avoir été en capacité de mesurer le sens et la portée de son engagement. Il indique ne pas comprendre le français tant à l’écrit qu’à l’oral et ne maitriser que le tamoul. Il ajoute ne pas avoir rédigé l’acte de cautionnement et qu’ainsi il n’a pas lui-même apposé la mention qu’il a pris connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement.

Sur le fond, il estime que le bailleur a exécuté le contrat de mauvaise foi puisqu’il a laissé s’accumuler un arriéré de loyers et de charges et qu’il ne l’a contacté en sa qualité de cautionnaire qu’au mois de janvier 2024 alors que les impayés ont débuté dès 2019. Il ajoute que le propriétaire n’a jamais fait application de la clause résolutoire ou sollicité la résiliation judiciaire du contrat de bail. Il estime qu’au regard des agissements du bailleur, il est en droit de solliciter la décharge de son engagement.

Concernant la somme sollicitée au titre de l’indemnité de préavis, il rappelle que le bailleur a accepté un départ anticipé et qu’il ne peut solliciter ladite indemnité.

Concernant les dégradations, il estime qu’elles trouvent leur origine dans un défaut structurel du bâtiment et que le locataire ne peut en être responsable. Il rappelle l’obligation du bailleur de délivrer au locataire un logement décent. Sur les travaux sollicités, il souligne une incohérence entre les devis produits et les constatations mentionnées sur l’état des lieux puisque selon lui, d’une part le propriétaire impute des travaux qui ne sont pas imputables au locataire et d’autre part certains travaux se rapportent à des travaux d’amélioration du logement. Enfin, il souligne qu’à la date du 20 septembre 2024 des fuites seraient toujours en cours et estime que le bailleur laisse l’appartement se détériorer. Concernant le préjudice de jouissance, il rappelle que l’imputabilité des dégradations au locataire n’est pas démontrée et que par voie de conséquence le préjudice de jouissance est inexistant.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des loyers et des charges

Sur la prescription de la dette locative

L’article 122 du code de procédure civile prévoit que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Aux termes de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, Monsieur [F] [J] soutient que les loyers et charges dus antérieurs au 10 janvier 2022 sont prescrits par application des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Or, il résulte de l’application combinée des dispositions des articles 1342-10 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989 qu’à défaut, pour le locataire d’avoir précisé l’échéance de loyer sur laquelle son paiement devait s’imputer, celui-ci s’impute sur l’échéance la plus ancienne, comme étant celle que le locataire a le plus intérêt à payer.

Monsieur [F] [J] n’ayant jamais précisé sur quelles échéances ses paiements devaient s’imputer, ces derniers l’ont été sur les loyers impayés antérieurs au 10 janvier 2022. Monsieur [F] [J] ne peut donc valablement opposer la prescription de ces dettes.

Sur le montant de la dette locative

L’obligation de s’acquitter des loyers et des provisions de charges contractuellement convenus est une obligation essentielle du locataire.

En effet, l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

En l’espèce, Monsieur [E] [R] produit dans le cadre de ses annexes un décompte arrêté à la date du 31 août 2024 ainsi que les décomptes des charges émanant du syndic des copropriétaires. Il ressort des justificatifs produits et non contestés que pour la période du 12 août 2019 au 31 août 2024, Monsieur [F] [J] est redevable de la somme de 41745 € au titre des loyers et de la somme de 17351,73 € au titre des charges. Monsieur [E] [R] justifie avoir pris en compte la somme de 28460 € versée par Monsieur [F] [J] au titre des loyers et la somme de 5745 € au titre de la provision sur charges. Ce dernier ne justifie pas avoir procédé à des versements non pris en compte par le bailleur.

Dès lors, Monsieur [F] [J] est redevable au titre des loyers de la somme de 13285 € (41745 – 28460) et au titre des charges de la somme de 11606,73 € (17351,73 – 5745) soit une somme totale de 24891,73 €. Pour s’y opposer, ce dernier soulève l’indécence du logement.

Sur l’exception d’inexécution

Pour faire obstacle à l’action en paiement, Monsieur [F] [J] oppose à son bailleur une exception d’inexécution fondée sur l’indécence du logement loué.

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 relatives à l’obligation de délivrance d’un logement décent, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage d’habitation principale.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes des dispositions du décret du 30 janvier 2002 le logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques ci-après définies :

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Enfin le logement qui fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un logement décent.

Il convient de relever que la connaissance par le locataire de l’état d’un logement lors de l’entrée dans les lieux, ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent, laquelle est d’ordre public, étant rappelé, que le bailleur est tenu de délivrer un logement décent sans action préalable ou mise en demeure de ses locataires.

Il est de principe que le locataire qui invoque l’exception d’inexécution, le fait à ses risques et périls à charge pour lui de rapporter la preuve de manquements suffisamment graves imputables au bailleur.

Il est encore de principe que l’exception d’inexécution n’est fondée que lorsque le logement est affecté de désordres si importants que ces désordres rendent impossibles l’utilisation des lieux conformément à leur destination et le simple dysfonctionnement d’éléments d’équipement ne peut autoriser le locataire à cesser de payer son loyer.

En l’espèce, Monsieur [F] [J] soutient avoir occupé un logement indécent et subir un trouble de jouissance paisible dans l’occupation de ce logement justifiant le non-paiement des loyers.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties en date du 12 août 2019. Il ressort dudit document que l’ensemble des pièces et équipements du logement sont évalués en très bon état. Des mentions sont néanmoins apposées concernant la cuisine : « joint en mauvais état, grille de la hotte manquante » et concernant les volets/stores du séjour « corde manquante ».

Un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé en présence également d’un témoin le 31 août 2024. Sur ce document, une présence importante de moisissures est mentionnée dans toutes les pièces au niveau des plafonds, des murs, derrière le chauffage et sur les meubles. Ainsi seuls les sols du séjour, de la cuisine, des chambres et du wc sont évalués en bon état ainsi que les fenêtres, volets, chauffages, éclairages, interrupteurs et prises de toutes les pièces sauf le chauffage dans la salle de bain, dans la chambre 2 et dans la cuisine. Les meubles bas de la cuisine sont également cassés et tant le lavabo que la baignoire dans la salle de bain sont évalués en mauvais état.

Si un constat amiable de dégât des eaux a été établi en date du 2 septembre 2024, ce dernier est consécutif à l’établissement de l’état des lieux de sortie. Par ailleurs, et contrairement à ce qui est soutenu, tant l’expert du bailleur que celui du locataire ont estimé que « les causes de ces désordres sont dues à un phénomène d’humidité lié à une condensation un défaut de circulation d’air ou à une sur occupation » pour le premier et pour le second « sont dus à un phénomène de condensation lié à un défaut d’aération des pièces, aggravé possiblement par une sur-occupation du logement ». Ainsi contrairement à ce qui était mentionné sur le constat amiable, il ne s’agit ni d’une fuite sur une canalisation ni d’une fuite ou un débordement d’appareils à effet d’eau.

Ainsi, l’humidité excessive du logement est établie par les pièces de la procédure et non contestée par les parties. Il s’agit d’un élément d’indécence du logement.

Les éléments figurant tant sur l’état des lieux de sortie que dans les rapports des experts des assurances des deux parties doivent pouvoir être rattachés à la responsabilité du propriétaire et constituer des manquements susceptibles de rendre le logement indécent au sens juridique du terme.

Or, il ressort de l’état des lieux d’entrée que le logement était en très bon état. En outre, durant toute l’occupation de son logement, Monsieur [F] [J] ne justifie pas s’être plaint de désordres tenant à une absence de VMC, à une impossibilité de procéder à une aération naturelle de son logement ou à une présence importante d’humidité. En effet, n’est produit à la procédure aucune mise en demeure adressée à Monsieur [E] [R] ni aucune sollicitation ou rapport émanant notamment des services d’hygiène de la ville de [Localité 5].

Ainsi, il ressort des pièces produites, que la présence d’humidité et de moisissures découle notamment et selon les experts mandatés par les deux parties d’un défaut d’aération des pièces et/ou d’une sur-occupation du logement. Il est ainsi démontré que les problèmes d’humidité et de moisissures résultent des conditions d’utilisation anormales par le locataire.

Dès lors, sans préjuger de l’imputation du montant des réparations, l’indécence du logement loué par Monsieur [F] [J] n’est pas démontrée et il sera débouté de ses demandes sur ce fondement.

En conséquence, Monsieur [F] [J] est condamné au paiement de la somme de 24891,73 € au titre de l’arriéré des loyers et des charges. Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande en paiement au titre des dégradations

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, à laquelle le contrat est soumis, dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 dispose que le locataire est obligé :

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En outre, si le preneur est tenu des dégradations survenues pendant la location, cette obligation ne s’étend pas à la remise à neuf d’un appartement atteint par la vétusté. Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, qui acquiert alors un caractère contractuel. En l’absence d’une telle grille, le juge apprécie souverainement l’état de vétusté et peut, pour ce faire, se référer à des grilles existantes.

Le coefficient de vétusté ne s’applique toutefois pas s’agissant de dégradations volontaires mais seulement aux éléments usés du fait d’un usage répété mais adéquat ou du vieillissement inéluctable de toute chose comme les revêtements sans qu’il y ait intervention humaine.

L’existence de dégradations locatives résulte normalement de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

Monsieur [E] [R] sollicite la somme de 41296,60 € au titre des dégradations locatives. A l’appui de sa demande il joint deux devis (annexes 13 et 14) et une facture des travaux réalisés (annexe 29) d’un montant de 41296,30 €.

Il a été démontré que les problèmes d’humidité et de moisissures résultent des conditions d’utilisation anormales par le locataire. Dès lors, Monsieur [F] [J] est responsable desdites dégradations.

Il ressort de la facture produite par Monsieur [E] [R] que ce dernier sollicite une indemnisation pour les deux chambres au titre notamment de la dépose de plinthes en bois ou aggloméré, au titre de la dépose du parquet flottant ainsi que pour la fourniture et la pose de radiateur à eau et d’un robinet thermostatique. Néanmoins, l’état des lieux de sortie mentionne un sol et un chauffage en bon état. Ainsi, lesdits postes ne sont pas imputables au locataire. Par ailleurs, sur la facture sont chiffrées huit portes alors que l’état des lieux ne mentionne que six portes. Ainsi seule la somme de 897 € est justifiée. Concernant la salle de bain, il ne ressort pas de l’état des lieux de sortie que le chauffage est cassé et que le sol en carrelage doit être enlevé et refait. Ainsi les travaux en découlant ne sont pas imputables au locataire. Il en est de même de la fourniture et de la pose du wc avec lave mains. Concernant le salon et la cuisine et à la lecture de l’état des lieux de sortie, la fourniture d’un radiateur et de son robinet thermostatique n’est pas justifiée. Enfin, si des photographies sont produites, ces dernières ne peuvent être rattachées à l’appartement, objet du bail, en l’absence de certification sur la date et le lieu de réalisation.

Aucun coefficient de vétusté ne peut être appliqué puisque les désordres sont imputables au locataire et ne résultent pas d’une usure normale des lieux.

Dès lors, Monsieur [F] [J] sera condamné au paiement de la somme de 35938 € au titre des dégradations locatives. Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande en paiement au titre du préjudice de jouissance

Il est démontré que Monsieur [E] [R] a été dans l’obligation de réaliser des travaux pour pouvoir procéder à la mise en location de son logement.

Ce dernier sollicite un préjudice de jouissance à 6000 € soit dix mois de loyers.

Néanmoins, ce dernier ne produit aucun élément probant démontrant qu’il a été dans l’impossibilité de relouer son logement sur cette période.

Ainsi, il convient de retenir un préjudice de jouissance de trois mois conformément au délai mentionné dans la facture de travaux du 23 octobre 2025.

Dès lors, Monsieur [F] [J] sera condamné au paiement de la somme de 2070 € (690 X 3). Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande en paiement au titre du préavis

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Il est constant que si le locataire est à l’origine du congé, il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. Par ailleurs, seule la renonciation sans équivoque du bailleur à la durée restante du préavis dispense le locataire de son obligation au paiement.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [F] [J] n’a pas respecté les dispositions de l’article précité. Par ailleurs, il n’est pas démontré que Monsieur [E] [R] a renoncé sans équivoque à l’indemnisation de son préavis.

Ainsi, Monsieur [F] [J] est redevable du paiement du loyer et des charges pour une durée de trois mois au titre du préavis soit la somme de 1785 € (595 X 3). Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’engagement de la caution

Aux termes de l’article 22-1 dernier alinéa de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Cette nullité d’ordre public doit être constatée en cas d’omission de l’une des formalités prescrites sans qu’il soit nécessaire d’établir l’existence d’un grief.

L’article 2297 du code civil prévoit qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres.

En l’espèce, Monsieur [G] [X] soulève la nullité de son acte de cautionnement dans la mesure où il n’a pas été en capacité de mesurer le sens et la portée de son engagement.

Il résulte de l’examen des pièces versées aux débats que l’acte de cautionnement consenti par Monsieur [G] [X] pour garantir le paiement des loyers et charges de Monsieur [F] [J] ne comporte pas la mention exigée par les dispositions de l’article 2297 du code civil. En effet, si l’engagement est conclu pour une durée indéterminée, ne figure aucune limite d’un montant en principal et accessoires.

Dès lors, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres griefs, il convient de prononcer la nullité de l’acte de cautionnement signé par Monsieur [G] [X]. Les demandes présentées à son encontre seront dès lors rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif notamment lorsque le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

La mauvaise appréciation par une partie de ses droits ne traduit pas en revanche d’abus du droit d’agir en justice.

En l’espèce, dès lors que Monsieur [F] [J] succombe, l’instance introduite par Monsieur [E] [R] ne peut être qualifiée d’abusive.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts de Monsieur [F] [J] est rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [F] [J] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [E] [R], Monsieur [F] [J] sera condamné à lui verser la somme de 1100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Au regard de l’issue du litige, la demande présentée par Monsieur [F] [J] sera rejetée.

Par ailleurs, Monsieur [E] [R], sera condamné à verser à Monsieur [G] [X] la somme de 700 €.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Monsieur [F] [J] à verser à Monsieur [E] [R] :

— La somme de 24891,73 € (vingt-quatre mille huit cent quatre-vingt-onze euros et soixante-treize centimes) au titre de l’arriéré de loyers et de charges,

— La somme de 35938 € (trente-cinq mille neuf cent trente-huit euros) au titre des dégradations locatives,

— La somme de 2070 € (deux mille soixante-dix euros) au titre du préjudice de jouissance,

— La somme de 1785 € (mille sept cent quatre-vingt-cinq euros) au titre de l’indemnité de préavis,

DIT que ces sommes sont assorties des intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2025 ;

DEBOUTE Monsieur [F] [J] de sa demande d’indécence du logement ;

DEBOUTE Monsieur [F] [J] de sa demande de dommages et intérêts ;

PRONONCE la nullité de l’engagement de caution de Monsieur [G] [Y] ;

DEBOUTE Monsieur [E] [R] de ses demandes formulées à l’encontre de Monsieur [G] [X] ;

DÉBOUTE chaque partie du surplus de ses demandes respectives ;

CONDAMNE Monsieur [F] [J] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [F] [J] à verser à Monsieur [E] [R] une somme de 1100 € (mille cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [F] [J] de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [R] à verser à Monsieur [G] [X] la somme de 700 € (sept cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 12 février 2026, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,