— N° RG 22/05470 – N° Portalis DB2Y-W-B7G-CC24G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 02 Septembre 2024

Minute n°24/874

N° RG 22/05470 – N° Portalis DB2Y-W-B7G-CC24G

le

CCC : dossier

FE :

M^e NEGREVERGNE

M^e Sandra THENOT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU CINQ NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEUR

Monsieur [G] [V]

[Adresse 1] [Localité 5]

représenté par Maître Jean-charles NEGREVERGNE de la SELAS NEGREVERGNE FONTAINE DESENLIS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

DEFENDEURS

OFFICE NOTARIAL [J] [B]

prise en la personne de Maître [J] [B]

[Adresse 2] [Localité 7]

non représenté

SCI DU 65

[Adresse 3] [Localité 6]

représentée par M^e Sandra THENOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame CATTON, Vice-présidente statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 10 Septembre 2024,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : M^me BOUBEKER, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, et après prorogation du délibéré initialement prévu au 15 octobre 2024, Madame CATTON, Président, ayant signé la minute avec M^me BOUBEKER, Greffière ;

****

EXPOSE DU LITIGE

Par l’intermédiaire de l’agence immobilière la société CHANOT-ROBQUIN, un compromis de vente a été signé le 17 juillet 2019 entre M. [G] [V] et la SCI du 65, représentée par son co-gérant Monsieur [P] [K], portant sur un bien sis [Adresse 4] à [Localité 8] (77), composé d’un bâtiment à usage de hangar comprenant trois garages, un atelier et un bureau, avec terrain devant et petite cour derrière.

Par acte notarié en date du 29 janvier 2021, le consentement à la vente a été réitéré par le vendeur et l’acquéreur avec un prix fixé à 155.000 euros. L’acte de vente précise que le bien est actuellement à usage artisanal d’entrepôt et que l’acquéreur entend conserver cet usage.

M. [V] a perçu la somme de 117.000 euros, la somme de 30.000 euros ayant été séquestrée par Me [B], notaire instrumentaire, à la demande de la SCI du 65, cette dernière alléguant de désordres affectant le bien, à savoir l’existence d’une cuve ou d’une fosse en béton enterrée contenant de l’huile de vidange ainsi qu’un empiétement sur le terrain.

Par courriel du 1er février 2021, la SCI du 65 a exposé à son notaire Me [B], les désordres suivants : « l’existence d’une cuve ou d’une fosse en béton enterré, de volume inconnu contenant de l’huile de vidange ; et un empiétement sur le terrain acheté par les acquéreurs du terrain mitoyen ».

Par courriel du 8 novembre 2021, M. [V] estimant avoir répondu aux attentes de l’acquéreur, a sollicité la mainlevée du séquestre auprès de son notaire.

Par courrier du 29 novembre suivant, il a réitéré sa demande auprès de la chambre interdépartementale des notaires.

Par courrier en réponse du 9 décembre 2021, la chambre interdépartementale des notaires affirmait que le différend existant entre les parties empêchait la remise du solde du prix de vente.

C’est dans ces circonstances que M. [V] a fait assigner la SCI du 65 et son notaire, par actes de commissaire de justice des 18 et 21 novembre 2022, devant le tribunal judiciaire de Meaux.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 juin 2024, M. [V] demande au tribunal, de :

« – Ordonner à Maître [B] la mainlevée du séquestre consenti par M. [G] [V];

— Ordonner à Maître [B] la remise de la somme de 30 000 € (trente mille euros) à M.

[G] [V] ;

— Condamner la SCI DU 65 à payer à M. [G] [V] la somme de 7 500 € sur le fondement de l’article 123 1-1 du Code civil

— Débouter la SCI 65 de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles

— Prendre acte de ce que Monsieur [V] offre de restituer le prix de vente en échange du bien immobilier

— Condamner la SCI DU 65 à payer à M. [G] [V] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamner la SCI DU 65 aux entiers dépens, incluant les éventuels frais d’exécution de la décision à intervenir ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir compte tenu de l’ancienneté de la réclamation.»

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir, sur le fondement des articles 1956 et 1960 du code civil, qu’il a répondu à toutes les exigences de l’acquéreur et impute le maintien de l’empiètement à l’attitude taisante de celui-ci, qu’il estime de mauvaise foi.

Sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, il sollicite la réparation de son préjudice subi, résultant de l’absence de versement du prix de vente.

Sur l’obligation de délivrance conforme, il soutient qu’aucun constat d’huissier n’a été réalisé et qu’il n’est pas communiqué de photos de la cuve, à l’exception d’une photo du diagnostiqueur qui ne justifie pas que cette cuve n’était pas visible à la visite des acquéreurs et s’oppose à l’argumentation selon laquelle un véhicule obstruait la visibilité de la cuve.

Il reconnaît néanmoins l’absence de mention de la cuve dans l’acte de vente du 29 janvier 2021.

Il ajoute qu’à la demande de la SCI 65 la fosse a été vidée et neutralisée et qu’il ressort du rapport de la société HUB ENVIRONNEMENT que la situation du sol est conforme à l’usage prévu à l’acte de vente. Il soutient qu’il n’appartient pas au vendeur de procéder à une dépollution particulière du site si les produits analysés sont compatibles avec la destination du bien.

Sur l’empiétement, il fait valoir que la SCI 65 ne justifie pas que cette emprise lui soit imputable. Il ajoute avoir néanmoins entrepris des démarches avant de trouver une solution à l’amiable.

Sur les demandes reconventionnelles en paiement, il reproche à la SCI 65 de vouloir changer la destination du bien.

Sur la demande relative aux travaux conformes au courrier de la commune, il soutient qu’aucun engagement n’a été pris par lui sur ce point comme en atteste l’acte de vente.

Sur la demande de réparation du préjudice moral, il indique que le trouble de jouissance est exclu du préjudice moral, et que s’agissant des demandes d’expertise, la SCI 65 tente de changer la destination du bien, qu’en outre si la SCI 65 soutient subir un préjudice de jouissance elle fait valoir qu’elle ne verse aucune pièce à l’appui de ses allégations.

Il ajoute qu’il offre de restituer le prix de la vente déduit des 30.000 euros et de redevenir propriétaire du lot cédé.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 juillet 2024, la SCI du 65 demande au tribunal, de :

« Sur les demandes de monsieur [G] [V] :

— CONSTATER l’existence d’un litige au sens de l’article 1956 du Code Civil ;

Par conséquent,

— REJETTER la demande monsieur [G] [V] en ce qu’il soit ordonné à Maître [B] la mainlevée du séquestre ;

— REJETER la demande monsieur [G] [V] en ce que Maître [B] lui remette la somme de 30.000 euros ;

— DIRE ET JUGER que monsieur [G] [V] ne démontre pas l’existence d’une faute commise par la SCI DU 65 ;

Par conséquent,

— REJETER la demande de monsieur [G] [V] en ce que la SCI DU 65 soit condamnée à lui versement la somme de 7.500 euros au titre de l’article 1231-1 du Code civil;

— REJETER la demande monsieur [G] [V] en ce que la SCI DU 65 soit condamnée à lui versement la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— REJETER la demande monsieur [G] [V] en ce que la SCI DU 65 soit condamnée aux entiers dépens de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI DU 65 :

— RECEVOIR la SCI DU 65 en ses demandes et les déclarer bien fondées ;

— DIRE ET JUGER que monsieur [G] [V] a manqué à son obligation d’information ;

— DIRE ET JUGER que monsieur [G] [V] a manqué à son obligation de délivrance conforme du bien immobilier objet de la vente du 29 janvier 2021 ;

Par conséquent,

— ORDONNER à Maître [B] la mainlevée du séquestre au profit de la SCI DU 65 ;

— ORDONNER à Maître [B] la remise de la somme de 30.000 euros à la SCI DU 65 ;

— CONDAMNER monsieur [G] [V] à verser la somme de 59.636 euros correspondant au coût de la dépollution du site, déduction faite de la somme de 30.000 euros ;

Si le tribunal ne fait pas droit à la demande de mainlevée du séquestre et ne fait pas droit à la remise de la somme séquestrée de 30.000 euros à la SCI DU 65, il est demandé au tribunal de:

— CONDAMNER monsieur [G] [V] à verser la somme de 89.636 euros ;

Également

— CONDAMNER Monsieur [G] [V] à verser à la SCI DU 65 la somme de 17.300,64 euros à la SCI DU 65 au titre des travaux d’aménagement de la voirie et de replantation d’un arbre marronnier afin d’être en conformité avec l’autorisation de la mairie de [Localité 8] 28 novembre 2019 ;

En tout état de cause, il est demandé au tribunal de

— CONDAMNER Monsieur [G] [V] à verser à la SCI DU 65 la somme de 25.000 euros au titre du préjudice moral de la SCI DU 65 ;

— CONDAMNER Monsieur [G] [V] à verser à la SCI DU 65 la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile. »

La SCI du 65 expose la situation litigieuse justifiant le séquestre comme suit :

— la présence des pots de peinture non mentionnés dans l’acte de vente du 29 janvier 2021 ;

— la présence d’un empiètement du propriétaire voisin non mentionné dans ledit acte ;

— la présence d’une cuve d’hydrocarbure, non mentionnée dans ledit acte.

En réponse à la demande de mainlevée du séquestre, elle soutient que le requérant n’a pas respecté ses obligations légales d’information, de négociation de bonne foi du contrat, de délivrance et de garantie des vices cachées dans la mesure où elle a découvert après la signature de l’acte de vente :

Une centaine de pots de peintures stockés dans le hangar, L’existence d’une cuve ou d’une fosse en béton enterrée contenant de l’huile de vidange, L’existence d’une pollution aux hydrocarbures à divers endroits de l’atelier, Un empiétement sur le terrain acheté par les acquéreurs du terrain mitoyen, De la réalisation de travaux sauvages, sans son accord, afin de dissimuler l’existence la cuve.

Elle soutient que le vendeur est un professionnel de l’immobilier et de la construction et qu’il est donc parfaitement en capacité de mesurer les conséquences des désordres dont elle fait état.

Elle lui reproche d’avoir multiplié les manœuvres pour les dissimuler et notamment de ne pas avoir indiqué la présence de la cuve dans l’acte de vente. Elle soutient que le demandeur a réalisé des travaux sans son accord postérieurement à la cession du bien et qu’elle ne peut pas vérifier si la cuve a été retirée ou scellée et si les terres polluées ont été réitérées. Elle fait valoir ainsi que le rapport réalisé par la société CD environnement le 5 mai 2021 fait état de polluants et que le rapport de HUB ENVIRONNEMENT du 18 octobre 2021 mentionne des risques sanitaires par inhalation.

Elle ajoute qu’au moment de la signature du compromis de vente, elle ne pouvait pas matériellement avoir connaissance de la cuve en raison de la présence d’un véhicule épave.

En outre, elle considère que le requérant n’a jamais pris aucune mesure afin d’empêcher l’empiétement ou d’y remédier avant la cession du bien.

En réponse à la demande de dommages et intérêts, elle fait valoir que le requérant ne démontre aucune faute pouvant lui être imputable dans l’exécution de ses obligations issue de l’acte de vente en date du 29 janvier 2021 et qu’il ne rapporte pas la preuve de son préjudice.

Au soutien de sa demande de condamnation de Monsieur [V] au titre de son obligation d’information et de délivrance non conforme elle fait valoir, au visa de l’article 1112-1 du code civil, que l’acte de vente signé ne fait pas mention d’un empiétement ni même d’une quelconque cuve d’hydrocarbures pleine et ouverte et de la pollution des terres avenantes qui en découle.

En outre, sur le fondement de l’article 1604 du code civil, elle fait valoir qu’eu égard aux désordres le requérant s’est rendu coupable d’une délivrance non conforme de la propriété.

De plus, elle sollicite la condamnation du requérant au paiement des travaux d’aménagement de la voirie prétendument réalisés par le vendeur. Elle considère qu’ils sont inachevés et qu’ils ne respectent pas les conditions fixées par le maire, le 28 novembre 2019.

Enfin, au soutien de sa demande de réparation de son préjudice moral, elle indique qu’elle a été privée d’une partie de la jouissance de son terrain, qu’elle se voit contrainte d’engager diverses diligences et notamment des expertises et des travaux.

Régulièrement assignée, Maître [B] n’a pas constitué avocat, de sorte que le présent jugement sera réputé contradictoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 septembre 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience des plaidoiries du 10 septembre 2024, mise en délibéré au 15 octobre 2024 et prorogé au 5 novembre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire et juger » et de « prendre acte » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes de M. [V]

Sur la demande de mainlevée du séquestre conventionnel de M. [V]

Aux termes de l’article 1956 du code civil, le séquestre conventionnel est le dépôt fait par une ou plusieurs personnes, d’une chose contentieuse, entre les mains d’un tiers qui s’oblige de la rendre, après la contestation terminée, à la personne qui sera jugée devoir l’obtenir.

Aux termes de l’article 1960 du même code, le dépositaire chargé du séquestre ne peut être déchargé avant la contestation terminée, que du consentement de toutes les parties intéressées, ou pour une cause jugée légitime.

En l’espèce, M. [V] produit le courriel du 1er février 2021, par lequel la SCI du 65 sollicite le séquestre du solde du prix de vente à son notaire, en raison de « l’existence d’une cuve ou d’une fosse en béton enterré, de volume inconnu contenant de l’huile de vidange ; et un empiétement sur le terrain acheté par les acquéreurs du terrain mitoyen ».

A titre liminaire, il convient de préciser qu’il est peu important qu’aucune convention écrite de séquestre ait été établie entre les parties au litige, étant au demeurant relevé qu’il ressort du courriel de M. [K] en date du 17 mars 2021, adressé Maître [B], que : « le 1er mars 2021, vous m’avez indiqué que Monsieur [V] était disposé à séquestrer la somme de 30.000 euros, le temps que soit soldé le litige portant sur la dépollution du terrain. Le 2 mars 2021, nous avons accepté cette proposition ».

Surtout M. [V] indique lui-même dans ses conclusions qu’il a consenti à ce que soit retenue la somme de 30.000 euros afin de trouver une issue claire à la situation.

Pour s’opposer à la demande de mainlevée du séquestre, la SCI du 65 soutient qu’elle a découvert après la signature de l’acte de vente :

Une centaine de pots de peinture encore stockés dans le hangar, L’existence d’une cuve ou d’une fosse en béton enterrée contenant de l’huile de vidange, L’existence d’une pollution aux hydrocarbures à divers endroits de l’atelier, Un empiétement sur le terrain acheté par les acquéreurs du terrain mitoyen, La réalisation de travaux sauvages, sans son accord, afin de dissimuler la cuve.

S’agissant de la présence des pots de peinture, il n’est pas contesté que M. [V] a procédé à leur retrait et qu’ils ne peuvent dès lors constituer un motif de séquestre du solde du prix de vente opéré par Me [B].

S’agissant de la présence d’une cuve sur les lieux, il convient de relever que M. [V] reconnait dans ses écritures qu’elle n’était pas mentionnée dans l’acte de vente.

S’agissant de l’empiètement du terrain par le voisin, cet élément n’est pas contesté par M. [V]. Toutefois, il soutient que cette emprise ne lui est pas imputable et qu’il a tenté de trouver une solution amiable.

Néanmoins, il ressort du courriel du 8 novembre 2021, produit par le vendeur ainsi que des écritures susvisées des parties, qu’aucune solution amiable n’a abouti et que, l’empiètement perdure.

Ce seul élément suffit à établir que la contestation entre les parties n’est pas terminée. Partant, il ne peut être fait droit à la demande de mainlevée du séquestre au profit de M. [V].

Dès lors, en l’absence de résolution amiable du différend existant entre les parties quant à l’empiètement, M. [V] sera débouté de ses demandes de mainlevée du séquestre et de paiement de la somme de 7500 euros sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI du 65

Sur la demande tendant à la condamnation de M. [V] au titre de son obligation d’information :

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

En l’espèce, l’acte de vente du 29 janvier 2021 conclu entre M. [V] et la SCI du 65 qui comprend une clause nommée « devoir d’information réciproque » stipulée comme suit :

« En application de l’article 1112-1 du code civil qui impose aux parties un devoir précontractuel d’information, qui ne saurait toutefois porter sur le prix, le vendeur déclare avoir porté à la connaissance de l’acquéreur l’ensemble des informations dont il dispose ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du présent contrat et don l’importance pourrait être déterminante de son consentement.

Le vendeur reconnait qu’un manquement à ce devoir serait sanctionné par la mise en œuvre de sa responsabilité, avec possibilité d’annulation du contrat s’il a vicié le consentement de l’acquéreur.

Pareillement, l’acquéreur déclare avoi rempli les même engagements, out manquement pouvant être sanctionné comme indiqué ci-dessus.

Le devoir d’information est donc réciproque.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 1602 du code civil, le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige, tout pacte obscur ou ambigu s’interprétant contre lui. »

Le vendeur déclare dans ce même acte, que le terrain ne possède pas de cuve enterrée et « qu’il n’existe à ce jour aucune action ou litige en cours pouvant porter atteinte au droit de la propriété ».

La SCI du 65 verse aux débats le plan de géomètre annexé au contrat de vente de décembre 2018 et le plan du géomètre du 24 mai 2022 établissant un empiètement de la construction voisine sur le terrain de la SCI.

La SCI du 65 soutient avoir découvert ces éléments après la signature de l’acte de vente. Dès lors elle reproche au vendeur d’avoir manqué à son devoir précontractuel d’information.

Dans ses écritures, M. [V] ne conteste pas le fait que la présence de la cuve n’était pas mentionnée à l’acte de vente. En outre, il reconnait également l’empiétement du voisin lequel n’était pas non plus mentionné à l’acte de vente.

Il ressort de ces éléments qu’en omettant d’en informer les acquéreurs, M. [V] a manqué à son obligation précontractuelle d’information.

Sur la demande tendant à la condamnation de M. [V] pour manquement à son obligation de délivrance conforme :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Le manquement à l’obligation de délivrer un bien conforme aux énonciations contractuelles ouvre droit pour les acquéreurs à l’octroi de dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1604 du même code, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

En application de l’article précité, la notion de conformité ou non-conformité est inhérente à l’obligation de délivrance. L’acquéreur ne peut être tenu d’accepter une chose différente de celle qu’il a commandée.

En l’espèce, il ressort de l’acte de vente que l’immeuble n’est ni occupé par une cuve à fuel, ni par une cuve enterrée. De plus, le procès-verbal de constat d’huissier de justice du 9 février 2021 est accompagné de photographies de la cuve enterrée recouverte par une dalle ou une grave de ciment

Monsieur [V] ne conteste pas cet élément dans ses écritures.

Toutefois, il convient de relever qu’il a été stipulé dans l’acte de vente du 29 janvier 2021 que « le vendeur déclare que le bien est actuellement à usage artisanal d’entrepôt.

L’acquéreur entend conserver cet usage. »

Il apparaît ainsi de la commune intention des parties que le bien vendu était destiné à un usage d’entrepôt.

Il est indiqué dans le rapport de la société Hub Environnement du 18 octobre 2021 que « le risque sanitaire est acceptable pour un usage commercial et lieu de stockage. Il n’est donc pas nécessaire de prendre des mesures particulières. Les délais imposés par le donneur d’ordre ont été respectés. »

Cette analyse est corroborée par le certificat de dégazage en date du 26 février 2021 d’une cuve à huile de 2.000 litres sis [Adresse 4] à [Localité 8] produit aux débats par M. [V].

Il ressort de ces éléments que le bien vendu est conforme à son usage d’entrepôt.

La SCI du 65 verse aux débats le plan de géomètre annexé au contrat de vente de décembre 2018 et le plan du géomètre du 24 mai 2022, établissant un empiètement de la construction voisine sur le terrain de la SCI.

L’empiétement n’est pas contesté par Monsieur [V], de même qu’il reconnait être à l’origine de la division des parcelles. Toutefois, il soutient que l’empiétement n’est pas de son fait et soutient avoir entrepris tout son possible pour qu’une issue amiable soit trouvée. A cet égard, sont produits les échanges de courriels des 11 et 22 mars 2021 intervenu entre M. [O] [W] et la SCI du 65, dans lequel il ressort qu’ils ont été mis en relation à l’initiative du vendeur pour solutionner amiablement l’empiètement litigieux.

Toutefois, il est peu important que les acquéreurs n’aient pas donné suite aux tentatives de règlements amiables dans la mesure où aucun empiétement n’aurait dû exister au jour de la délivrance.

Dès lors, il ressort de l’ensemble de ces éléments que M. [V] a manqué à son obligation contractuelle de délivrance conforme du bien.

En outre, les acquéreurs sollicitent des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi relatif, d’une part, au coût de la dépollution du site et, d’autre part, aux frais afin de régler le sort de l’empiétement.

S’agissant du coût de la dépollution du site, il a été retenu précédemment que le bien vendu était conforme à sa destination.

En outre, il ressort du devis de la société HUB Environnement que le coût de la dépollution du site présenté par la SCI du 65 concerne des « travaux de dépollution avec changement d’usage vers habitation. »

Or, le bien a été vendu pour servir d’entrepôt et non d’habitation.

Au regard de ces éléments, il ne peut être fait droit aux demandes de la SCI du 65 s’agissant du coût de la dépollution.

En ce qui concerne l’empiétement, non contesté par M. [V], la SCI 65 sollicite la somme de 8.000 euros au titre des frais qu’elle devra engager, notamment de géomètre, d’avocats et de notaire.

M. [V] ne conteste pas particulièrement ce montant. Il sera donc condamné à payer à la SCI du 65 la somme de 8000 euros au titre de l’empiètement.

Sur la demande de paiement des travaux d’aménagement de la voie publique

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI du 65 verse aux débats le compromis de vente contracté avec M. [V], le 27 juillet 2019 stipulant que : « Les démarches administratives et le financement de l’enlèvement de l’arbre situé sur la voie publique en face de la servitude de passage, lequel devra être enlevé avant la signature de l’acte authentique, seront aux soins et à la charge exclusive du vendeur. »

Les parties produisent également le courrier du maire faisant droit à la demande d’aménagement de voirie précisant qu’elle entraîne « la suppression du bateau existant, la création d’un passage bateau enrobé d’une largeur de 3,50 m, l’abattage et le dessouchage du marronnier ainsi que la replantation et le tuteurage d’un même sujet. »

Néanmoins, l’obligation de M. [V] se limitait aux démarches administratives et financière d’enlèvement de l’arbre, avant la signature de l’acte authentique du 29 janvier 2021.

Or, il convient de relever que Monsieur [V] a respecté son obligation relative à l’enlèvement de l’arbre.

Au regard de ces éléments, la SCI 65 sera déboutée de sa demande relative à la condamnation de Monsieur [V] au paiement des travaux d’aménagement de la voirie.

Sur le préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la SCI du 65 fonde sa demande de préjudice sur la présence de la cuve enterrée qui limite l’exercice de son activité. Elle soutient qu’elle est privée d’un emplacement lui permettant d’exercer son activité et qu’elle se voit contrainte d’engager diverses diligences et de réaliser des travaux.

Néanmoins, elle ne produit aucune pièce permettant d’évaluer le préjudice de jouissance dont elle fait état.

Dès lors, faute de rapporter des éléments permettant de caractériser et de chiffrer son préjudice, elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur le solde du prix de vente

L’examen des demandes reconventionnelles de la SCI du 65 a terminé la contestation entre les parties. Il convient donc d’ordonner la mainlevée du solde du prix de vente au profit de M. [V] et de la SCI du 65 à hauteur respectivement de 22000 euros et 8000 euros.

Sur les autres demandes

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Au regard de la décision rendue, il convient de laisser à la charge de chaque partie ses dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de rejeter toutes les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile, issu de l’article 3 du décret du 19 novembre 2019 applicable aux instances introduites au 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Dès lors, l’exécution provisoire de droit sera donc rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déboute Monsieur [G] [V] de sa demande de mainlevée du séquestre du solde du prix de la vente conclu le 29 juillet 2021, avec la SCI du 65 identifiée au SIREN au n° 884 204 801, d’un montant de 30 000 euros, par Me [B] à son profit ;

Déboute Monsieur [G] [V] de sa demande indemnitaire de 7 500 euros sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil ;

Déboute la SCI du 65 identifiée au SIREN sous le numéro 884 204 801 de sa demande en paiement de 17.300,64 euros au titre des travaux d’aménagement de voirie ;

Déboute la SCI du 65 de sa demande au titre du préjudice de jouissance ;

Ordonne la mainlevée du séquestre du solde du prix de vente par Maître [B] et la remise de la somme de 30 000 euros au profit au profit de M. [G] [V] et de la SCI du 65 à hauteur respectivement de 22000 euros et 8000 euros ;

Laisse à la charge de chaque partie la charge de ses dépens ;

Rejette les demandes présentées par M. [G] [V] et la SCI du 65 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT