Min N° 24/00114

N° RG 23/04695 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDJGS

Société HABITAT 77

C/

M. [W] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 07 février 2024

DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocats plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [J]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : Madame DUMAY Nathalie, faisant fonction de Greffière, lors de l’audience de plaidoirie et Madame DE PINHO Maria, Greffière, lors de la mise à disposition

DÉBATS :

Audience publique du : 06 décembre 2023

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Jeanine HALIMI

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [W] [J]

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 17 septembre 2009, la société HABITAT 77 a consenti un bail d’habitation à Monsieur [W] [J] sur des locaux situés [Adresse 3] n° 31LCC0303) à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial de 385,16 euros hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société HABITAT 77 a, par acte de commissaire de justice du 23 juin 2023, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2023, la société HABITAT 77 a ensuite fait assigner Monsieur [W] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner son expulsion,

— ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur,

— le condamner au paiement de la somme de 1.808,46 euros au titre de l’arriéré locatif,

— le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer du logement litigieux sans préjudice des charges, et subsidiairement à une indemnité mensuelle d’occupation qui ne saurait être inférieure au montant du loyer, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la date du prononcé de la décision à intervenir en cas de résiliation judiciaire et jusqu’à leur départ définitif,

— le condamner à la somme de 360 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 décembre 2023.

A l’audience, la société HABITAT 77, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation en actualisant la dette locative à la somme de 1.398,18 euros arrêtée au 28 novembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse). Elle précise ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement au bénéfice du locataire.

Monsieur [W] [J] comparaît en personne et reconnaît le principe de la dette locative. Il ne reconnaît pas le montant indiquant avoir effectué un paiement d’un montant de 916,83 euros le 5 décembre 2023 par virement bancaire. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en s’acquittant du loyer courant et d’une somme supplémentaire de 50 euros en règlement de l’arriéré locatif.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Le tribunal judiciaire de MEAUX a autorisé la société HABITAT 77 à produire par note en délibéré, avant le 20 décembre 2023, un décompte actualisé tenant compte du paiement effectué par Monsieur [W] [J] le 20 décembre 2023.

L’affaire est mise en délibéré au 7 février 2024.

Par courriel reçu au greffe en date du 15 janvier 2024, sur autorisation du tribunal, la société HABITAT 77 a communiqué un décompte actualisé présentant un solde du de 584,79 euros (échéance de décembre 2023 incluse).

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aucune contestation du principe de la dette n’est soulevée à l’audience néanmoins Monsieur [W] [J] conteste le montant de la dette, indiquant avoir effectué un virement bancaire pour un montant de 916,83 euros le 5 décembre 2023.

L’actualisation de la demande formée au titre de l’arriéré locatif est possible, compte tenu du caractère déterminable de la créance demandée et de la précision du décompte produit qui mentionne en outre des versements effectués par la locataire.

Au regard du décompte de la société HABITAT 77, il est confirmé que Monsieur [W] [J] a bien effectué un virement bancaire de 916,83 euros le 6 décembre 2023 au profit de la société HABITAT 77 pour un montant de 916,83 euros. Par ailleurs, le locataire a réalisé un virement de 350 euros le 10 janvier 2024.

En l’espèce, la société HABITAT 77 produit un décompte actualisé démontrant que Monsieur [W] [J] reste lui devoir, frais déduits (88,07 euros de frais de poursuite), la somme de 496,72 euros à la date du 15 janvier 2024 (échéance du mois de décembre 2023 incluse).

En conséquence, Monsieur [W] [J] sera condamné au paiement de la somme de 496,72 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 15 janvier 2024 (échéance du mois de décembre 2023 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 5 octobre 2023, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société HABITAT 77 justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales de SEINE-ET-MARNE par lettre recommandée avec accusé de réception le 1er juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 17 septembre 2009 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 juin 2023, pour la somme en principal de 1.208,63 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 août 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

A l’audience Monsieur [W] [J] s’engage à régler la dette locative par des mensualités de 50 euros, en plus des loyers courants, avec l’accord du bailleur.

Il ressort des éléments versés aux débats que Monsieur [W] [J] est marié mais vit seul, percevant des allocations mensuelles d’un montant de 368,15 euros au titre du RSA, de 171 euros au titre de la CNAV et 243,98 euros au titre des aides personnalisées au logement. Il explique sa dette locative par des allers-retours pour rendre visite à sa femme domiciliée au Maghreb, avec des coûts de trajets onéreux, ne lui ayant pas permis pas de pouvoir régler la totalité de son loyer. Il a expliqué avoir effectué plusieurs virements, à savoir un paiement de 1.135,91 euros le 27 octobre 2023, puis de 257,98 euros le 4 novembre 2023 et un dernier virement d’un montant de 916,83 euros le 5 décembre 2023. Il souhaite rester dans le logement et n’a pas l’intention d’aller s’installer au Maghreb. Il précise être dans l’attente de l’instruction d’un dossier de surendettement.

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats et du dernier versement effectué par le locataire confirmé par le décompte fourni en cours de délibéré que Monsieur [W] [J] a réduit le montant de la dette locative et que ce dernier apparaît en situation de régler sa dette locative dans le délai légal. Par ailleurs, Monsieur [W] [J] a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Compte-tenu de ces éléments, Monsieur [W] [J] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :

➢la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef ;

➢Monsieur [W] [J] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte-tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La société HABITAT 77 sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la société HABITAT 77 aux fins d’expulsion ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 septembre 2009 entre la société HABITAT 77, d’une part, et Monsieur [W] [J] d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] (3ème étage, logement n° 31LCC0303) à [Localité 7], sont réunies à la date du 24 août 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [J] à verser à la société HABITAT 77 la somme de 496,72 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 janvier 2024 (échéance du mois de décembre 2023 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [W] [J] à s’acquitter de la dette en 9 mensualités de 50 euros minimum chacune et une 10ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :

➢la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 24 août 2023;

➢le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

➢le bailleur sera autorisé, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [J], ainsi que tous occupants de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

➢le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

➢Monsieur [W] [J] sera condamné à verser à la société HABITAT 77 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DÉBOUTE la société HABITAT 77 de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [J] aux dépens qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge