Min N° 25/00978

N° RG 25/03256 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEBS4

Société TROIS MOULINS HABITAT

C/

Mme [F] [O] [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 décembre 2025

DEMANDERESSE :

Société TROIS MOULINS HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [F] [O] [W]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Emilie POLO, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 15 octobre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : PAUTONNIER ET ASSOCIES

Copie délivrée

le :

à : M^e Emilie POLO

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 09 octobre 2019, la [Adresse 9] (la SA D’HLM TMH) a donné à bail à Madame [F] [W] [O] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 495,24 euros, et 125,98 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2024, la SA [Adresse 7] a fait signifier à Madame [F] [W] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6.872,83 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 21 novembre 2022, la SA D’HLM TMH a saisi la Caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 mai 2025, la SA [Adresse 7] a fait assigner en référé, Madame [F] [W] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [F] [W] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, condamner Madame [F] [W] [O] au paiement des sommes suivantes :la somme de 14.128,78 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 mai 2025 sur la somme de 6.872,83 euros, et de l’assignation pour le surplus,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à libération effective des lieux, et révisable dans les mêmes conditions que le loyer,la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 09 mai 2025.

A l’audience de référés du 08 juillet 2025 le juge a renvoyé l’affaire au fond en raison d’une contestation sérieuse, conformément aux dispositions de l’article 873-1 du code de procédure civile.

A l’audience du 15 octobre 2025, la SA D’HLM TMH, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 16.332,48 euros arrêtée au 07 octobre 2025, loyer du mois de septembre 2025 inclus. Elle indique que la défenderesse n’a pas honoré ses obligations de paiement du loyer depuis 2022, et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

La SA [Adresse 7] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [F] [W] [O] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 28 mai 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [F] [W] [O], représentée, souligne avoir émis une contestation lors de l’audience des référés en raison d’une inversion des compteurs d’eau, mais que depuis cela a été réglé. Elle ne conteste pas le principe de la dette, mais affirme avoir repris le paiement du loyer depuis le mois de juin 2025, et avoir procédé à un versement de 830 euros au mois d’octobre 2025, qui doit donc être déduit du montant de la dette locative. Elle indique être en capacité de régler la totalité de la dette, car elle a un emploi fixe et perçoit des revenus mensuels compris entre 1.400 euros et 1.600 euros, qu’elle bénéficie d’un suivi d’une assistante sociale, qu’elle pourra prochainement bénéficier d’un rappel d’aides au logement et du fonds de solidarité logement. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 130 euros par mois en plus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience de référés, et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 17 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l’espèce, Madame [F] [W] [O] assignée à l’étude du commissaire de justice, était représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 09 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA [Adresse 7] le 21 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 07 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA D’HLM TMH aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 09 octobre 2019, du commandement de payer délivré le 28 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 07 octobre 2025 que la SA [Adresse 7] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 952,53 euros imputée pour des frais, et la somme de 830 euros payée par Madame [F] [W] [O] le 14 octobre 2025, qu’elle justifie.

En conséquence, il convient de condamner Madame [F] [W] [O] à payer à la SA D’HLM TMH la somme de 14.549,95 euros, au titre des sommes dues au 07 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail du 09 octobre 2019, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 28 mai 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 29 juillet 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 09 octobre 2019, à compter du 30 juillet 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [F] [W] [O], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il ressort du diagnostic social et financier, qu’elle va percevoir des rappels d’allocations d’aides personnalisées au logement de la Caisse d’allocations familiales, et qu’elle s’est acquittée de trois mois de loyer lui permettant de bénéficier du fonds de solidarité logement. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [F] [W] [O] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [F] [W] [O] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [F] [W] [O] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [F] [W] [O] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 30 juillet 2024, Madame [F] [W] [O] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [F] [W] [O] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [F] [W] [O] succombant en la cause, il convient de la condamner aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 mai 2024.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA [Adresse 7] les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de la Société anonyme d’Habitation à loyers modérés Trois moulins Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 09 octobre 2019 entre la [Adresse 9] d’une part, et Madame [F] [W] [O] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] [Localité 8], sont réunies à la date du 30 juillet 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Madame [F] [W] [O] à payer à la Société anonyme d’Habitation à loyers modérés Trois moulins Habitat la somme de 14.549,95 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 07 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE un délai à Madame [F] [W] [O] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [F] [W] [O] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [F] [W] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [F] [W] [O] à payer à la [Adresse 9] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 30 juillet 2024, date de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

DEBOUTE la Société anonyme d’Habitation à loyers modérés Trois moulins Habitat de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [F] [W] [O] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 mai 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE