Min N° 25/00416

N° RG 25/00137 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZXD

Société HABITAT 77

C/

Mme [T] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 07 mai 2025

DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [J]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 05 mars 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jeanine HALIMI

Copie délivrée

le :

à : Madame [T] [J]

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 11 mai 2010, la société OPH 77, devenue la société HABITAT 77 par changement de nom suite à l’arrêté préfectoral n° 2019/DDT/SHRU/51 du 31 juillet 2019, a consenti un bail d’habitation d’une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, à Madame [T] [J] sur des locaux situés [Adresse 1] (logement n°31LBE0002 au RDC) à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 239,76 euros hors provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société HABITAT 77 a, par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2024, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2025, la société HABITAT 77 a ensuite fait assigner Madame [T] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner son expulsion,ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur,condamner Madame [T] [J] au paiement de la somme de 3.566,83 euros au titre de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation et d’une somme de 360 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mars 2025.

A l’audience, la société HABITAT 77, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 4.068,46 euros arrêtée au 4 mars 2025. Elle confirme que le dernier loyer courant a été réglé mais précise être opposée à l’octroi de délais de paiement au bénéfice de la locataire du fait de l’existence d’une dette locative depuis le mois de novembre 2023.

Madame [T] [J] comparaît en personne et reconnaît le principe et le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en s’acquittant du loyer courant et d’une somme supplémentaire de 60 euros en règlement de l’arriéré. Elle explique être propriétaire d’un bien en indivision avec son conjoint décédé qui a un enfant et que la succession est toujours en cours de règlement auprès du Notaire. Elle précise que le versement des APL a été suspendu alors que ce dernier était d’un montant de 170 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025.

Par note en délibéré reçue au greffe par courriel le 11 mars 2025, sur autorisation du tribunal, la défenderesse a justifié de la taxe foncière du bien immobilier en cours de succession.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la société HABITAT 77 produit un décompte démontrant que Madame [T] [J] reste lui devoir, hors frais, la somme de 4.068,46 euros à la date du 4 mars 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse).

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n’est soulevée à l’audience.

En conséquence, Madame [T] [J] sera condamnée au paiement de cette somme de 4.068,46 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 4 mars 2025 (échéance du mois février 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 3 janvier 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société HABITAT 77 justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales de SEINE-ET-MARNE par lettre recommandée avec accusé de réception le 22 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 11 mai 2010 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause (figurant en dernière page du bail) a été signifié le 19 juillet 2024, pour la somme en principal de 2.226,90 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 septembre 2024.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La bailleresse est opposée à l’octroi de délais de paiement.

A l’audience, Madame [T] [J] demande à ce que lui soit accordé des délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux à hauteur de 60 euros par mois dans l’attente du règlement de la succession de son conjoint décédé avec bien immobilier en indivision à vendre ce qui lui permettrait d’apurer sa dette locative à la dernière échéance.

Il ressort des éléments du dossier que le dernier loyer courant a été réglé et que la locataire dispose de ressources suffisantes pour apurer le montant de la dette dans les délais légaux, d’autant que la CAF va pouvoir verser une régularisation des APL suspendues au profit de la bailleresse.

Compte tenu de ces éléments, Madame [T] [J] sera autorisée à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :

la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef ;

Madame [T] [J] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [T] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. la société HABITAT 77 sera donc débouté de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la société HABITAT 77 aux fins d’expulsion ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mai 2010 entre la société OPH 77, devenue la société HABITAT 77 par changement de nom suite à l’arrêté préfectoral n° 2019/DDT/SHRU/51 du 31 juillet 2019, d’une part, et Madame [T] [J], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] (logement n°31LBE0002 au RDC) à [Localité 6] sont réunies à la date du 20 septembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [T] [J] à verser à la société HABITAT 77 la somme de 4.068,46 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 mars 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [T] [J] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 60 euros minimum chacune et une 36ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :

la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 20 septembre 2024 ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

le bailleur sera autorisé, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [J], ainsi que tous occupants de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Madame [T] [J] sera condamnée à verser à la société HABITAT 77 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou un procès-verbal d’expulsion ;

/

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DÉBOUTE la société HABITAT 77 de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [J] aux dépens, qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge