Min N° 25/00082

N° RG 24/03821 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVB6

S.C.I. DES MANOIRS

C/

Mme [V] [X]

M. [W] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 janvier 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. DES MANOIRS

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Christine HEUSELE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [V] [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante

Monsieur [W] [U]

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia, vice-présidente

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 20 novembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Christine HEUSELE

Copie délivrée

le :

à : Madame [V] [X] et Monsieur [W] [U]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 avril 2015, prenant effet au 07 juillet 2015, la Société civile immobilière des Manoirs (la SCI des Manoirs) a donné à bail à Monsieur [W] [U] et Madame [V] [X] un appartement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 770 euros, et 60 euros de provisions sur charges.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 06 novembre 2023, la SCI des Manoirs a fait notifier à Monsieur [W] [U] et Madame [V] [X] un congé aux fins de vente, prenant effet au 06 juillet 2024.

Par lettre missive en date du 08 juillet 2024, la SCI des Manoirs a mis en demeure Monsieur [W] [U] et Madame [V] [X] d’avoir à prendre rendez-vous pour l’état des lieux et quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2024, la SCI des Manoirs a fait assigner Monsieur [W] [U] et Madame [V] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

Déclarer la SCI des Manoirs recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,Juger que Monsieur [W] [U] et Madame [V] [X] sont déchus de tout titre d’occupation sur les lieux loués depuis le 06 juillet 2024, faute d’avoir accepté l’offre de vente de la SCI des Manoirs, Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [W] [U] et madame [V] [X], ainsi que de tout occupant de leur chef, De l’appartement type T3 sis [Adresse 5], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Ordonner le transport des effets mobiliers laissés dans les lieux, aux frais de Monsieur [W] [U] et Madame [V] [X], dans les conditions prévues par les articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, condamner solidairement Monsieur [W] [U] et Madame [V] [X] au paiement des sommes suivantes :une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit et dire n’y avoir lieu à l’écarter.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 25 juillet 2024.

À l’audience du 20 novembre 2024, la SCI des Manoirs représentée, maintient ses demandes et se réfèrent aux termes de son assignation. Elle explique que les propriétaires souhaitent vendre leur bien immobilier pour financer les besoins de leur fille, et que les locataires ont indiqué ne pas vouloir acheter l’appartement. Elle s’oppose à l’octroi de délais d’expulsion.

Monsieur [W] [U] ne conteste pas la régularité du congé, précise vouloir quitter rapidement le logement, qu’ils ont effectué des recherches notamment auprès des services sociaux, mais que les bailleurs ne leur remettaient plus de quittances ce qui compromettait leurs démarches. Il affirme qu’ils continuent à payer les indemnités d’occupation, et souhaite un délai jusqu’au mois de juillet 2025 pour quitter les lieux.

Madame [V] [X] régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, conformément aux dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 22 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [V] [X] assignée à l’étude du commissaire de justice, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, un congé aux fins de vente a été délivré par la bailleresse la SCI des Manoirs aux locataires Monsieur [W] [U] et Madame [V] [X] par courrier recommandé du 06 novembre 2023, pour une prise d’effet le 06 juillet 2024, soit avant l’assignation du 23 juillet 2024.

En conséquence, la demande de la SCI des Manoirs aux fins de validation du congé est recevable.

Sur la validité du congé :

Conformément aux dispositions de l’article 15 de la Loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, « ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise » qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, « le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé », son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire, ou de son concubin notoire. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, la SCI des Manoirs a donné congé à Monsieur [W] [U] et Madame [V] [X] du logement sis [Adresse 5], par courrier recommandé en date du 06 novembre 2023, en indiquant le motif de reprise pour vente.

En conséquence, le congé délivré à Monsieur [W] [U] et Madame [V] [X], qui rappelle aux locataires leur droit de préemption sur la vente, remplit les conditions de validité.

Il y a donc lieu de le déclarer valable, et de constater que Monsieur [W] [U] et Madame [V] [X] sont occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 5], depuis le 06 juillet 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [U] et Madame [V] [X] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [W] [U] et Madame [V] [X] ont entrepris des recherches et démarches en vue de leur relogement, qu’il n’est pas contesté que la bailleresse ne lui a pas remis dans un délai raisonnable les quittances justifiant du paiement des indemnités d’occupation, ce qui a pu compromettre leurs démarches de relogement.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Monsieur [W] [U] et Madame [V] [X] un délai de six mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [W] [U] et Madame [V] [X] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 06 juillet 2024, Monsieur [W] [U] et Madame [V] [X] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [W] [U] et Madame [V] [X] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [W] [U] et Madame [V] [X] succombant en la cause, il convient de les condamner in solidum aux dépens de l’instance.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner in solidum Monsieur [W] [U] et Madame [V] [X] à payer à la SCI des Manoirs la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de la Société civile immobilière des Manoirs aux fins de validation du congé ;

DECLARE valide le congé aux fins de vente du 06 novembre 2023, délivré par la bailleresse la Société civile immobilière des Manoirs aux locataires Monsieur [W] [U] et Madame [V] [X] ;

CONSTATE que Monsieur [W] [U] et Madame [V] [X] sont occupants sans droit ni titre du logement, sis [Adresse 5], depuis le 06 juillet 2024 ;

ACCORDE à Monsieur [W] [U] et Madame [V] [X] un délai de six mois mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 5],

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Monsieur [W] [U] et Madame [V] [X] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [W] [U] et Madame [V] [X] à compter du 06 juillet 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [U] et Madame [V] [X] à payer à la Société civile immobilière des Manoirs l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 06 juillet 2024, échéance du mois de juillet, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [U] et Madame [V] [X] à payer à la SCI des Manoirs la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [U] et Madame [V] [X] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE