COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [L] [G], [H], [U] [G], [N] [S] veuve [G] c/ [O] [P]

N°26/112

Du 24 Février 2026

2ème Chambre civile

N° RG 24/00603 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PN6F

Grosse délivrée à :

M^e Henry illan BELHASSEN

Maître Laurent ROTGÉ

expédition délivrée à

le 24/02/2026

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du vingt quatre Février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra POLET, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 09 Octobre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 24 Février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Février 2026 après prorogation du délibéré, signé par Sandra POLET, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEURS:

Monsieur [L] [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Henry illan BELHASSEN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant/postulant

Madame [H], [U] [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Henry illan BELHASSEN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant/postulant

Madame [N] [S] veuve [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Henry illan BELHASSEN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant/postulant

DÉFENDEUR:

Monsieur [O] [P]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Laurent ROTGÉ de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 31 janvier 2024, M. [L] [G], Mme [H] [U] [G] et Mme [N] [S] veuve [G] ont fait assigner M. [O] [P] devant le Tribunal judiciaire de Nice.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 août 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. et Mmes [G] demandent au Tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1231-1, 1231-5, 1589, 1231-6 et 1343-2 du code civil, 700 du code de procédure civile, de :

dire et juger que le compromis de vente du 4 février 2023 signé entre Monsieur [O] [P] et Madame [H] [U] [G], Madame [N] [S] veuve [G] et Monsieur [L] [G] a pleine force obligatoire ;dire et juger que Monsieur [O] [P], professionnel aguerri de l’immobilier ne saurait bénéficier des dispositions protectrices de l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation, étant parfaitement en mesure d’apprécier la portée de son engagement ;dire et juger que la clause pénale stipulée au compromis s’applique pleinement en cas de défaillance de l’acquéreur, indépendamment de toute démonstration de préjudice, celui-ci étant en outre établi et chiffré ;condamner en conséquence Monsieur [O] [P] à payer à Madame [H] [U] [G], Madame [N] [S] veuve [G] et Monsieur [L] [G], la somme totale de 72.000 € au titre de la pénalité prévue dans le compromis en l’absence de réitération de la vente ;dire et juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et jusqu’à parfait paiement ;A titre subsidiaire, si par exceptionnel la Juridiction de Céans venait à modérer la clause pénale :

condamner Monsieur [O] [P] à verser la somme de 36.550 €, correspondant à la perte nette subie par les vendeurs du fait de la vente ultérieure à un prix inférieur ;condamner Monsieur [O] [P] à payer à Madame [H] [U] [G], Madame [N] [S] veuve [G] et Monsieur [L] [G], la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;débouter Monsieur [O] [P] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;confirmer qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire attachée à la décision à intervenir.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 septembre 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. [O] [P] demande au Tribunal, au visa des articles 1103 et suivants, 1231-5 et 1304 du code civil, L.271-1 du code de la construction et de l’habitation, de :

constater la caducité du compromis de vente du 4 février 2023, vu la rétractation opérée par Monsieur [P] ;si mieux plait au juge déclarer caduc le compromis de vente du 4 février 2023 pour ce même motif ;surabondamment, constater la caducité ou déclarer caduc le compromis de vente du 4 février 2023 vu la non réalisation des conditions suspensives y insérées ;surabondamment, constater la caducité ou déclarer caduc le compromis de vente du 4 février 2023 vu la vente du bien intervenue le 27/10/2023 ;débouter les consorts [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;condamner les consorts [G] à la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens ;

A titre infiniment subsidiaire :

modérer et fixer le montant de la clause pénale à la somme de 1 euro ; écarter l’exécution provisoire de droit.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 9 septembre 2025 par ordonnance du 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1589 du même code, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

En l’espèce, les parties ont signé un compromis de vente portant sur une villa à [Localité 4] le 4 février 2023. Aucun acte authentique de vente n’étant intervenu par la suite, M. [L] [G], Mme [H] [U] [G] et Mme [N] [S] veuve [G] sollicite la condamnation de M. [P] à payer la somme de 72 000 € correspondant au montant de la clause pénale contractuellement prévue.

En réponse, M. [P] expose ne jamais avoir reçu la notification prévue à l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation, de sorte que le délai de rétractation n’a jamais commencé à courir, lui permettant ainsi de se rétracter en cours de procédure.

M. [L] [G], Mme [H] [U] [G] et Mme [N] [S] veuve [G] estiment pour leur part que l’article L.271-1 susvisé n’est pas applicable à M. [P], qui est professionnel de l’immobilier.

M. [P] se fonde sur l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation, qui dispose que pour tout acte ayant pour objet, notamment, la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Le compromis signé entre les parties prévoit en page 28 une clause intitulée « FACULTE [L] ». Cette clause prévoit que :

« En vertu des dispositions de l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, le BIEN étant à usage d’habitation et l’ACQUEREUR étant un non-professionnel de l’immobilier, ce dernier bénéficie de la faculté de se rétracter.

A cet effet, une copie du présent acte avec ses pièces jointes lui sera notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre de notification, l’ACQUEREUR pourra exercer la faculté de rétractation, et ce par lettre recommandée avec accusé de réception ou exploit d’huissier, à son choix exclusif ».

Tout d’abord, aucun élément ne permet de déterminer que M. [P] aurait signé le compromis de vente dans le cadre de son activité professionnelle et qu’il serait ainsi considéré comme acquéreur professionnel. Et ce d’autant plus que les parties ont signé un contrat prévoyant l’application du délai de rétractation à M. [P].

Ensuite, en tout état de cause, quand bien même M. [P] aurait signé le contrat dans le cadre de son activité professionnelle, – ce qui au demeurant n’est pas démontré – la Cour de cassation énonce que les parties peuvent conférer contractuellement à un acquéreur professionnel la faculté de rétractation prévue par l’article [G]-1 précité. Or le contrat conclu entre les parties prévoit expressément cette faculté de rétractation.

Il n’est pas contesté par les parties que la notification prévue à cette clause n’a jamais été adressée à M. [P], de sorte que le délai n’a jamais commencé à courir. En conséquence, M. [P] est fondé à opposer désormais le courrier recommandé du 3 décembre 2024 par lequel il a entendu faire usage de son droit de rétractation.

En conséquence, les demandes formulées par M. [L] [G], Mme [H] [U] [G] et Mme [N] [S] veuve [G] seront rejetées.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, M. [L] [G], Mme [H] [U] [G] et Mme [N] [S] veuve [G], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier ressort à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En outre, l’article 515 du même code dispose que lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

REJETTE les demandes formulées par M. [L] [G], Mme [H] [U] [G] et Mme [N] [S] veuve [G] ;

REJETTE les demandes formulées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [G], Mme [H] [U] [G] et Mme [N] [S] veuve [G] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés

LE GREFFIER LE PRESIDENT